در این نوشتار به پرسش مهم مطالبه بهای ثمنیه اموال غیرمنقول برای زوجه چگونه است؟ می‌پردازم. ابتدا ماهیت حقوقی ثمنیه، مبانی انتقال املاک و نحوه طرح دعوا در محاکم خانواده و حقوقی را روشن می‌کنم تا مخاطب بداند در هر مرحله دقیقا با کدام قواعد آمره قانون مدنی و قانون حمایت خانواده سر‌و‌کار دارد و چه مدارکی برای استیفای حق خود باید فراهم آورد.
اطلاع از این نکات برای هر زوجه‌ای که قصد حفاظت از حقوق مالی خویش را دارد ضرورتی انکارناپذیر است؛ چرا که ناآگاهی می‌تواند راه را برای تضییع حق، صدور احکام غیابی یا حتی رد دعوا به دلیل نقص مستندات هموار کند و در نهایت داراییِ گاه حاصل یک عمر تلاش را به مخاطره افکند. برعکس، آگاهی از روند قانونی و استناد به مواد صریح قانون—به ویژه مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی درباره لزوم قراردادها و مواد ۱۱۰۷ و ۱۱۰۸ همان قانون در خصوص نفقه و تعهدات مالی زوج—به منزله سپری مطمئن در مقابل پیچیدگی دعاوی ملکی خواهد بود.
اگر می‌خواهید بدانید دقیقا چه اقداماتی باید انجام دهید، چه مستنداتی در دادخواست درج شود، و چگونه می‌توان با استناد به آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی دیوان‌عالی کشور مسیر پرونده را کوتاه‌تر کرد، شما را دعوت می‌کنم تا این مقاله را با دقت مطالعه فرمایید.
ثمنیه اموال غیرمنقول چیست؟
در ادبیات حقوقی، ثمنیه ترکه غیرمنقول عبارت است از بهای عرصه، اعیان، حقوق ارتفاق، حق انتفاع و هر جزء دیگری از ملک که پس از فوت در زمره ترکه جای می‌گیرد.
مبنای محاسبه، زمان فوت است؛ زیرا مطابق مواد ۸۶۸ و ۸۶۹ قانون مدنی، انتقال مالکیت قهری در همان لحظه تحقق می‌یابد. کارشناس رسمی موظف است طبق تبصره ۲ ماده ۱۵ قانون کارشناسان رسمی، علاوه بر قیمت منطقه‌ای، همه پارامترهای مؤثر مانند کاربری، عرض گذر، کیفیت ساخت و نقشه جامع شهری را لحاظ کند.
در برخی پرونده‌ها دیده‌ام که کارشناس به برگه مالیات بسنده کرده و رقم نازلی پیشنهاد داده است. اعتراض به چنین نظریه‌ای و ارجاع به هیئت سه‌نفره، گاهی ده‌ها درصد به نفع زوجه افزوده است.
از منظر تاریخی، فقیهان متقدم با اتکا به روایت لِلزَّوْجَةِ قِیمَةُ الطُّوبی وَالْبُیوتِ زن را از خاک زمین محروم می‌کردند؛ استدلالشان ضرورت حفظ زمین برای اقتصاد خانواده بود. همین اندیشه در تدوین قانون مدنی ۱۳۰۷ نفوذ کرد و هشتاد سال دوام یافت تا سرانجام فشار جنبش‌های حقوقی زنان و تحولات اجتماعی، اصلاحیه ۱۳۸۷ را رقم زد. امروزه حتی بهای سهم کوچه اختصاصی مجاور ملک نیز در ثمنیه محاسبه می‌شود.
اکنون که مفهوم ثمنیه روشن شد، باید دید سهم زن دقیقا چه میزان است. ماده ۹۴۶ قانون مدنی (اصلاحی ۱۳۸۷) می‌گوید: زوج از تمام اموال زوجه ارث میبرد و زوجه در صورت وجود فرزند، یک‌هشتم از عین اموال منقول و یک‌هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث میبرد و در صورتی که زوج فرزندی نداشته باشد، سهم زوجه یک‌چهارم از کلیه اموال به ترتیب یاد شده خواهد بود.
