مزایده چیست؟ راهنمای جامع نحوه اجرای مزایده

به عنوان وکیل دادگستری با سال‌ها تجربه در دعاوی مربوط به فروش اموال دولتی و خصوصی، در نخستین گام توضیح می‌دهم که مزایده نه صرفا یک رقابت ساده برای پیشنهاد بالاترین قیمت، بلکه روندی حقوقی اداری است که با قواعد صریح قانون برگزاری مناقصات، آیین‌نامه معاملات دولتی و مواد ۴۶۲ تا ۴۷۹ قانون مدنی سامان می‌یابد. در این مقاله می‌آموزید مزایده دقیقا چیست، چه انواعی دارد، مهم‌ترین تشریفات حقوقی و اداری آن کدام است، و چگونه می‌توان هر مرحله—از انتشار آگهی تا تنظیم صورت‌جلسه نهایی—را به‌درستی اجرا کرد تا نتیجه قطعی و غیرقابل ابطال باشد.

چنانچه خواننده با زیر‌و‌بم این فرآیند آشنا نباشد، خطر ابطال معامله، تضییع حق خریدار یا فروشنده، و حتی تعقیب کیفری به اتهام اخلال در رقابت قانونی وجود دارد. برعکس، درک درست قواعد مزایده افزون بر تضمین انتقال مالکیت، امنیت سرمایه و اعتبار حرفه‌ای مسئولان برگزار‌کننده را نیز حفظ می‌کند؛ امری که در پرونده‌های پرتکرار دادگاه‌های عمومی، دیوان عدالت اداری و هیئت‌های رسیدگی به تخلفات اداری جلوه‌ای عینی یافته است.

اگر می‌خواهید با اطمینان کامل وارد این عرصه شوید—چه به عنوان فروشنده دارایی، چه به عنوان خریدار یا مسئول کمیسیون معاملات—از شما دعوت می‌کنم سطر‌به‌سطر این راهنمای جامع را دنبال کنید؛ چرا که در ادامه، تمام الزامات قانونی، نکته‌های عملی و ظرایف حقوقی برگزاری یک مزایده بی‌نقص را با زبانی روشن و مستند به متن قوانین کشور برای شما می‌گشایم.

آشنایی با مفاهیم ابتدایی مزایده

در مقام وکیل دادگستری، نخست لازم می‌دانم چشم‌اندازی جامع از آنچه در این فصل خواهید خواند ترسیم کنم. در این بخش، تعریف دقیق مزایده را در چارچوب قوانین ایران ارائه می‌دهم، پیامدهای بی‌اطلاعی از آن را گوشزد می‌کنم و تفاوت‌های ظریفش با مناقصه را می‌کاوم. سپس به مبانی قانونیِ پراهمیتی می‌پردازم که ستون فقرات تشریفات فروش اجباری اموال در محاکم و سازمان‌های دولتی به شمار می‌آید؛ در پایان نیز ماهیت حقوقی و ارکان معامله مزایده را به زبان ساده ولی موشکافانه تحلیل خواهم کرد تا هیچ خلأ مفهومی برای خواننده باقی نماند.

مزایده چیست؟

مزایده در ساده‌ترین بیان فرآیندی است که طی آن مالی—اعم از منقول یا غیرمنقول—به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می‌رسد.

با این حال، در عمل قضایی، این تعریفِ ظاهرا ساده با انبوه قواعد آمره درهم‌تنیده است. قانون‌گذار در ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌کند: فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید.

بدین ترتیب، هرگاه مال محکوم‌علیه برای اجرای حکم توقیف شود، مأمور اجرا ناگزیر است آن را در معرض رقابت عمومی بگذارد؛ زیرا اصل برابری فرصت‌ها، شفافیت و جلوگیری از تبانی اقتضا می‌کند که فروش، نه در خلوت که در ساحت حضور جمعیِ داوطلبان انجام شود. همین الزام حقوقی، ماهیت مزایده را از فروش‌های خصوصی متمایز می‌کند؛ در فروش خصوصی، طرفین می‌توانند هر نحوه توافقی داشته باشند، حال آن که در مزایده، آزادی اراده طرفین جای خود را به نظم عمومی و قواعد آمره می‌دهد.

من در پرونده‌های متعدد شاهد بوده‌ام که نادیده‌گرفتن همین تفکیک، چگونه معامله را به ورطه بطلان کشانده و مال را پس از ماه‌ها درگیری حقوقی به نقطه صفر بازگردانده است.

ضرورت آشنایی با مزایده در حقوق ایران

شاید در نگاه نخست تصور شود که تشریفات مزایده فقط دغدغه دستگاه‌های اجرایی یا بانک‌هاست؛ اما گستره عملی آن از فروش اموال توقیفی ناشی از چک برگشتی گرفته تا وصول مهریه و اجرای احکام قراردادهای بازرگانی را در بر می‌گیرد.

بی‌اطلاعیِ فروشنده، خریدار یا حتی مأمور اجرا از جزئیات، تهدیدی مستقیم علیه اعتبار معامله است. برای نمونه، اگر آگهی فروش به‌ جای روزنامه، صرفا در کانال‌های فضای مجازی منتشر شود، حتی اگر تمام داوطلبان واقعی هم مطلع شده باشند، فرآیند به دلیل تخلف از ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی قابل ابطال خواهد بود؛ زیرا قانون صریحا انتشار در روزنامه محلی یا در نبود روزنامه، الصاق اعلامیه در معابر را تجویز کرده است و معیار کفایتِ اطلاع‌رسانی را به تشخیص متعارف افراد در شبکه‌های اجتماعی وانهاده است.

از منظر مسئولیت مدنی، هرگونه ابطال مزایده می‌تواند موجب خسارت خریدارِ متضرر شود. من و همکارانم بارها دفاع از ادارات دولتی را در پرونده‌هایی بر عهده داشته‌ایم که صرفا به دلیل عجله غیرضروری در تعیین زمان فروش یا سهل‌انگاری در درج قیمت پایه، هزاران میلیارد ریال تعهد جبران زیان به بار آورده است. بنابراین دانستن دقیق قواعد، نه یک مزیت جانبی، بلکه ضرورتی برای حفظ منابع عمومی و خصوصی است.

تفاوت مزایده و مناقصه

مزایده و مناقصه هر دو  ساز و کار رقابتی‌اند، اما جهت‌گیری آن‌ها متفاوت است. در مزایده، فروشنده به‌ دنبال بالاترین قیمت است؛ در مناقصه، خریدار یا کارفرما در پی کمترین قیمت یا مناسب‌ترین شرایط برای خرید کالا یا خدمت می‌گردد.

فلسفه وجودیِ مناقصه، صرفه و صلاح دولت و جلوگیری از تضییع بیت‌المال است؛ فلسفه مزایده افزایش عایدی فروشنده و جلوگیری از واگذاری مال به ثمن بخس محسوب می‌شود.

به همین سبب، قانون برگزاری مناقصات مصوب ۱۳۸۳ بر ارزیابی فنی، اهلیت و کیفیت تاکید می‌کند و قیمت صرف، عامل مطلق نیست؛ در حالی که در مزایده، اصل رقابت بر محور عددِ بالاتر استوار می‌شود مگر آنکه قانون خاص—مثلا آیین‌نامه فروش اموال تملیکی—شرایط دیگری را لحاظ کرده باشد.

در عمل نیز تفاوت بارزی وجود دارد: مناقصه غالبا پیش از انعقاد قراردادهای پیمانکاری یا خرید کالا رخ می‌دهد، در حالی که مزایده عمدتاً پس از توقیف یا تصمیم قطعی برای فروش مالِ موجود انجام می‌شود. همین تفاوت زمانی و هدف، اقتضائات حقوقیِ کاملاً متفاوتی را به دنبال دارد.

شرکتی که فرآیند مناقصه را با ذهنیت مزایده برگزار کند—مثلا صرفا به کمترین قیمت توجه نشان دهد بدون ارزیابی کیفی—به‌ سرعت در دام تضییع بیت‌المال و تعهدات اجرا نشده می‌افتد؛ همان‌گونه که فروشنده‌ای که آیین‌نامه مناقصات دستگاه متبوعش را جایگزین قانون اجرای احکام کند، مزایده را باطل خواهد کرد.

مبنای قانونی مزایده در قانون اجرای احکام مدنی

قانون اجرای احکام مدنی از ماده ۱۱۴ تا ۱۳۶ شالوده تشریفات مزایده را می‌ریزد. به اختصار اهم مواد را یادآوری می‌کنم؛ زیرا هر یک از این مواد در عمل، سرنوشت مزایده را رقم می‌زند و غفلت از هر بند، معامله را متزلزل می‌سازد:

• ماده ۱۱۸ تصریح می‌کند: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی یک نوبت منتشر شود. این الزام، نه‌تنها نشانی از لزوم شفافیت است، بلکه معیاری عینی برای آغاز مهلت اعتراض یا آمادگی خریداران نیز قلمداد می‌شود.
• ماده ۱۱۹ مقرر می‌دارد: موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. قانون‌گذار با تعیین بازه‌ای مشخص، تعادلی میان فوریت اجرای حکم و امکان دسترسی عموم برقرار ساخته تا نه حق محکوم‌له به تعویق افتد و نه فرصت حضور برای خریداران سلب شود.
• ماده ۱۲۰ راه‌حل مناطقی را ارائه می‌دهد که روزنامه در دسترس نیست یا ارزش مال ناچیز است: در نقاطی که روزنامه نباشد همچنین در مورد اموالی که قیمت آن‌ها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به‌جای انتشار روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌جلسه قید می‌شود. تجربه شخصی‌ام نشان می‌دهد در بسیاری از حوزه‌های قضایی کوچک، این تبصره تنها طریقه معتبر اعلان به شمار می‌رود.
• ماده ۱۲۸، ملاک قیمت پایه را روشن می‌سازد: مزایده از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۵ معین شده شروع می‌شود و مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است. بنابراین، اجرای دقیق ارزیابی مال پیش از فروش و تعیین قیمت پایه صحیح، بنیان غیرقابل‌چشم‌پوشی مزایده است.
• ماده ۱۳۶ موارد بی‌اعتباری فروش را برمی‌شمرد و با لحنی قاطع اعلام می‌کند که فروش در چند حالت از درجه اعتبار ساقط شده و باید تجدید گردد، از جمله اگر فروش در غیر روز و ساعت معین صورت گیرد، یا کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند، یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نمایند، یا جلسه مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود، و نیز چنانچه خریدار از افراد ممنوع‌الحضور باشد.

برای تکمیل حلقه تضمین پرداخت، ماده ۱۲۷ و ماده ۱۲۹ مقرر می‌کنند، برخی اشخاص—نظیر مأمور اجرا، اقربای او تا درجه سوم، محکوم‌له و محکوم‌علیه—حق خرید مال موضوع مزایده را ندارند، و برنده مکلف است لااقل ده درصد بهای پیشنهادی را فورا بپردازد؛ در غیر این صورت، سپرده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌شود.

این شبکه مواد قانونی، همچون تاروپودی منسجم، از آغاز اعلان تا پرداخت کل ثمن، همه گام‌ها را در بر می‌گیرد و عدم رعایت هر بند موجب می‌شود دادگاه یا دیوان عدالت اداری فروش را کان‌لم‌یکن اعلام کند. در دادخواست‌های متعددی که علیه ادارات اجرا یا سازمان‌های فروشنده تنظیم کرده‌ام، اصلی‌ترین محور استدلال شاکیان استناد به این نقایص بوده است.