ماده ۹۴۸ نیز می‌افزاید: هرگاه ورثه نسبت به پرداخت قیمت اموال غیرمنقول که باید به زوجه داده شود امتناع کنند، زن می‌تواند حق خود را از عین اموال استیفا کند.
بر پایه این دو ماده، حق زن ابتدا دِینی است بر ذمّه ورثه؛ آنان مکلف‌اند قیمت ملک را بپردازند. اگر امتناع کنند، حق زن به حق عینی بدل می‌شود و او می‌تواند ملک را توقیف یا فروش آن را از دادگاه بخواهد.
رأی وحدت رویه شماره ۷۲۴ ـ ۱۳۹۲ دیوان عالی کشور تاکید می‌کند که نقل و انتقال ملک پیش از پرداخت سهم زن، در برابر او نافذ نیست و زوجه می‌تواند معامله را نادیده بگیرد و سهم خود را از خریدار و فروشندگان مطالبه کند.
طرح دعوا معمولا چنین است: زوجه پس از دریافت گواهی انحصار وراثت، دادخواست مطالبه سهم‌الارث از قیمت اموال غیرمنقول متوفی را به دادگاه خانواده محل آخرین اقامتگاه شوهر یا محل وقوع ملک تقدیم می‌کند. دادگاه با استعلام ثبتی، حدود ملک را روشن و پرونده را به کارشناس رسمی ارجاع می‌دهد.
نظریه کارشناسی نخستین گره اصلی است؛ چون رقم نهایی، محور همه محاسبات بعدی خواهد بود. توصیه می‌کنم پیش از بازدید کارشناس، با کارشناس معتمد گفت‌وگو کنید و مستندات قیمت‌های منطقه‌ای را آماده داشته باشید.
یک مثال عددی موضوع را ملموس می‌کند. اگر ارزش زمین در روز فوت بیست میلیارد ریال و ارزش بنای روی آن پنج میلیارد ریال باشد، در فرض وجود فرزند، سهم زن از غیرمنقول می‌شود یک‌هشتمِ قیمت کل؛ یعنی سه میلیارد و یکصد و بیست و پنج میلیون ریال.
در حالت نبودِ فرزند، همین سهم به شش میلیارد و دویست و پنجاه میلیون ریال افزایش می‌یابد. این تفاوت آشکار نشان می‌دهد اطلاع دقیق از تعداد ورثه و رقم کارشناسی، کلید موفقیت است.
چالش دیگر زمانی ایجاد می‌شود که متوفی بیش از یک همسر داشته باشد. ماده ۹۴۷ قانون مدنی صراحت دارد سهمِ ثمنیه به نسبت مساوی میان چند زوجه تقسیم می‌شود. در این حالت، هنگام دادخواست باید همه همسران در ردیف خواهان یا خوانده قرار گیرند؛ حذف سهوی یکی از زوجات موجب قرار عدم استماع و اتلاف وقت خواهد شد.
پایه نخست، همان مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ است. دوم، مواد ۸۶۱ تا ۸۷۳ قانون مدنی که طبقات ارث را تعیین و جایگاه زن را تثبیت می‌کند. سوم، بند ۲ ماده ۴ قانون حمایت خانواده ۱۳۹۱ که دعاوی ارث را در صلاحیت دادگاه خانواده دانسته است. چهارم، مواد ۲۱ و ۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که دادگاه محل وقوع مال را نیز صالح می‌شناسد. پنجم، رأی وحدت رویه ۷۲۴ یاد شده که انتقال ملک قبل از ادای ثمنیه را غیرنافذ اعلام کرده است.
در مرحله اجرا، ماده ۸۳ قانون اجرای احکام مدنی دست دادگاه را برای توقیف و مزایده ملک باز می‌گذارد. اگر ورثه توان مالی نداشته باشند یا به عمد از پرداخت سر باز زنند، دادگاه می‌تواند کل ملک یا سهم مشاعی آنان را به مزایده بگذارد و سهم زن را از حاصل فروش بپردازد. همین تهدیدِ مزایده غالباً ورثه را به مصالحه یا تقسیط بدهی وامی‌دارد.