ماهیت حقوقی و ارکان معامله مزایده

مزایده در حقوق ایران از دید تحلیلی، مصداق ایجاب عام به شمار می‌رود؛ زیرا فروشنده با انتشار آگهی، پیشنهاد خود را خطاب به عموم اعلام می‌کند. هر شخص واجد شرایط که در چارچوب آگهی، بالاترین قیمت را عرضه کند، به محض ضربه نهایی چکش، عقد بیع را تکمیل می‌سازد.

این لحظه، در واقع قبول پیشنهاد است و معامله را لازم و قطعی می‌کند. برخلاف فروش خصوصی که امکان خیار مجلس یا خیار رویت و تخلف از وصف همواره مطرح است، در مزایده قواعد عمومی خیارات در محدودترین شکل خود اعمال می‌شود؛ زیرا رسمیت مجلس، حضور مامور اجرا و اعلان عمومی، فرض کشف نقصان اراده یا فریب معاملاتی را تقریباً منتفی می‌سازد.

ارکان معامله مزایده را می‌توان چنین توضیح داد: نخست، آگهی معتبر که دقیقا مطابق مواد ذکر شده تنظیم شده باشد؛ دوم، رقابت آزاد، یعنی حضور و امکان مشارکت همه اشخاص واجد صلاحیت؛ سوم، اعلان قطعیِ مامور اجرا مبنی بر خاتمه رقابت و معرفی برنده. خلل در هر یک از این ارکان، معامله را فاقد اثر می‌کند. در یکی از پرونده‌ها، نماینده دادسرا در لحظه فروش تاخیر داشت و بعداً در صورتجلسه حضور خود را توقیع کرد.

همین تاخیرِ چنددقیقه‌ای کفایت کرد تا دیوان عدالت اداری، بنا بر نص ماده ۱۳۶، رای به ابطال معامله صادر کند؛ چرا که حضور نماینده دادسرا در تمام طول جلسه مزایده، شرط صحت است، نه صرفاً امضای صوریِ صورتجلسه.

از حیث ضمانت اجرا، ضبط سپرده ده‌درصدی در ماده ۱۲۹، خریدار را تا حد زیادی مقید می‌سازد که ثمن کامل را ظرف مهلت مقرر—معمولا یک ماه—بپردازد. این ساز و کار نه‌ تنها مانع توقف سرمایه فروشنده می‌شود، بلکه انگیزه خریدار برای تکمیل معامله را نیز تضمین می‌کند.

افزون بر آن، دادورز موظف است پس از وصول باقیمانده ثمن، صورت‌مجلس انتقال را تهیه و به تایید دادگاه برساند تا مالکیت رسما به خریدار منتقل شود.

در این بخش کوشیدم همه مفاهیم بنیادی مزایده را با زبانی روشن و در عین حال مستند به نصوص قانون، تحلیل کنم و نشان دهم که هر ماده قانونی چگونه در عمل می‌تواند سود یا زیان میلیاردی بیافریند. اکنون که بنیاد نظری استوار شد، در بخش‌های بعدی، به ترتیب زمانی، تشریفات عملی از تنظیم آگهی تا تنظیم سند قطعی انتقال را تشریح خواهم کرد و تجربه‌های دادگاهی خود را، به مثابه چراغ راه، پیش روی خواننده قرار می‌دهم تا بتواند در میدان عمل، با اطمینان قدم بردارد.

موارد کاربرد مزایده

در این بخش می‌خواهم نشان دهم که مزایده صرفا یک ساز و کار انتزاعی نیست، بلکه در بزنگاه‌های متعددی از زندگی حقوقیِ اشخاص و سازمان‌ها حضور تعیین‌کننده دارد. چهار عرصه‌ای را که در سنجش آمار پرونده‌های دادگستری بیشترین بسامد را یافته‌ام برمی‌گزینم: وصول مهریه، تصفیه دارایی شرکت‌های ورشکسته، اجرای محکومیت‌های کیفریِ همراه با ضبط اموال، و فروش اموال فرسوده دستگاه‌های اجرایی.

در هر ساحت، ابتدا زمینه پیدایش نیاز به مزایده را شرح می‌دهم، سپس به مبنای قانونی و بُن‌مایه فقهی یا اقتصادی آن اشاره می‌کنم و در پایان، تجربه‌های دادگاهی خود را می‌گنجانم تا خواننده ببیند چگونه قواعد روی کاغذ در میدان عمل جان می‌گیرند.

مطالبه مهریه

وقتی زن بنا بر حکم قطعی دادگاه خانواده خواستار مطالبه مهریه می‌شود، گام نخست صدور اجراییه مالی است. به محض ابلاغ، اگر زوج در مهلت قانونی دین را ایفا نکند، مأمور اجرا بنا بر تقاضای زوجه اموال او را توقیف و برای فروش آماده می‌کند.

ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی—که تمامیت مالکیت زن بر مهر را از لحظه عقد تثبیت می‌کند—به صراحت اعلام می‌دارد: به مجرد عقد، زن مالک مهر می‌شود و می‌تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.

از حیث شیوه وصول، ماده ۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی ۱۳۹۴ مسیر را ترسیم می‌کند: هر کس به موجب حکم قطعی به پرداخت مالی اعم از دیه، مهریه، خسارات و امثال آن محکوم گردد، مکلف است ظرف مهلت مقرر آن را بپردازد؛ در غیر این صورت محکومٌ‌له می‌تواند از دادگاه صادرکننده حکم درخواست توقیف و فروش اموال محکومٌ‌علیه را بنماید.

بدین‌سان، مزایده حلقه نهایی زنجیره مطالبه مهریه است. در عمل، بیشترین چالش به تعیین قیمت پایه و یافتن خریدار برای اموال غیرمنقول مشترک زوجین مربوط می‌شود.

در یکی از پرونده‌های اخیر، ملکی که ارزش کارشناسی آن به قیمت روز ششصد میلیارد ریال بود در نخستین مزایده به دلیل گره خوردن هیجانات خانوادگی و تهدید خریداران بالقوه بی‌نتیجه ماند؛ اما در دور دوم، با قاطعیت قاضی در تأمین امنیت جلسه، رقابت واقعی شکل گرفت و ملک با قیمتی حتی بالاتر از برآورد کارشناسی به فروش رفت، مهریه پرداخت شد و مازادِ ثمن نیز به حساب زوج بازگشت.

تجربه نشان می‌دهد هرچه دادورز زمان بیشتری صرف اطمینان از اطلاع‌رسانی گسترده کند، احتمال مشارکت خریداران و احقاق حقوق زن افزایش خواهد یافت.

ورشکستگی شرکت‌ها

ورشکستگی به مثابه نقطه پایان زندگی اقتصادی یک تاجر یا شرکت، فضایی می‌گشاید که در آن مزایده نقشی محوری دارد.

پس از صدور حکم ورشکستگی و تعیین مدیر تصفیه، نخستین ماموریت، شناسایی و قیمت‌گذاری دارایی‌هاست؛ چنانچه ارزش اموال بیش از مطالبات بستانکاران نباشد، فروش باید به‌سرعت و با شفافیت کامل انجام گیرد تا از استمرار زیان بکاهد. ماده ۴۴۵ قانون تجارت بدین مضمون تصریح می‌کند: مدیر تصفیه پس از تهیه فهرست اموال ورشکسته و تصویب آن به وسیله عضو ناظر، باید اموال منقول را به مزایده و اموال غیرمنقول را از طریق مزایده یا به نحوی که عضو ناظر اجازه دهد به فروش رساند.

وجود عبارت یا به نحوی که عضو ناظر اجازه دهد در مورد اموال غیرمنقول انعطاف محدودی به رویه می‌دهد؛ با این حال، عموم قضات ناظر صرفا در شرایطی اجازه فروش توافقی را می‌دهند که مزایده پیشین به علت نبود خریدار یا اختلاف جدی در قیمت پایه بی‌نتیجه مانده باشد.

اهمیت این سخت‌گیری در جلوگیری از تبانی مدیران سابق شرکت با خریداران است؛ زیرا دارایی‌های ورشکسته آخرین امید بستانکاران برای وصول طلب است.

در یک پرونده صنعتی که وکالت مدیر تصفیه را بر عهده داشتم، فروش خطوط تولید مستعمل بدون مزایده به پیشنهاد خریدار واحد مطرح شد، اما عضو ناظر اجازه نداد. ما ناچار شدیم سه نوبت مزایده عمومی برگزار کنیم تا در نهایت همان خریدار نخستین با رقمی سی درصد بالاتر از پیشنهاد ابتدایی، ماشین‌آلات را خرید. این تفاوت قیمت، بدهی بانکِ طلبکار را به‌ طور کامل پوشش داد و از مسئولیت شخصی مدیر تصفیه کاست.

نتیجه عملی روشن است: بی‌تفاوتی به تشریفات مزایده در حوزه ورشکستگی می‌تواند مدیر تصفیه را به جبران خسارت بستانکاران محکوم کند.

اجرای محکومیت‌های کیفری

برخی جرایم علاوه بر حبس یا شلاق، به رد مال، جزای نقدی یا ضبط اموال ناشی از فعل مجرمانه می‌انجامند. در این موارد نیز، اجرای احکام کیفری پس از صدور حکم قطعی، دست به توقیف اموال می‌برد.

ماده ۲۱۷ قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲ درباره مصادره اموال حاصل از جرم می‌گوید: هر مالی که از طریق ارتکاب جرم تحصیل شود یا در ارتکاب جرم مورد استفاده قرار گیرد، به حکم دادگاه ضبط یا مصادره می‌شود.

هنگامی که ضبط یا جزای نقدی به اموال عینی تبدیل شود، فروش باید از طریق همان ساز و کار مزایده موضوع مواد ۱۱۴ تا ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی صورت گیرد؛ زیرا قاعده کلی آن مواد همه فروش‌های قضایی را دربر می‌گیرد مگر آنکه قانونِ خاص روش دیگری تعیین کند.

همین وحدت رویه، بازار را از شوک عرضه ناگهانیِ اموال ارزانِ ناشی از جرم محافظت می‌کند و به سرمایه‌گذار اطمینان می‌دهد که دارایی خریداری‌شده فاقد ریسک ابطال است.

در پرونده‌ای مربوط به جرایم اقتصادی، دستگاه قضایی مجموعه‌ای از املاک تجاری متعلق به شبکه‌ای از پولشویان را برای تأمین جزای نقدی و ضبط اضافه دارایی توقیف کرد.

جلسه مزایده با حضور نمایندگان دادستانی، نماینده سازمان بازرسی و البته داوطلبان خرید برگزار شد. اگرچه برخی متهمان تلاش کردند با بالابردن صوری قیمت‌ها فضای رقابت را منحرف کنند، اما با استناد به ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی و رد مداخله آنان به عنوان افراد ممنوع از خرید، مزایده سالم ماند و املاک به متقاضیان واقعی واگذار شد. پشتوانه قانونیِ قوی، ضمانت اجرای این فرآیند در مبارزه با پولشویی است.