به علاوه، با اتکا به قاعده تسبیب و ماده ۳۳۱ قانون مدنی، زوجه می‌تواند مازاد قیمت روز تقسیم بر قیمت روز فوت را، در صورت تاخیر تعمدی ورثه، به‌عنوان خسارت مطالبه کند؛ خواسته‌ای که شعب تجدیدنظر تهران و اصفهان طی آرا متعدد پذیرفته‌اند.
هزینه دادرسی را نیز نباید از نظر دور داشت. چون دعوای ثمنیه مالی است، نیم‌درصد ارزش خواسته باید پرداخت شود. اگر رقم کارشناسی بالا برود، هزینه مرحله تجدیدنظر نیز سنگین می‌شود. تبصره ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی به زن اجازه می‌دهد عنداللزوم تقاضای اعسار کند و با ارائه استشهادیه و گردش مالی بانکی، از پیش‌پرداخت معاف شود.
نقش اداره ثبت اسناد در اجرای حکم اساسی است. به محض قطعیت رأی، واحد اجرای احکام خانواده پرونده را برای توقیف ملک به اجرای ثبت می‌فرستد.
بر پایه ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی، اداره ثبت مکلف است میزان محکوم‌به را در دفتر املاک قید کند و جلوی هرگونه معامله را بگیرد. اگر ملک در رهن بانک باشد، حق رهن مقدم است اما زوجه می‌تواند مازاد حاصل فروش را وصول کند.
در حوزه اموال منقول، زن از عین مال ارث میبرد؛ بنابراین می‌تواند تحویل خودرو، سهام بورسی یا اثاث منزل را مستقیما از دادگاه مطالبه کند. اینجا دعوا جنبه عینی دارد و زیر عنوان تحویل مال‌الارث پیگیری می‌شود. کارشناس قیمت تنها زمانی وارد می‌شود که تقسیم فیزیکی ممکن نباشد.
اگر ورثه پیش از تقسیم، مال منقول را بفروشند، زوجه می‌تواند طبق مواد ۳۲ و ۳۳ قانون ثبت، دعوای ابطال سند یا الزام به تنظیم سند به نام خود مطرح کند؛ کاری که در اموال غیرمنقول ممکن نیست.
در ثمنیه، انتقال ملک حتی اگر قطعی شده باشد، در برابر زن نافذ است و او باید قیمت سهم خود را از فروشنده و خریدار بگیرد، مگر آنکه ثابت شود فروش مال مشاع بدون اذن شریک صورت گرفته است.
فرآیند اجرای حکم نیز متفاوت است. در اموال منقول، کلانتری محل مستقر، مال را توقیف و تحویل می‌دهد و موضوع خاتمه می‌یابد، اما در ثمنیه، واحد اجرا ابتدا اخطار پرداخت وجه صادر می‌کند و اگر پرداخت نشود، ملک مزایده می‌شود.
همین تفاوت سبب می‌شود دعوای منقول سریع‌تر ختم شود، حال آنکه ارزش ریالی پرونده ثمنیه برای زن به مراتب بالاتر است و آثار اقتصادی و اجتماعی گسترده‌تری دارد.
برای پیشگیری از اطاله دادرسی، همیشه در مشاوره حقوقی انحصار وراثت به موکلانم توصیه می‌کنم پس از اخذ گواهی حصر وراثت و پیش از طرح دعوا، ارزیابی غیررسمی از قیمت ملک انجام دهند؛ یک تماس با دو مشاور املاک معتبر کافی است تا دامنه واقعی بها روشن شود و احتمال پذیرش ارقام پایین در سازش‌های اولیه کاهش پیدا کند. ذخیره مستندات قیمت‌های مشابه در سامانه‌های ملکی نیز بعدها به‌عنوان اماره قضایی مفید واقع می‌شود.
نکته پایانی آنکه تعارض میان مهریه و ثمنیه نباید فراموش شود. مهریه طلب ممتاز زن است و بر ترکه مقدم؛ بنابراین ابتدا باید مهر از ترکه پرداخت شود و سپس سهم ارث، از جمله ثمنیه، محاسبه گردد. زنی که مهریه سنگین می‌گیرد ممکن است عملا از ثمنیه کمتری بهره‌مند شود. از این رو، پیش از هر اقدام، باید ارزش تقریبی ترکه، میزان مهریه و سهم ثمنیه سنجیده شود تا استراتژی بهینه مالی انتخاب گردد.