فروش اموال فرسوده ادارات و سازمان‌ها

دستگاه‌های دولتی در مسیر نوسازی ناگزیرند تجهیزات مستعمل یا بلااستفاده خود را به فروش برسانند. قانون محاسبات عمومی و آیین‌نامه اموال دولتی برای جلوگیری از سوءاستفاده، فروش مستقیم یا مذاکراتی را مجاز نمی‌دانند مگر در موارد استثنا. ماده ۳ آیین‌نامه اموال دولتی مصوب ۱۳۹۲ مقرر می‌کند: وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی مجازند اموال منقول فرسوده یا اسقاطی خود را که قابل استفاده نیست، طبق مقررات این آیین‌نامه از طریق مزایده بفروشند.

تجربه نشان داده است هنگامی که واحدهای دولتی به بهانه فوریت یا محدودیت بودجه، فرآیند مزایده را دور زده‌اند، دیوان محاسبات و سازمان بازرسی به استناد همین ماده قرارداد را باطل و مقامات مسئول را به جبران ضرر و حتی پرداخت جزای نقدی محکوم کرده‌اند.

در یک اداره کل استانی، فروش ناوگان خودروهای سواریِ از رده خارج به کارکنان همان اداره بدون مزایده صورت گرفت؛ پس از گزارش بازرس، قیمت‌گذاری مستقل انجام شد و روشن شد که خودروها پنجاه درصد زیر قیمت متعارف واگذار شده‌اند.

نتیجه، صدور حکم انفصال موقت و الزام مدیرکل به پرداخت مابه‌التفاوت بود. اگر همان واگذاری از طریق مزایده انجام می‌شد، هم شفافیت رعایت می‌گردید و هم منافع دولت تأمین می‌شد.

در دوران تحول دیجیتال، برخی ادارات با تصور صرفه‌جویی، به انتشار آگهی فروش تنها در وبگاه رسمی بسنده کرده‌اند اما دیوان عدالت اداری این شیوه را کافی ندانسته است؛ چرا که ماده ۱۱۸ اجرای احکام و ماده ۳ آیین‌نامه اموال دولتی بر انتشار در رسانه عمومی یا الصاق آگهی در معابر تاکید می‌کند. تنها هنگامی که هیئت وزیران وسیله الکترونیکی را جایگزین روزنامه کند می‌توان به این شیوه مشروعیت بخشید.

دورنمای چهارگانه‌ای که ترسیم شد عملا نشان می‌دهد مزایده پیوندی میان عدالت قضایی، انضباط مالی و اعتماد عمومی است.

چه آنجا که زن برای استیفای حق مهریه به درِ دادگاه می‌کوبد، چه هنگامی که طلبکاران شرکت ورشکسته در جستجوی تسویه مطالبات خودند، چه در مواجه با مصادره اموال حاصل از جرم، و چه در نوسازی دستگاه‌های دولتی، مزایده کانال شفاف و بی‌بدیلی است که قانون برای مبادله منصفانه و علنیِ اموال پیش‌بینی کرده است.

شرایط و ضمانت‌های شرکت در مزایده

در آغاز این فصل، لازم است به خواننده یادآوری کنم که مزایده اگرچه ظاهری ساده و شبیه به هر رقابت قیمتی دارد، اما در بنیان حقوقی خود بر ستون‌های محکمی از سپرده، تضمین و در موارد خاص کفالت استوار است؛ ستون‌هایی که بدون آن‌ها نه امنیت معامله برای فروشنده فراهم می‌شود و نه آرامش خاطر خریدار شکل می‌گیرد.

در پسِ هر مزایده، ارزش مالیِ قابل‌اعتنایی در گردش است؛ از خودرویی سواری که برای مطالبه مهریه به فروش می‌رود تا مجتمع تجاری چند‌هزار میلیارد ریالی در پرونده ورشکستگی.

قانون‌گذار برای پیشگیری از بازی‌های سفته‌بازانه، برای صیانت از حق بستانکار و همچنین برای تضمین وصول ثمن، سه لایه امنیتی پیش‌بینی کرده است: نخست، سپرده نقدی یا تضمین بانکی که در بدو ورود به جلسه اخذ می‌شود؛ دوم، پرداخت تدریجی یا فوری مابقی ثمن که غالبا از مسیر همان سپرده تضمین می‌شود؛ و سوم، ضمانت‌های کیفری یا مدنی نظیر ضبط سپرده، جبران خسارت تأخیر یا احضار کفیل که نقض‌کننده را با هزینه واقعی تخلف روبه‌رو می‌کند.

ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی، مهم‌ترین محورِ این امنیت چندلایه است: برنده مزایده باید در مجلس مزایده حداقل ده درصد بهای پیشنهادی را به عنوان سپرده نقداً یا به صورت چک تضمین‌شده بانکی یا ضمانت­نامه بانکی به مامور اجرا تسلیم نماید و مابقی ثمن را ظرف مهلتی که از یک ماه تجاوز نکند بپردازد؛ در غیر این صورت سپرده او به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌شود.

همین بندِ کوتاه، سه معناى کلیدی در دل خود دارد. نخست، برقراری شرط اثر‌گذار در همان لحظه؛ یعنی حضور صرف در تالار مزایده بدون سپرده کافی، از نظر حقوقی حضورِ معتبر نیست. دوم، اعطای اختیار به شرکت‌کننده برای انتخاب ابزار تضمین—وجه نقد، چک تضمین‌شده یا ضمانت‌نامه بانکی—اما همراه با مسئولیت یکسان در صورت تخلف. سوم، ترسیم ضمانت اجرای سنگین ضبط سپرده که نه‌تنها خریدار متخلف را از بازپس‌گیری وجه اولیه محروم می‌کند، بلکه برای ورود دوباره به رقابت نیز ناچار است سپرده‌ای تازه تهیه کند.

در رویه قضایی، به‌محض پایان جلسه و ثبت برنده، سپرده سایر شرکت‌کنندگان بی‌درنگ عودت داده می‌شود. استدلال دادگاه این است که هدف از سپرده صرفاً ایجاد تعهد به تسویه نهایی برای برنده است، نه گروکشی و توقف دارایی سایر داوطلبان.

من بارها دیده‌ام در مقاطعی که اداره اجرا به دلیل شلوغی یا سهل‌انگاری در استرداد سپرده‌ها تاخیر کرده، دادخواست خسارت تأخیر تأدیه از سوی اشخاص رد مزایده مطرح شده و به حکم قانون مسئولیت مدنی، اداره مذکور ناچار به پرداخت بهره بانکی شده است.

از حیث ابزار، ضمانت‌نامه بانکی بیش از پیش محبوبِ شرکت­کنندگانِ حرفه­ای شده است؛ زیرا نقدینگی را درگیر نمی‌کند و در عین حال ریسک اعاده دارد. ماده ۲ آیین‌نامه تضمین برای معاملات دولتی مصوب ۱۳۹۴، ضمانت­نامه بانکی را متعهد شرط می‌شناسد و مقرر می‌کند در صورت اعلام مامور اجرا، بانک مکلف است بی‌قیدوشرط مبلغ ضمانت­نامه را ظرف مدت مقرر پرداخت کند.

همین بی‌قید و شرط‌بودن، ریسک نکول را به صفر نزدیک می‌کند و به مأمور اجرا اجازه می‌دهد در صورت عدول خریدار، بی‌آنکه به محکمه مراجعه کند، وجه را وصول کند.

اما در برخی نقاط، به‌ ویژه حوزه‌های قضایی کوچک یا پرونده‌هایی با ماهیت خانوادگی، ابزار متعارف‌تر، وجه نقد یا چک تضمین‌شده است. چک تضمین‌شده، بر خلاف چک عادی، وفق ماده ۱۴ قانون صدور چک مصونیت کامل از دستور عدم پرداخت دارد و بانک در برابر ارائه اصل برگه مکلف به پرداخت است. همین ویژگی برای دادورز کفایت می‌کند تا اطمینان یابد در صورت تخلف، معطلی به دنبال ندارد.

ذکر کفالت به ظاهر غریب می‌نماید؛ زیرا در ذهن بسیاری، کفالت پدیده‌ای مختص فرآیند دادرسی کیفری است، نه معاملات مالی.

با این حال، ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی در باب استعلام بدهی‌های معوق خریدار تصریح می‌کند هرگاه برنده نتواند تا پایان مهلت، تسویه را انجام دهد، می‌تواند با معرفی کفیل معتبر و تایید دادگاه، تمدید مهلت را درخواست کند؛ در این صورت، کفیل همان تعهد پرداخت را به عهده می‌گیرد و اگر متعهد اصلی ظرف موعد جدید نیز ثمن را نپردازد، دادگاه رأسا از محل دارایی کفیل یا از طریق قرار جلب او نسبت به وصول ثمن اقدام می‌کند.

ماده ۱۴۰ ـ در صورت عدم توانایی پرداخت بقیه ثمن، برنده مزایده می‌تواند تا انقضای مهلت تعیین‌شده ـ با جلب رضایت دادگاه ـ شخصی را به عنوان کفیل معرفی نماید. کفیل متعهد به پرداخت بقیه ثمن در مهلت جدید خواهد بود؛ در غیر این صورت به حکم دادگاه، وجه مورد تعهد از اموال او وصول می‌شود.

عملکرد این بند را در پرونده‌ای مربوط به فروش یک زمین کشاورزی توقیفی به‌خوبی تجربه کردم. خریدار پس از نشست مزایده اعلام کرد قصد دارد برای تامین مابقی ثمن، تسهیلات بانکی بگیرد؛ بانک وعده تأمین را داده بود اما پرداخت دیر شد.

دادگاه با معرفی کفیل، مهلتی بیست‌روزه داد. روز بیست‌ و یکم، درحالی‌که هنوز وام آزاد نشده بود، دادورز بدون فوت وقت مطالبه‌نامه را به کفیل ابلاغ کرد.

کفیل—که خود از تجار معتبر و صاحب نقدینگی بود—مجبور شد وجه را فوری پرداخت کند تا از بازداشت وثیقه ملکی‌اش اجتناب نماید. این نمونه نشان می‌دهد کفالت بیش از آنکه حقی برای برنده باشد، اهرمی برای تأمین مالیِ بی‌وقفه فروشنده است.

نکته درخور تأمل آن است که قانون‌گذار هرگونه تعلیق معامله به دریافت وام یا انتقال سند رسمی را نپذیرفته است. رویه دادگاه‌ها تأکید دارد که از تاریخ ضربه چکش معامله قطعی است و استمهال صرفاً با سیستم ضمانت‌نامه یا کفالت پذیرفته می‌شود؛ اگر خریدار یا کفیل ظرف مهلت بازپرداخت را به تعویق بیندازند، مأمور اجرا مکلف به ضبط سپرده یا وجه ضمانت‌نامه است.

بدین‌ ترتیب، فروشنده—که غالباً محکوم‌له یا اداره دولتی است—با وقفه طولانی در وصول حق خویش مواجه نمی‌شود.

در سوی دیگر، قانون برای حمایت از خریدار منضبط نیز تدابیری اندیشیده است. ماده ۱۳۲ مقرر می‌کند چنانچه محکوم‌علیه ثابت کند مال موضوع مزایده پیش از فروش متعلق به غیر یا مشاع با شخص ثالث بوده، دادگاه اجازه توقف فروش یا ابطال آن را خواهد داد و سپرده خریدار پس داده می‌شود؛ به شرطی که خریدار خود در بروز اشکال سهمی نداشته باشد.

پس تضمین‌ها صرفا یک‌طرفه نیست و اگر تقصیر از فروشنده یا نظام اجرای حکم باشد، سپرده نزد خریدار امانت محسوب می‌شود و بدون کسر زیان مسترد خواهد شد.

از منظر بانک‌ها، صدور ضمانت‌نامه برای شرکت در مزایده محفوف به مخاطرات اعتباری است؛ فلذا بندهای خودتعهد‌نامه بانکی اغلب دلالت بر آن دارد که بانک در صورتی حاضر به پرداخت است که ذی‌نفع—یعنی اداره اجرا—شناسه رسمی داشته و مطالبه‌نامه به شکل محتوم تنظیم شود.

تغییر کوچک در عنوان یا نشانی اداره می‌تواند موجب امتناع بانک از پرداخت گردد. به همین دلیل، اداره اجرا در بسیاری از حوزه‌ها، فرم‌های آماده مطالبه‌نامه را در اختیار مسئولان خود قرار داده تا مانع از این اشتباهات شود.

هرچند ضبط سپرده مهم‌ترین ضمانت اجراست، اما در عمل دو ضمانتِ فرعی نیز چشمگیر است: اول، محرومیت از شرکت در مزایده‌های بعدی همان پرونده یا حتی سایر پرونده‌های اداره اجرا برای مدت مشخص؛ دوم، طرح دعوای جبران خسارت علیه خریدار متخلف به استناد قاعده تسبیب.

در پرونده‌ای که ارزش یک کارخانه به دلیل انصراف دیرهنگام برنده، دو ماه راکد ماند و قیمت آهن‌آلات دچار افت شد، دادگاه عمومی حقوقی با مطالبه کارشناس، زیان ناشی از افت قیمت را محاسبه و خریدار را محکوم کرد؛ این رأی اگرچه نوظهور بود، اما پیام روشنی برای بازار داشت: سپرده تنها سپرده نیست، ممکن است نافی مسئولیت مدنی خریدار هم نباشد.

در مقام جمع‌بندی—نه به معنای خاتمه بلکه برای اتصال مباحث—می‌توان گفت قانون با تقطیر تجربه قرن‌ها تجارت و سال‌ها ترافع، سه مسیر متقاطع برای تضمین مزایده ترسیم کرده است: سپرده نقدی یا بانکی که تعهد ابتدایی را تحکیم می‌کند، ضمانت‌نامه که تعهد حین معامله را بی‌درنگ قابل وصول می‌سازد، و در نهایت کفالت که تعهد تکمیلی محسوب می‌شود و دستِ فروشنده را حتی پس از واگذار نشدن وجه ضمانت‌نامه هم باز می‌گذارد.

این شبکه تدابیر، نه به قصد سختگیری بیهوده، بلکه برای حراست از دو عنصر بنیادین اعتماد و سرعت در داد‌ و‌ ستدهای قضایی طراحی شده است؛ همان عناصری که بدون آن‌ها، مزایده از اهرمِ عدالت اقتصادی به معبری برای سوداگری بی‌پروا تنزل می‌یابد.

انتشار آگهی مزایده

در این فصل روشن می‌سازم که آگهی مزایده صرفاً یک اعلان اداری نیست؛ سنگ‌بنای اعتبار کل فرآیند فروش است. اگر آگهی به درستی منتشر نشود، مزایده—حتی در حضور خریداران فراوان—بی‌اعتبار خواهد بود و قاضی اجرای احکام ناگزیر به تجدید آن می‌شود.

با مطالعه این بخش، خواهید آموخت دقیقا در کجا و چگونه باید آگهی داد، چه اطلاعاتی را الزاما در متن گنجاند و برای الصاق نسخه کاغذیِ اعلان چه تشریفاتی را رعایت کرد تا از اتهام عدم اطلاع‌رسانی کافی یا اخلال در رقابت مصون بمانید.

آگهی در روزنامه‌های محلی و کثیرالانتشار

نخستین پرسش متداول موکلان این است که کدام روزنامه صلاحیت نشر آگهی را دارد؟ ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی راهنماست: آگهی باید دست‌کم یک نوبت در روزنامه محلی منتشر شود؛ اگر در حوزه قضاییِ محل وقوع مال روزنامه‌ای چاپ نمی‌شود یا تیراژ آن برای اطلاع‌رسانی کافی نیست، می‌توان از روزنامه‌های کثیرالانتشار استفاده کرد.

معیار کفایت در عمل با دو شاخص سنجیده می‌شود: شعاع توزیع و تعداد نسخه فروش‌رفته. به تجربه دریافته‌ام که بعضی ادارات اجرا با استناد به بخشنامه معاونت حقوقی قوه قضائیه، انتشار در یکی از سه روزنامه سراسریِ اطلاعات، ایران یا همشهری را قدر متیقن تلقی می‌کنند و بدین ترتیب احتمال خدشه بر اطلاع‌رسانی به صفر نزدیک می‌شود.

غلط رایج در میان برخی دستگاه‌ها، چاپ آگهی در ویژه‌نامه‌ها یا ضمیمه‌های کم‌تیراژ است؛ در حالی که دیوان عدالت اداری در آرای متعدد اعلام کرده است که ویژه‌نامه داخلی یک ارگان—حتی اگر ضمیمه روزنامه‌ای معتبر باشد—از دایره انتشار عمومی بیرون است و نمی‌تواند جایگزین درج مستقل در همان روزنامه گردد. بنابراین برای احتیاط حرفه‌ای، بهتر است آگهی در صفحه اصلی و در بخش آگهی‌های قضایی منتشر شود؛ درج در ستون‌های تبریک یا آگهی‌های تجاری اگرچه از نظر قانون صراحتا ممنوع نشده، اما در عمل موجب شک و شبه خریداران می‌شود.

الصاق آگهی در محل وقوع مال

ماده ۱۲۰ قانون اجرای احکام مدنی تکلیف مناطقی را که روزنامه به‌سادگی در دسترس نیست یا ارزش مال از سقف مشخصی (در متن قانون رقم دویست هزار ریال قدیمی) پایین‌تر است، مشخص می‌کند: در این صورت مامور اجرا باید تعداد کافی از آگهی را در معابر عمومی محل وقوع مال الصاق کند و تاریخ الصاق را در صورت‌جلسه قید نماید.

منظور از معابر عمومی نه فقط دیوار دادگستری، بلکه نقاطی است که بیشترین رفت‌وآمد بر مخاطبان بالقوه دارد—مانند میدان اصلی شهر، ورودی بازار یا شوراهای اسلامی روستا.

یکی از پرونده‌های من مربوط به دامداری روستایی بود که آگهی فروش‌اش تنها بر درِ بخشداری الصاق شد؛ دادگاه تجدیدنظر با این استدلال که بخشداری خارج از مسیر تردد دامداران و خریداران علوفه است، مزایده را ابطال کرد. درس عملی این تجربه آن است که مامور اجرا موظف است با نگاه جامعه‌شناختی، جایگاهی را برگزیند که احتمال دیده‌ شدن آگهی به‌طور معقول بالاتر باشد؛ هرگونه اقدام شکلی که روح اطلاع‌رسانی را مخدوش کند، راه اعتراض را باز می‌گذارد.

محتوای اجباری آگهی براساس ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی

ماده ۱۳۸ این قانون جزئیاتِ الزامیِ آگهی را فهرست می‌کند و تخلف از هر بند، فروش را گرفتار بی‌اعتباری می‌سازد.

ماده ۱۳۸ـ آگهی فروش باید حاوی نکات زیر باشد:

1. مشخصات کامل مال مورد مزایده به نحوی که هیچ تردیدی در نوع، مقدار، مساحت، شماره ثبت یا شماره شناسنامه وسیله نقلیه باقی نماند.
2. قیمت پایه و مأخذ تعیین آن بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری یا ارزیابی قانونی.
3. روز، ساعت و محل برگزاری مزایده به‌گونه‌ای که امکان حضور عموم فراهم باشد.
4. میزان سپرده لازم برای شرکت و نحوه پرداخت آن (وجه نقد، چک تضمین‌شده یا ضمانت‌نامه بانکی).
5. مهلت پرداخت بقیه ثمن و تصریح به ضبط سپرده در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر.
6. اشخاص ممنوع از خرید طبق ماده ۱۲۷ همین قانون (از جمله مامورین اجرا و اقربای آنان تا درجه سوم).
7. ذکر این نکته که هزینه‌های نقل‌وانتقال، مالیات‌ها و عوارض بر عهده خریدار است مگر آن‌ که قانون یا حکم دادگاه ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
8. بیان حق اعتراض محکوم‌علیه یا ثالث ذی‌نفع ظرف مهلت مقرر و این‌که اعتراض خارج از موعد مسموع نخواهد بود.

در رویه، فقدان هر یک از این بندها مزایده را مستعد ابطال می‌کند، حتی اگر عملا همه داوطلبانِ واقعی مطلع شده باشند.

به عنوان نمونه، در پرونده‌ای از دیوان عدالت اداری، صرف حذف بند مربوط به اشخاص ممنوع از خرید کافی بود تا هیئت قضات استدلال کنند که احتمال حضور ممنوعان وجود داشته و برابری رقابت مخدوش شده است؛ نتیجه، ابطال کامل فروش و اتلاف زمانی چهار ماه بود.

برای جلوگیری از این خطر، بسیاری از ادارات اجرا فرم‌های از پیش چاپ‌شده‌ای دارند که هشت بند فوق را به ترتیب درج کرده‌اند؛ مأمور اجرا فقط کافی است مشخصات مال و قیمت پایه را در جای خالی بنویسد.

با این حال، همکاران جوانم باید دقت کنند که ذکر اشتباه شماره پلاک ثبتی یا رقم اشتباه در قیمت پایه به‌ظاهر خطای تایپی است، اما در رویه دیوان عالی کشور خللی معتبر تلقی می‌شود؛ چون باعث می‌شود داوطلبان نتوانند تصمیم آگاهانه بگیرند.

پس با تامل مضاعف نوشته را بررسی کنید و ترجیحا پیش از چاپ نهایی، پیش‌نویس را به کارشناس رسمی یا دفتر اداره ثبت املاک نشان دهید.

نکته دیگر، لزوم انتشار همان متن در روزنامه و نسخه الصاقی است. تغییرِ حتی یک قید زمانی میان دو نسخه، مانند اعلام ساعت ده صبح در نسخه روزنامه و یازده در نسخه دیواری، موجب تعارض می‌شود و دست معترض را برای بی‌اعتبار شناختن هر دو می‌گشاید.

راه‌حل ساده است: یک فایلِ واحد تهیه کنید و برای هر دو محل انتشار استفاده نمایید؛ سپس شناسه نسخه چاپی را—شماره صفحه و ستون—در صورت‌جلسه درج کنید تا وقتی دادگاه یا دیوان خواست صحت اعلان را بررسی کند، اسناد موجود باشد.

از سوی دیگر، ماده ۱۲۹—که در فصل گذشته بررسی کردیم—سپرده ده‌درصدی را شرط شرکت می‌داند؛ آگهی باید صراحتاً به این شرط اشاره کند.

اگر مامور اجرا به دلیل شتاب، میزان سپرده را ننویسد یا ده درصد از قیمت پایه را به‌اشتباه پنج درصد اعلام نماید، دو مشکل پدید می‌آید: اول، خریداران واجد شرایط ممکن است بی‌اطلاع بمانند و غایب شوند؛ دوم، کسانی که با اعتماد به آگهی ناقص شرکت کرده‌اند، بعداً می‌توانند به‌استناد قاعده‌ٔ غرور (فریب مامور اجرا) طلب خسارت نمایند.