شرایط مطالبه ثمنیه غیرمنقول
پیش از آن که زوجه بتواند بهای سهم قانونی خود را از املاک متوفی وصول کند، سه شرط اساسی باید فراهم باشد: نخست، وقوع قطعی فوت و صدور گواهی انحصار وراثت؛ دوم، احراز مالکیت رسمی ترکه غیرمنقول در دست ورثه؛ سوم، رعایت مهلت‌های شکلی و آثار مرور زمان در دعاوی مالی.
در این بخش، هر یک از این ارکان را با ذکر مواد قانونی، رویه عملی دادگاه‌ها و ظرایف فنی‌ای که طی سال‌ها وکالت در پرونده‌های ارثی تجربه کرده‌ام، به تفصیل می‌کاوم تا خواننده بداند در هر گام چه مدارک و استدلالی باید ارائه شود و چگونه می‌تواند از تضییع حق خود پیشگیری کند.
تحقق واقعه فوت و صدور گواهی انحصار وراثت
مطالبه ثمنیه با واقعه مرگ شوهر آغاز می‌شود؛ زیرا مطابق ماده ۸۶۸ قانون مدنی: مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای دیون میت.
فوت، انتقال قهری اموال را رقم می‌زند، ولی تا وقتی مرجع قضایی تعداد و هویت وارثان را تعیین نکند، هیچ‌کس نمی‌تواند مدعی سهم‌الارث یا ثمنیه شود. راه اثبات فوت، گواهی وفات صادره از اداره ثبت احوال است.
این سند رسمی به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت احوال، تاریخ دقیق مرگ و شماره شناسنامه باطل‌شده متوفی را روشن می‌کند و مقدمه دریافت گواهی انحصار وراثت است.
گواهی انحصار وراثت (موضوع مواد ۳۶ تا ۴۹ قانون امور حسبی) به درخواست هر ذینفع در شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی صادر می‌شود. متقاضی باید فرم مخصوص را به ضمیمه گواهی فوت، شناسنامه و کارت ملی خود و سایر ورثه، و نیز استشهادیه کتبی دو شاهد تقدیم کند. شورا پس از درج آگهی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار و گذشت یک ماه، چنانچه اعتراضی واصل نشود، فهرست ورثه و سهام قانونی آنان را در قالب رای وحدت شکل گواهی حصر وراثت اعلام می‌کند.
در پرونده‌های متعدد دیده‌ام که ورثه جهت تسریع، می‌کوشند نام همسر دومی را مخفی کنند یا فرزند نامشروع را وارث جلوه دهند. دادگاه خانواده در مرحله مطالبه ثمنیه تمامیت گواهی را احراز می‌کند و هر نقصی می‌تواند موجب قرار رد دعوا شود. بنابراین زوجه باید خود شخصاً بر روند صدور گواهی نظارت کند و از ذکر کامل همسران و اولاد در فرم استشهادیه اطمینان یابد.
از منظر دادرسی، گواهی حصر وراثت وضعیت شخصیت اصحاب دعوا را تثبیت می‌کند: زوجه خواهان، سایر ورثه خوانده، و دادگاه خانواده مرجع صالح. بدون این گواهی دادخواست پذیرفته نمی‌شود؛ چون به تصریح ماده ۶۲ قانون امور حسبی، هیچ مرجعی حق تقسیم ترکه یا تعیین سهم را بدون صدور گواهی ندارد.
اثبات مالکیت وراث بر ملک غیرمنقول
ثمنیه منحصر به اموال غیرمنقول است؛ بنابراین نخست باید احراز شود که ملک واقعا در مالکیت متوفی بوده و این مالکیت به‌طور رسمی به ورثه منتقل شده است.
در حقوق ایران، ملاک مالکیت قطعی، ثبت رسمی در دفتر املاک است. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می‌کند: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا به او انتقال یافته و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا از مالک ثبت‌شده به او ارث رسیده است، مالک خواهد شناخت.
بنابراین زوجه برای اثبات موضوع باید نخستین سند مالکیت رسمی یا خلاصه سابقه ملک را از اداره ثبت محل دریافت کند.