دیوان عدالت اداری در رأی وحدت رویه‌ای تصریح کرده است که مامور اجرا اگر شرط سپرده را به‌خطا کسر کند، خریدارِ معرفی‌شده در جلسه رسمی ولو آن‌که مبلغ صحیح را نپرداخته باشد، برنده قانونی نیست و سپرده او باید مسترد گردد؛ چون تقصیر از دستگاه اجرا بوده است.

در پایان یادآوری می‌کنم که آگهی مزایده نه تشریفاتی تشویقی بلکه ضمانتی بنیادین است. هرکس قصد برگزاری یا شرکت در مزایده دارد، باید مطمئن شود که تمام اطلاعات حیاتی در اعلان درج شده و مسیر دسترسی به آن برای عموم باز است. آگهیِ درست نوشته و به‌موقع منتشر شده—اعم از روزنامه یا الصاق معابر—چتر حمایتی قانون را بر سر فروش و خریدار می‌گشاید؛ در حالی‌ که آگهی ناقص مثل سقف چوبیِ پوسیده است، ظاهراً سرپناه اما در نخستین بارانِ اعتراض، فرو می‌ریزد و همه طرف‌ها را خیس مسئولیت می‌کند.

مهلت‌های قانونی بین انتشار آگهی و موعد مزایده

در این بخش به پرسشی می‌پردازم که همیشه در جلسات مشاوره حقوقی قبل از فروش مطرح می‌شود: چه فاصله‌ای باید میان انتشار آگهی و روز برگزاری مزایده رعایت شود تا هیچ شائبه‌ای از نقض حقوق خریداران یا فروشنده ایجاد نگردد؟ اهمیت مطلب در آن است که کوچک‌ترین انحراف از مهلت‌های قانونی، تمام عملیات فروش را از درجه اعتبار ساقط می‌کند و زنجیره مطالبه حق—خواه مهریه باشد، خواه طلب بانکی یا مطالبات بستانکاران شرکت ورشکسته—به نقطه صفر بازمی‌گردد. بنابراین آشنایی با این بازه‌های زمانی نه تنها سرعت و قطعیت انتقال مالکیت را تضمین می‌کند، بلکه شأن حرفه‌ای برگزارکننده را نیز حفظ می‌نماید.

قانونگذار در ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی تکلیف را روشن کرده است و با بیانی صریح حداقل و حداکثر فاصله را تعیین می‌کند: موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله‌ بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.

همین یک جمله، ستون فقرات زمان‌بندی مزایده‌های قضایی است. من به تجربه می‌دانم که برخی مأموران اجرا برای تسریع در وصول طلب محکوم‌لَه وسوسه می‌شوند جلسه را زودتر از ده روز پس از چاپ آگهی برگزار کنند، یا بالعکس به‌ دلیل تعطیلات رسمی، تاریخ مزایده را با فاصله‌ای پنجاه روزه تعیین می‌کنند.

در هر دو حالت، نتیجه حتمی اعتراض محکوم‌علیه یا ثالث ذی‌نفع و ابطال عملیات خواهد بود؛ زیرا مهلت کمتر از ده روز فرصت اطلاع‌یافتن عموم را از بین می‌برد و مهلت بیش از سی روز موجب می‌شود قیمت‌های بازار و اطلاعات مندرج در آگهی از تازگی بیفتد و اصل برابری رقابت مخدوش گردد.

فلسفه این بازه ده تا سی روزه را می‌توان چنین تحلیل کرد: قانون قصد داشته است توازنی میان سرعت اجرای حکم و شفافیت رقابت برقرار کند؛ ده روز کمینه زمانی است که شهروندان بتوانند آگهی را ببینند و مدارک سپرده یا تضمین بانکی آماده کنند، حال آن‌ که یک ماه بیشینه زمانی است که ارزیابی کارشناسی هنوز با نرخ‌های جاری بازار سازگار می‌ماند و انگیزه خریداران برای حضور حفظ می‌شود.

هرگاه نظم موجود بین این دو قطب به هم بخورد، دادگاه خود را موظف به اعاده وضع سابق می‌بیند.

استثنای مهمی که نباید از نظر دور بماند در ماده ۱۱۵ همان قانون آمده است؛ جایی که قانون‌گذار فروش فوری را برای کالاهای سریع‌الفساد یا اموالی که هزینه نگهداری‌شان به‌ سرعت از ارزش مال پیشی می‌گیرد، پیش‌بینی کرده است: هرگاه مالی که توقیف شده سریع‌الفساد باشد یا بهای آن در اثر مرور زمان رو به نقصان رود و نگهداری آن مقرون‌به‌ صرفه نباشد، در صورت تقاضای محکوم‌لَه و تصویب دادگاه، مأمور اجرا می‌تواند آن را فورا و بدون رعایت تشریفات آگهی به فروش رساند.

بر این اساس، انبار خرمای در حال فساد، دام زنده بیمار یا اوراق بهاداری که موعد سررسیدشان نزدیک است، می‌توانند حتی در همان روز توقیف به مزایده گذاشته شوند؛ مشروط بر آن‌که دادگاه دستور کتبی صادر کند و مامور اجرا در صورت‌جلسه توضیح دهد چرا رعایت ده روز انتظار ممکن نبوده است.

تجربه من در پرونده‌ای درباره فروش جوجه‌های یک‌روزه نشان داد که عدم استفاده از این تبصره به‌موقع، خسارتی به مراتب بیشتر از مطالبات اولیه به محکوم‌علیه تحمیل کرد؛ چون روزانه هزینه دان و نگهداری بر مبلغ بدهی افزوده می‌شد در حالی که قانون راهکار فروش فوری را مهیا کرده بود.

در سوی دیگر، برخی دعاوی مالی بلندمدت—مثلا مزایده ملکی با ارزش چند هزار میلیارد ریال—وسوسه تمدید پی‌درپی آگهی را ایجاد می‌کنند تا خریداران بیشتری جذب شوند. اما دقت کنید: هر بار که موعد بیش از سی روز فاصله می‌گیرد، باید آگهی تازه‌ای با همان تشریفات انتشار یابد؛ تمدید شفاهی یا درج اطلاعیه تکمیلی در وبگاه دادگستری کفایت نمی‌کند.

دیوان عدالت اداری در آرای متعدد تأکید کرده است که پس از پایان سقف سی روز، فقدان اطلاع‌رسانی جامع فرض می‌شود و هر عملیاتی که بر پایه آگهی کهنه انجام گیرد، فاقد وجاهت قانونی است.

ابهامی که گاهی برای همکاران جوان پیش می‌آید این است که آیا روز چاپ آگهی و روز فروش در محاسبه ده روز و سی روز به حساب می‌آیند یا خیر؟ رویه غالبِ مراجع اجرا این است که روز انتشار و روز مزایده هر دو خارج از محاسبه‌اند؛ به‌ بیان دیگر، فاصله کامل باید لااقل ده روز کاملِ تقویمی باشد.

من برای رفع هرگونه تردید، در صورت‌جلسه دقیقاً می‌نویسم: آگهی در تاریخ… منتشر شد و روز مزایده… تعیین گردید که فاصله مزبور دوازده روز کامل است تا بعداً در دیوان عدالت اداری نیاز به کارشناسی تقویم پیدا نکنیم.

تفاوت دیگری میان اموال منقول و غیرمنقول وجود ندارد؛ هر دو تابع همین ماده‌اند، مگر آن‌که مقررات خاصِ دیگری—مثل تبصره‌های آیین‌نامه سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی یا ضوابط وزارت اقتصاد درباره ملک‌های دولتی—مهلت متفاوتی مقرر کرده باشد.

حتی در ورشکستگی که مدیر تصفیه مسئول فروش است، عضو ناظر اصولا بر همین بازه ده تا سی روز تاکید دارد تا از اعتراض بستانکاران مصون بماند؛ هرچند قانون تجارت اختیار فروش توافقی را پیش‌بینی کرده، اما در عمل، اغلب از همان زمان‌بندی ماده ۱۱۹ تبعیت می‌کنند تا کمترین ریسک نقض تشریفات وجود داشته باشد.

نتیجه تخلف از موعدها همیشه ضبط سپرده یا ابطال فروش نیست؛ گاهی دادگاه می‌تواند با موافقت همه طرف‌ها مزایده را تجدید کند بدون آن‌که سپرده شرکت‌کنندگان برنده ضبط شود، مشروط بر این‌که آنان در حدوث تخلف نقشی نداشته باشند.

من در یک پرونده خانوادگی شاهد بودم که برنده مزایده به‌خاطر تغییر ناگهانی تاریخ جلسه از سوی مامور اجرا حاضر نشده بود؛ دادگاه پس از احراز حسن نیت خریدار، سپرده‌اش را مسترد کرد و فروش را تجدید نمود. اما در مقابل، اگر پیمانکار یا شخص حرفه‌ای‌ای عامدانه در کمتر از ده روز موعد فروش تعیین کند تا رقبا غافل شوند، دیوان علاوه بر ابطال فروش، وی را مسئول خسارات ناشی از تأخیر می‌داند.

به عنوان توصیه عملی، من همیشه قبل از نهایی‌کردن آگهی، یک تقویم دیواری ساده کنار دست می‌گذارم و فاصله را با قلم قرمز می‌شمارم.

این کار به‌ ظاهر ابتدایی، بارها جان یک پرونده پیچیده را نجات داده است. برای اطمینان مضاعف، بهتر است تاریخ مزایده را به‌گونه‌ای انتخاب کنید که اگر آگهی در روزنامه سراسری با تاخیر یک‌روزه چاپ شد یا توزیع شهرهای دور یک روز عقب افتاد، باز هم حداقل ده روز در اختیار باقی بماند. چنین حاشیه امنی شما را از ایرادات شکلی می‌رهاند.

جمع‌بندی این‌که: قانون تنها دو عدد طلایی را به ما سپرده است—ده روز و سی روز—و هرگاه شرایط فوریت موضوع ماده ۱۱۵ فراهم نباشد، خروج از این کریدور زمان‌یاب، شما را مستقیم به تونل تاریک ابطال می‌کشاند. پس برای پاسداری از حقوق موکلان و اعتبار فرآیند، تقویم را همان اندازه مقدس بدانید که متن حکم دادگاه را.

مراحل برگزاری مزایده در اجرای احکام

در این بخش، مسیر عملیِ مزایده را از لحظه‌‌ای که پاکت‌های پیشنهاد قیمت گشوده می‌شود تا پایان تنظیم سند انتقال مالکیت، بدون استفاده از فهرست‌های خشک اداری و در قالب روایت حقوقی عملی یک وکیل دادگستری بازگو می‌کنم؛ به این هدف که هر مسئول اجرا یا خریدار بالقوّه بتواند در همان نخستین ‌خوانش، تصویری روشن از تعهدات و حقوق خویش ترسیم کند.

۱. گشایش پاکت‌های قیمت و ضبط سپرده‌ها

جلسه مزایده طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی باید در حضور مامور اجرا، نماینده دادستان و—در صورت لزوم—نماینده اداره ثبت یا سازمان دولتی ذی‌ربط تشکیل شود. نخستین اقدام، ثبت ساعت دقیق آغاز جلسه در صورت‌مجلس و اعلام ختم مهلت تحویل پیشنهادهاست.

سپس پاکت‌ها به ترتیب ورود گشوده می‌شود؛ هر پاکت باید حاوی رسید واریز یا تضمین بانکی معادل دست‌کم ده درصد قیمت پیشنهادی باشد.

مامور اجرا با صدای رسا مبلغ را اعلان می‌کند و هم‌زمان سپرده را تحویل صندوق دادگستری می‌دهد تا بی‌کم‌وکاست ضبط شود. اگر پاکتی خالی از تضمین باشد یا مبلغ سپرده کمتر از ده درصد رقم پیشنهادی باشد، پیشنهاد بدون نیاز به رأی‌گیری مردود است و نام متقاضی در صورت‌مجلس به عنوان رد شده درج خواهد شد.

۲. دریافت نقدی پیش‌پرداخت ده‌درصدی

ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌دارد: برنده مزایده باید در مجلس مزایده حداقل ده درصد بهای پیشنهادی را به عنوان سپرده نقداً یا به صورت چک تضمین‌‌شده بانکی یا ضمانت‌‌نامه بانکی به مامور اجرا تسلیم نماید و مابقی ثمن را ظرف مهلتی که از یک ماه تجاوز نکند بپردازد؛ در غیر این صورت سپرده‌اش به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌شود.

من در مقام مشاوره حقوقی قرارداد به موکلان شرکت‌کننده در مزایده توصیه می‌کنم همواره دو نسخه چک تضمین شده به همراه داشته باشند: یکی به مبلغ دقیق ده درصد، دیگری اندکی بیشتر.

علت این تکلیف احتیاطی آن است که هنگام قرائت پیشنهادها ممکن است برای پیشی‌گرفتن از رقیب ناچار شوید رقم پیشنهادی را افزایش دهید و در نتیجه حد نصاب سپرده نیز بالا برود.

در عمل اگر برنده نتواند سپرده متناسب را همان لحظه ارائه کند، مأمور اجرا ناگزیر است نام او را خط بزند و پاکت بعدی را بررسی کند؛ این فرجام تلخ در چند پرونده بانکی دیده‌ام که صرفاً به خاطر پنج‌دقیقه تأخیر در ارائه تضمین، میلیاردها ریال سود خریدار بالقوّه بر باد رفته است.

۳. اعلان شفاهی و کتبی برنده مزایده

پس از آن‌ که بالاترین قیمت تأیید شد، مأمور اجرا پایان رقابت را با ضربه نمادین چکش یا عبارت ختم مزایده اعلام می‌کند. همین اعلان، مطابق قواعد عقد بیع، در حکم قبول است و معامله را قطعی می‌سازد؛ هیچ‌یک از طرفین دیگر نمی‌توانند به استناد خیار مجلس یا پشیمانی شفاهی از زیر بار عقد بیرون بروند.

صورتمجلس باید در همان مجلس به امضای مأمور اجرا، نماینده دادستان، صاحب مال (در صورت حضور) و خریدار برسد.

نسخه دوم این صورت‌جلسه همان روز برای بایگانی اجرای احکام ارسال می‌شود تا هر معترض بالقوّه بتواند ظرف مهلت قانونی به محتوای آن دسترسی داشته باشد.

۴. پرداخت باقیمانده ثمن، مهلت یک‌ماه و پیامدهای نکول

برنده از تاریخ جلسه حداکثر سی روز تقویمی فرصت دارد بقیه ثمن را بپردازد.

قانون در تبصره همان ماده ۱۲۹ اختیار تمدید این مهلت را تنها به دو شرط می‌سپارد: یا خریدار ضمانت‌‌نامه بانکی معادل کل باقیمانده ارائه کند، یا کفیل معتبری را معرفی کند که پرداخت را تعهد نماید. اگر هر دو شرط ممتنع شد، اداره اجرا هیچ مجالی برای ارفاق ندارد؛ در روز سی‌ویکم، سپرده مستقیم به درآمد عمومی واریز می‌شود و پرونده برای تجدید مزایده روی میز دادورز قرار می‌گیرد.

تجربه من نشان می‌دهد در این مرحله، حتی استناد به نوسان شدید نرخ ارز یا تغییرات قیمت مصالح ساختمانی راه به جایی نمی‌برد، زیرا قانون قصد داشته است قطعیت را بر هر عذر اقتصادی ترجیح دهد.

نکته ظریف دیگری که در دادگاه‌های تجدیدنظر بارها محل اختلاف شده، تکلیف اموال سرقفلی یا منافع تبعی است. اگر خریدار تمام ثمن را در موعد مقرر نپردازد، نه‌تنها مالکیت اعیانی منتقل نمی‌شود، بلکه سرقفلی یا منافع مترتب‌بر ملک نیز همچنان در مالکیت محکوم‌علیه باقی می‌ماند؛ در نتیجه هرگونه دخل‌ و تصرف خریدار در این مدت بدون اجازه دادگاه می‌تواند مصداق غصب تلقی شود و مسئولیت مدنی یا کیفری به دنبال آورد.

۵. انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی پس از تأدیه کامل ثمن

مامور اجرا پس از وصول فیش واریزیِ باقیمانده ثمن، گواهی پرداخت را ضمیمه پرونده کرده و به قاضی اجرای احکام گزارش می‌دهد. قاضی با صدور دستور کتبی، دفاتر ثبت یا اداره راهنمایی و رانندگی (در مورد وسایل نقلیه) را مکلف می‌کند سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نمایند. ماده ۱۳۵ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌کند:

پس از اتمام عملیات فروش و پرداخت بهای مورد معامله از طرف خریدار، دفترخانه اسناد رسمی مکلف است طبق دستور دادگاه سند انتقال را تنظیم کند.

در مورد املاک ثبت‌شده، اداره ثبت یک خلاصه معامله برای دفترخانه صادر می‌کند و دفترخانه رقم مالیات نقل‌ و انتقال و عوارض شهرداری را محاسبه کرده به اطلاع خریدار می‌رساند.

مطابق بند ه از ماده ۱۳۸، هزینه‌های نقل‌وانتقال به عهده خریدار است مگر آن‌که حکم قطعی دادگاه ترتیب دیگری مقرر کرده باشد. اگر محکوم‌له اداره مالیاتی یا بیمه‌ای باشد که به موجب قانون معاف از مالیات است، معافیت به خریدار سرایت نمی‌کند؛ بنابراین خریدار باید هزینه‌ها را در هر حال بپردازد، آن‌گاه اداره اجرا سهم خود را از ثمن استیفا می‌کند و مازاد، چنانچه باقی بماند، به حساب محکوم‌علیه مسترد خواهد شد.

گاهی پیش می‌آید که پس از تنظیم سند، ثالثی با ادعای حق ارتفاق یا مالکیت مشاعی ظهور می‌کند. ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تکلیف را چنین روشن می‌کند: دعوی کسی که حق خود را در مال موضوع مزایده از دست رفته می‌داند، پس از انتقال مال از شخص ثالث قابل طرح و رسیدگی است و اثبات چنین حقی باعث نقض مزایده نمی‌شود بلکه موجب الزام محکوم‌له یا محکوم‌علیه به جبران خسارت می‌گردد.

به زبان ساده، سند رسمی صادر شده در نتیجه مزایده، استوار است و دعوای بعدی نمی‌تواند آن را متزلزل کند؛ تنها ممکن است مسئولیت مالی برای محکوم‌له یا محکوم‌علیه ایجاد شود. این قاعده اصل استحکام معاملات قضایی نام گرفته و ضامن امنیت بازار ثانویه اموال مزاید‌ه‌‌ای است.

بدین‌ ترتیب، مسیر پنج‌مرحله‌ایِ مزایده در اجرای احکام—از گشودن پاکت‌ها تا امضای سند رسمی—نه زنجیره‌ای از تشریفات زائد، که الگویی برای تضمین عدالت و امنیت اقتصادی است. اگر پاکت‌ها درست گشوده شود، سپرده‌ها بی‌درنگ ضبط گردد، برنده به‌موقع اعلام و ثمن ظرف مهلت داده شده پرداخت شود، هیچ‌گاه معامله در دیوان عدالت اداری یا دادگاه تجدیدنظر فرو نخواهد ریخت.

وضعیت پیدا نشدن خریدار در اولین نوبت

در این بخش می‌خواهم نشان دهم که مزایده بی‌خریدار، برخلاف تصور رایج، نه بن‌بست بلکه نقطه‌ای است که مقررات اجرای احکام مدنی چند مسیر بدیل را برای حفظ حق محکوم‌له و صیانت از ارزش دارایی توقیف‌ شده پیش پای ما نهاده است.

معرفی مال جایگزین

نخستین دروازه خروج از بن‌بست، حق معرفی مال جایگزین است؛ حقی که ریشه‌اش را در صدر ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی می‌یابیم، جایی که قانون‌گذار به محکوم‌علیه اجازه داده است قبل از فروش، مالی دیگر را که ارزش آن برابر یا بیشتر از محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد معرفی کند.

تجربه دادگاهی من نشان می‌دهد این امکان نه‌تنها پیش از اولین مزایده بلکه پس از یک دور ناموفق نیز پذیرفته می‌شود، مشروط بر آن‌که تعلل موجب اطاله بی‌جهت دادرسی نگردد.

فرض کنید ملکی با کاربری صنعتی واقع در حاشیه شهر برای پرداخت بدهی توقیف شده است؛ قیمت کارشناسی بالا و بازارِ محدودِ خریداران متخصص باعث می‌شود دو بار پی‌درپی مشتری پیدا نشود.

در چنین وضعی، محکوم‌علیه با ارائه سند یک آپارتمان نوساز در منطقه‌ای پررونق می‌تواند از فک توقیف ملک کم‌رغبت و جایگزینی آن با دارایی نقدشونده‌تر بهره ببرد.

دادگاه، به استناد تبصره ذیل ماده ۴۹، ابتدا به کارشناس رسمی دستور می‌دهد ارزش مال جدید را تعیین کند و پس از احراز کفایت آن در برابر محکوم‌به، توقیف سابق را ملغی و مزایده تازه‌ای برای مال جایگزین تعیین می‌کند.

نتیجه عملی چنین بدل‌سازی‌ای در بسیاری از پرونده‌های ورشکستگی، کوتاه‌تر شدن فرآیند وصول طلب و کاهش هزینه‌های نگهداری مال توقیف‌شده بوده است؛ زیرا ملکی که بازار ندارد، هر ماه با هزینه مراقبت یا افت قیمت ارزش خود را از دست می‌دهد.

قبول قیمت پایه توسط محکوم‌له

اما همه بدهکاران قادر یا مایل به معرفی مال تازه نیستند. در این حالت، ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی طلبکار را صاحب گزینه‌ای می‌کند که در ادبیات اجرای احکام به قبولی معروف است. متن ماده مقرر می‌کند: در صورتی‌که مال در نوبت دوم فروش به قیمت پایه نرسد، محکوم‌له می‌تواند آن را به میزان طلب و هزینه‌های اجرایی تملک کند و مازاد قیمت پایه، در صورت وجود، به محکوم‌علیه مسترد می‌شود.

ظرافت مهم این حکم در دو نکته نهفته است؛ نخست پرداخت همان سپرده ده‌درصدی که برای هر خریدار عادی الزامی است. به زبان دیگر، طلبکار نمی‌تواند با اتکا به امتیاز قضایی، مال را بدون آوردن سرمایه نقدی تصاحب کند.

این سپرده تا تسویه کامل هزینه‌ها نزد اجرا باقی می‌ماند و ضمانت می‌شود که فرآیند صرفاً به قصد تصرف صوری انجام نشود. دوم، محدودیت تملک تا سقف طلب است؛ یعنی اگر قیمت پایه دو میلیارد تومان و دین یک میلیارد و دویست میلیون باشد، محکوم‌له مکلف است مابه‌التفاوت هشتصد میلیون تومان را در مهلت مقرر واریز کند تا حقوق مالکانه بدهکار نقض نشود.

در یکی از پرونده‌های من، بانک طلبکار پس از دو دور مزایده بی‌نتیجه، زمین کشاورزی متهم را به قیمت پایه تملک کرد.

بهای پایه اندکی بیش از طلب بانک بود و بانک ناچار شد مابه‌التفاوت را پرداخت کند؛ با این حال، از منظر تجاری به سودش بود، زیرا زمین را به مزرعه تولید خوراک دام خود تبدیل کرد و از خواب سرمایه معوق رهایی یافت. همین مثال نشان می‌دهد قبول قیمت پایه یک تصفیه پایاپای نیست، بلکه معامله‌ای واقعی است که باید ملاحظات اقتصادی و مالیات نقل‌وانتقال در آن دیده شود.

تجدید مزایده و تقسیم هزینه‌ها

راه‌حل سوم—و رایج‌ترین—تجدید مزایده است. ماده ۱۳۰ اجازه می‌دهد جلسه تازه‌ای در فاصله حداکثر یک ماه برگزار شود. اما این تجدید به شرط رعایت همان فاصله ده تا سی‌روزه ماده ۱۱۹ است؛ بنابراین مأمور اجرا ناچار است آگهی جدیدی منتشر کند.

هزینه این آگهی در عمل نخست توسط محکوم‌له پرداخت می‌شود، اما طبق اصول مسئولیت، در پایان یا از ثمن فروش یا مستقیما از بدهکار وصول خواهد شد.

پرسش کلیدی اینجاست که اگر علت شکست دور اول بالابودن قیمت کارشناسی باشد چه باید کرد؟ پاسخ را وحدت‌رویه شعب اجرای احکام چنین جا انداخته است که مامور اجرا می‌تواند قبل از درج آگهی دوم، نظریه کارشناس دیگری را برای تعدیل قیمت پایه اخذ کند.

ماده ۶۳ آیین‌نامه اجرای احکام مدنی به‌طور تلویحی اجازه ارزیابی مجدد را داده است؛ زیرا هدف، فروش به ارزش متعارف است نه لزوما به رقمی که روی کاغذ آمده و در بازار مشتری ندارد.

در پرونده‌ای مربوط به خطوط تولید چاپ فلز، کارشناس اول ارزش تجهیزاتی را که ده سال از عمرشان می‌گذشت به نرخ نو محاسبه کرده بود؛ تجدید ارزیابی باعث کاهش سی‌درصدی قیمت پایه و فروش موفق در دور دوم شد، بی‌آنکه ذره‌ای از حق بانک طلبکار یا محکوم‌علیه کاسته شود.

اما اگر شکست به تقصیر مامور اجرا بازگردد—مثلا آگهی در ستون نامناسب یا در ویژه‌نامه کم‌تیراژ چاپ شده باشد—هزینه مزایده دوم باید بر عهده نهاد متبوع او قرار گیرد؛ دیوان عدالت اداری در آرای متعدد اعلام کرده است ضرر ناشی از تخلف مامور دولتی را نمی‌توان بر دوش طلبکار یا بدهکار انداخت.

به همین خاطر، من همیشه توصیه می‌کنم نسخه روزنامه و رسید تحویل آن به مامور اجرا ضمیمه پرونده باشد تا در صورت ایراد، امکان دفاع مهیا شود.

تقسیم هزینه‌های اضافی در تجدید مزایده نیز نظم خود را دارد. اگر هیچ مشتری حاضر نشده و قیمت پایه همچنان معقول است، قانون، بدهکار را مقصر می‌بیند؛ چرا که امتناع وی از پرداخت بدهی سرمنشأ کل هزینه‌هاست. اما اگر کارشناسی اشتباه یا آگهی ناقص عامل اصلی باشد، مامور اجرا یا کارشناس مسئول جبران است. در قضیه‌ای که ملک تجاریِ مرغوب نقش جهان با ارزیابی بیش از واقع به مزایده آمد و مشتری نیافت، دادگاه پس از اعتراض بدهکار، کارشناس را مقصر شناخت و وی را به پرداخت حق‌الزحمه کارشناسی دوم محکوم کرد؛ رأیی که نشان داد مقررات مسئولیت مدنی در بدنه اجرای احکام تنیده است.

تجدید مزایده تنها وقتی موجبی برای اطاله محسوب نمی‌شود که مأمور اجرا در همان صورت‌جلسه شکست، تاریخ جلسه بعدی را—با لحاظ لزوم چاپ و توزیع روزنامه—پیشنهاد کند. این اقدام فرصت اعتراض را برای طرفین حفظ می‌کند و هم از نگاه دیوان، نشانه اهتمام به فوریت اجرای حکم است.

شخصا هرگاه چنین برنامه‌ زمان‌بندی شفافی در پرونده بوده، حتی اگر نوبت سوم کارساز شده است، هیچگاه محکوم‌له از جبران خسارت تأخیر محروم نمانده؛ زیرا قانون، بهره دیرکرد طلب بانکی یا خسارت مصرح در حکم اصلی را در این مدت جاری می‌داند.

شکایت از مزایده

در تجربه وکالتیِ من، هیچ مرحله‌ای به‌اندازه اعتراض پس از مزایده—آن‌گاه که چکشِ فروش فرو آمده و تصور می‌شود همه‌چیز تمام شده است—پُر از هیجان و ریسک نیست. قانونگذار برای حفظ سلامت رقابت و اعتماد عمومی، دریچه‌ای هفت‌روزه به روی هر ذی‌نفع گشوده تا اگر در جریان فروش تخلفی رخ داده است، مزایده را متوقف کند یا از نو بسازد.

مصادیق ابطال مزایده

ملاک اصلی ابطال در قانون اجرای احکام مدنی ماده ۱۳۶ است؛ ماده‌ای که با لحنی قاطع، چهار حالت را برمی‌شمارد و اعلام می‌کند در صورت وقوع هر کدام فروش از درجه اعتبار ساقط است و مزایده باید تجدید شود. متن کامل ماده چنین است:

فروش از درجه اعتبار ساقط است و مزایده باید تجدید شود:

1. هرگاه فروش در غیر روز یا ساعتی که در آگهی تعیین شده یا در غیر محلی که در آگهی معین گردیده انجام گیرد.
2. هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نمایند.
3. در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان برگزار گردد.
4. در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد.

به این فهرست باید یک بند نانوشته ولی پذیرفته‌شده در رویّه را افزود: نقص آگهی؛ اگر در آگهیِ منتشرشده مفاد اجبارى ماده ۱۳۸—مشخصات مال، قیمت پایه، مبلغ سپرده، و…—به‌ طور ناقص درج شده باشد، هرچند ماده ۱۳۶ تصریح نکرده، ولی شعب دیوان عالی کشور با استناد به اصل شفافیت رقابت، مزایده را ابطال می‌کنند.

در پرونده‌ای که بنده عهده‌دار بودم، صرف درج اشتباه ساعت (۱۰ به‌جای ۱۱) در نسخه الصاقی کافی بود تا دیوان عدالت اداری عملیات را باطل کند، زیرا برخی خریداران بالقوّه طبق ساعت صحیح در محل حاضر نشده بودند.

مهلت هفت‌روزه شکایت

پایه زمانی اعتراض در ماده ۱۴۲ قرار دارد: هر کس نسبت به عملیات مزایده اعتراضی داشته باشد، می‌تواند ظرف هفت روز از تاریخ فروش، شکایت خود را با ذکر دلایل به دادگاهی که عملیات اجرایی تحت نظر آن انجام می‌شود تسلیم کند.

فرقی نمی‌کند معترض خریدارِ کنارگذاشته‌شده باشد، محکوم‌علیه یا شخص ثالثی که ادعا می‌کند از مزایده بی‌اطلاع مانده است.

مبداء محاسبه همان روز فروش است و روز اول و آخر در شمارش می‌آیند؛ به بیان دیگر، تا پایان روز هفتم باید دادخواست به دفتر دادگاه تحویل و ثبت شود. تاخیر—حتی به‌اندازه یک روز—به‌معنای سپری‌شدن مهلت قانونی است و قاضی بدون ورود در ماهیت آن را رد می‌کند.

در عمل برای احتیاط، توصیه می‌کنم معترض همان روز یا فردای فروش با اظهارنامه رسمی مراتب شکایت را به اداره اجرا اعلام کند؛ این کار علاوه بر حفظ حق، مانع از انتقال آنی مال به خریدار و تشریفات بعدی می‌شود، زیرا مأمور اجرا موظف است رسید اظهارنامه را به پرونده ضمیمه و از ادامه عملیات تا صدور حکم دادگاه خودداری کند.

تشریفات و مراجع رسیدگی

مسیر شکایت دو لایه دارد:

• دادگاه صادرکننده دستور اجرا (قاضی اجرای احکام): دادخواست باید به همان دادگاهی تقدیم شود که عملیات فروش زیر نظر او انجام شده است. در دادخواست، باید دلایل و مستنداتِ تخلف (مثلا نسخه آگهی با ساعت اشتباه یا صورتجلسه فاقد امضای نماینده دادستان) ضمیمه گردد. قاضی معمولا ابتدا از اداره اجرا توضیحات کتبی می‌خواهد و سپس، در صورت لزوم، جلسه‌ای برای استماع حضوری طرفین و شهود ترتیب می‌دهد.
• مرجع تجدیدنظر (دادگاه تجدیدنظر استان): رأی بدوی—چه مبنی بر ابطال چه بر تایید مزایده—قابل تجدیدنظرخواهی است و معترض ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ فرصت دارد. تجربه نشان می‌دهد دادگاه‌های تجدیدنظر در پرونده‌هایی که تخلفِ شکلی روشن باشد (مثل عدم حضور نماینده دادستان یا تغییر محل فروش بدون درج در آگهی) به‌سرعت رأی بدوی را تایید می‌کنند. در مقابل، اگر اختلاف صرفاً درباره کفایت اطلاع‌رسانی یا متناسب بودن قیمت پایه باشد، احتمال نقض رأی وجود دارد و گاه کار به نظریه کارشناس رسمی دوم می‌کشد.

نکته مهم این است که دیوان عدالت اداری مرجع نقض رأی تجدیدنظر نیست؛ مگر این‌که شکایت از حیث تخلف اداری مامور اجرا یا نقض مقررات دولتی مطرح شود.

به تعبیر دقیق، دیوان عدالت اداری صلاحیت ورود ماهوی به صحت مزایده را ندارد، ولی می‌تواند تخلف دستگاه اجرا در رعایت آیین‌نامه‌ها را بررسی کند. در پرونده‌هایی که اداره اجرا آگهی را در ویژه‌نامه کم‌تیراژ چاپ کرده بود، دیوان به جرم اقدام برخلاف مصوبات هیئت وزیران درباره تعریف روزنامه کثیرالانتشار ورود کرد و رأی به ابطال عملیات داد.

ضمانت اجرای آرای شکایت و تجدید مزایده

اگر دادگاه رأی به ابطال بدهد، آثار آن به صراحت ماده ۱۴۴ روشن است: در صورت ابطال مزایده، سپرده خریدار فوراً مسترد و فروش تجدید می‌شود. در صورتی که ابطال ناشی از تخلف خریدار باشد، سپرده او به نفع دولت ضبط می‌گردد.

این جمله برای وکلای خریدار اهمیت حیاتی دارد: اگر موکل شما کوچک‌ترین نقشی در تخلف داشته باشد—مثلا تبانی با مامور اجرا برای جلوگیری از حضور رقبا—نه‌تنها مال را از دست می‌دهد، بلکه سپرده‌اش نیز به بیت‌المال می‌رود.

بالعکس، اگر تخلف از سوی اداره اجرا یا کارشناس باشد، سپرده بدون قید و شرط بازگردانده می‌شود و مسئولیت خسارت متوجه مامور خطاکار خواهد بود.

در مورد تجدید مزایده، مامور اجرا مکلف است ظرف مدت مقرر در رأی دادگاه—معمولا سی روز—آگهی جدید تنظیم کند. قانون برای جلوگیری از تکرار تخلف، دو ضمانت اضافه دارد:

1. تعویض کارشناس یا تغییر ترکیب هیئت مزایده؛ تا شائبه تبانی رفع شود.
2. تحمیل هزینه‌های آگهی و ارزیابی دوم به مقصر؛ اگر اثبات شود کارشناس با قیمت‌گذاری غیرواقعی یا مامور اجرا با درج ناقص آگهی باعث ابطال شده، دادگاه می‌تواند آن‌ها را به پرداخت هزینه‌های دور دوم محکوم کند.

سرپیچی مامور اجرا از اجرای رأی ابطال یا تعلل در برگزاری مزایده مجدد، مشمول ماده ۵۷۱ قانون مجازات اسلامی (موضوع تعزیرات) و عنوان تخلف از اجرای دستور قضایی است و دادستان می‌تواند قرار تعقیب صادر کند. چنین پرونده‌هایی کم نیست؛ بخصوص در املاک مرغوب شهری که نفع اقتصادی تبانی بالاست.

از منظر عملی، رأی ابطال—حتی اگر در نهایت به تثبیت مال برای خریدار دیگری بینجامد—همیشه هزینه و تأخیر می‌آفریند.

بنابراین بهترین راهبرد، پیشگیری است: مامور اجرا باید از روز اول اطمینان یابد آگهی کامل و در محل مناسب منتشر شده، نماینده دادستان وقت جلسه را در تقویم خود ثبت کرده و خود خریدار نیز مراقب باشد به‌هیچ‌وجه در مظان تبانی قرار نگیرد.

نکات تکمیلی در انجام مزایده

بخش پایانی را به مرور برخی از مهم‌ترین نکات در پروسه انجام مزایده اختصاص داده‌ام.

مزایده مال مشاع

وقتی مال موضوع مزایده میان چند شریک مشاع است، اجرای حکم با دو چالش روبه‌رو می‌شود: نخست، حفظ حقوق سایر شرکا که در دعوا طرف نبوده‌اند؛ دوم، امکان انتقال سهم محکوم‌علیه بدون ایجاد وقفه در انتفاع باقی شرکا.

ماده ۳۴۹ قانون امور حسبی تصریح می‌کند چنانچه یکی از شرکا علیه دیگری به طلبی مالی حکم بگیرد، فقط سهم محکوم‌علیه می‌تواند موضوع فروش واقع شود. در عمل، مامور اجرا مکلف است در آگهی فروش قید کند که مزایده صرفا نسبت‌به سهم مشاع محکوم‌علیه برگزار می‌شود؛ خریدار باید بپذیرد در ادامه، یا با سایر شرکا بر سر تقسیم افراز توافق کند یا از دادگاه دستور افراز بگیرد.

ناآشنایی با این واقعیت‌ موجب سرخوردگی بسیاری از خریداران شده است؛ تصور می‌کنند کل ملک را یکجا مالک می‌شوند، در حالی‌که وارد رابطه‌ای پیچیده با دیگر شرکا می‌گردند.

تعیین قیمت پایه و نقش کارشناس رسمی دادگستری

سنگ بنای رقابت عادلانه در مزایده قیمت پایه است؛ رقمی که اگر بسیار بالاتر از ارزش بازار تعیین شود، هر گونه مشارکت را خفه می‌کند و اگر پایین‌تر باشد، به معنای تضییع حق محکوم‌علیه یا بیت‌المال خواهد بود.

مواد ۷۳ تا ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی مأمور اجرا را ملزم می‌کند ارزیابی قیمت را به کارشناس رسمی دادگستری بسپارد و نسخه‌ای از نظر کارشناس را به طرفین ابلاغ کند. کارشناسی باید متکی بر مشاهده عینی مال، مقایسه با معاملات مشابه و لحاظ شاخص‌های تورمی باشد. من بارها دیده‌ام که گزارش‌های عجولانه—مثلا بر پایه استعلام اداری بدون بازدید میدانی—به ابطال مزایده انجامیده است، زیرا قیمت غیرواقعی نه تنها دافعه ایجاد می‌کند، بلکه نقض ماده ۷۶ به شمار می‌آید که می‌گوید کارشناس مکلف است جهات و دلایل نظر خویش را به تفصیل در گزارش درج کند.

توصیه حرفه‌ای من به خریداران: پیش از شرکت، ارزیابی مستقل بگیرید؛ اگر اختلاف محسوس بود، می‌توان قبل از روز فروش به گزارش کارشناس اعتراض و ارزیابی مجدد مطالبه کرد، وگرنه سرمایه را پای رقمی نامعقول حبس می‌کنید.

مخاطرات و ریسک‌های خرید از طریق مزایده

خرید در مزایده گرچه اغواکننده است—به‌ ویژه به امید قیمت رقابتی—اما خالی از ریسک نیست.

نخست، احتمال وجود حق ارتفاق، سرقفلی یا رهن پنهان که در آگهی ذکر نشده؛ اگرچه ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی انتقال مال را بریء از دیون و حقوقی که قبلاً اعلام نشده می‌داند، اما در رویه دیده‌ام حقوق مرتهن بانکی که وثیقه‌اش در اداره ثبت ثبت نشده بود، پس از انتقال، خریدار را درگیر دعوای سنگینی کرد.

دوم، خطر دعوای ثالث مبتنی بر جعلیت سند یا غصب؛ ماده ۱۴۳ می‌گوید دعوی مالکیت ثالث، سند مزایده را باطل نمی‌کند و فقط ایجاد مسئولیت مالی برای یکی از طرفین می‌کند، اما این بدان معنا نیست که خریدار درگیر اطاله دادرسی نمی‌شود.

سوم، ریسک تاخیر در انتقال رسمی: در املاک خارج محدوده شهری، استعلام‌های جهاد کشاورزی و منابع طبیعی می‌تواند ماه‌ها زمان ببرد؛ در این فاصله سرمایه خریدار بلوکه است و از اصل سرمایه سودی عاید نمی‌شود.

بهترین شیوه‌ها برای شرکت‌کنندگان

نخست، تحلیل جامع ارزش حقوقی مال علاوه بر ارزش اقتصادی؛ یعنی مطمئن شوید ملک فاقد محدودیت کاربری، منشأ ثبتی مشکوک یا معارضین احتمالی است. دوم، تامین نقدینگی کافی پیش از جلسه؛ به قول ماده ۱۲۹، تدارک سپرده ده‌درصدی لحظه‌ای است و فرصت گرفتن چک بانکی در میانه جلسه وجود ندارد. سوم، حضور وکیل یا کارشناس همراه در جلسه؛ رقیبان حرفه‌ای با کمترین غفلت قیمت را بالا می‌برند یا با ایراد شکلی جلسه را ابطال می‌کنند. چهارم، مدیریت هیجان رقابت: قیمت‌گذاری حداکثری به امید تصاحب فوری ممکن است بهای تمام‌شده را از ارزش واقعی مال فراتر برد.

در پرونده‌ای که مجتمع تجاری بزرگ در مشهد فروخته شد، دو شرکت به رقابت احساسی افتادند و برنده نهایتا برای تامین بقیه ثمن دچار کمبود نقدینگی شد و سپرده‌اش ضبط شد؛ در دور دوم رقابت، شرکت معقول‌تری برنده شد و ضرر ناشی از هیجان به خریدار اول تحمیل گردید.

نقش وکیل در مزایده

حضور وکیل متخصص نه تشریفات لوکس، بلکه ضرورتی اقتصادی است. وکیل قرارداد پیش از هر چیز، گزارش کارشناسی را مطالعه و اشکالات احتمالی را استخراج می‌کند؛ سپس مطابقت آگهی با مواد ۱۱۸ و ۱۳۸ را کنترل می‌کند تا اگر نقصی هست، پیش از جلسه اخطار دهد و از وقوع هزینه‌های سنگین بعدی جلوگیری کند.

در جلسه فروش، وکیل نظاره‌گر رعایت ماده ۱۳۶ است: حضور نماینده دادستان، ساعت شروع و محل دقیق.

بعد از ضربه چکش نیز، وکیل روند انتقال رسمی و ترخیص مال را زیر نظر دارد؛ در املاک سنگین، یک اشتباه در مالیات نقل‌ و انتقال یا عدم اخذ مفاصاحساب بیمه می‌تواند میلیون‌ها تومان جریمه عقب‌افتادگی و تاخیر ایجاد کند.

مهم‌تر از همه، اگر تخلفی رخ دهد، وکیل در همان مهلت هفت‌روزه ماده ۱۴۲، دادخواست ابطال را آماده می‌کند و فرصتی برای از دست رفتن حق نمی‌گذارد.

مزایده الکترونیکی و نوآوری‌های دیجیتال در اجرای احکام

از سال ۱۳۹۸ دفاتر الکترونیک قضایی به‌تدریج سامانه ستاد مزایده الکترونیکی را در برخی حوزه‌ها راه‌اندازی کرده‌اند.

هدف، کاهش تبانی، حذف هزینه روزنامه و ایجاد دسترسی برابر برای خریداران سراسر کشور است. در این  ساز و کار، مامور اجرا مشخصات مال، قیمت پایه، شرایط سپرده و زمان ختم مزایده را در سامانه ثبت می‌کند؛ داوطلبان با امضای الکترونیکی قیمت خود را پیشنهاد می‌دهند و سامانه در لحظه پایان مهلت، بالاترین رقم را اعلام می‌کند.

مزیت اصلی، ردگیری کامل زمان‌بندی و شفافیت است؛ هر تغییری در ساعت یا قیمت با لاگ دیجیتال ثبت می‌شود و استناد بعدی را آسان می‌کند. با این حال، زیرساخت هنوز سراسری نشده و برای اموال خاص—مثلا ماشین‌آلات صنعتی سنگین—به دلیل ضرورت بازدید فیزیکی، فرآیند نیمه‌حضوری باقی می‌مانَد.

افزون بر آن، ماده ۱۱۸ هنوز انتشار در روزنامه یا الصاق معابر را لازم می‌داند؛ بنابراین آگهی دیجیتال تا اصلاح قانون، مکمل آگهی سنتی است نه جایگزین آن.

با تصویب لایحه اجرای احکام دیجیتال که اکنون در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس است، پیش‌بینی می‌شود ظرف دو سال، تمامی مزایده‌ها به‌صورت تمام‌الکترونیک برگزار شود و ضرورت حضور فیزیکی تنها به مرحله تحویل مال محدود گردد—تحولی که ریسک تبانی را کاهش و دامنه رقابت را گسترش خواهد داد.

پرسش‌های متداول