اگر ملک در ید متوفی قرار داشته ولی هنوز ثبت نشده باشد، باید سند عادی یا قولنامه‌ای معتبر و نیز گواهی پایان کار یا قبوض دارایی ارائه گردد و دادگاه را قانع کند که ملک موضوع دعوا واقعاً به متوفی تعلق داشته است.
در چنین مواردی، ماده ۲۲ به نفع مالک رسمی عمل می‌کند؛ پس اگر ملک به نام شخص ثالث ثبت شده اما در تصرف متوفی بود، لازم است دادخواست اثبات مالکیت یا ابطال سند رسمی مطرح شود و این دعوا را نمی‌توان در قالب مطالبه ثمنیه تعقیب کرد.
در اقسام دیگر مالکیت، مانند سرقفلی، حق رعیتی یا عرصه و اعیان تفکیک‌شده، مدارک موضوعی متفاوت است؛ لیکن فلسفه واحد: باید اثبات شود حقوق مالی قابل ارزش‌گذاری به متوفی تَعَلُّق داشته و به وراث رسیده است. پس از احراز مالکیت، دادگاه خانواده تقویم قیمت را به کارشناس رسمی واگذار می‌کند. کارشناس مطابق بندهای ۷ و ۱۱ تعرفه مصوب ۱۴۰۲ موظف است آخرین معاملات قطعی منطقه، شرایط ثبتی و وضعیت حقوقی ملک (رهن، حق عبور، وقف) را لحاظ کند.
نظریه کارشناسیِ صحیح شامل شرح مختصر مشخصات ثبتی، مساحت دقیق، کاربری و نرخ روز فوت است. هرگونه ابهام در مشخصات ثبتی، به‌سرعت مورد سوءاستفاده ورثه واقع می‌شود تا قیمت را کاهش دهند.
ممکن است متوفی پیش از وفات، ملک را موضوع وکالت بلاعزل یا صلح عمری قرار داده باشد. اگر وکالت یا صلح تا زمان مرگ اجرایی نشده، ملک هنوز در مالکیت اوست و وارد ترکه می‌شود. رأی وحدت رویه شماره ۷۶۳ ـ ۱۴۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور چنین مقرر کرده است: صلح عمری نسبت به منافع مادام‌العمر نافذ است لیکن انتقال عین تا قبل از فوت متصالح، منوط به تحقق شرط صلح و قبض است؛ در غیر این‌صورت، عین در مالکیت مصالح باقی می‌ماند و پس از فوت در ترکه قرار می‌گیرد.
زوجه برای خنثی کردن ادعای ورثه مبنی بر خروج ملک از ترکه باید به این رأی استناد کند و عدم قبض یا انتقال ثبتی را به دادگاه ثابت نماید.
مهلت‌ها و مرور زمان
در حقوق ایران، برخلاف بسیاری از نظام‌های حقوقی، برای دعاوی مالی خصوصی از جمله مطالبه سهم‌الارث یا بهای ثمنیه، مرور زمان مسقط پیش‌بینی نشده است.
قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ هیچ بند یا ماده‌ای در باب مرور زمان ندارد و مواد ۷۳۱ تا ۷۳۳ قانون تجارت نیز ناظر به اسناد تجاری است، نه دعاوی ارثی. با این حال، تاخیر طولانی در طرح دعوا آثار عملی مهمی دارد که نباید نادیده گرفت.
- افزایش هزینه کارشناسی و دادرسی: هرچه فاصله بین فوت و مطالبه بیشتر شود، احتمال تورم و جهش قیمت ملک بالاتر می‌رود؛ در نتیجه رقم خواسته زیاد و هزینه دادرسی (نیم‌درصد خواسته طبق ماده ۵۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی) سنگین‌تر می‌شود. موکلانی داشته‌ام که به علت ۱۵ سال تاخیر، مجبور به پرداخت چند صد میلیون ریال هزینه اولیه شدند و ناچار دست از دعوا کشیدند.
- خطر انتقال ملک به ثالث حسن‌نیت: اگر ورثه در مدت طولانی ملک را به دیگری بفروشند و او تقاضای ثبت نماید، ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی آن، انتقال را منوط به ارائه سند رسمی می‌دانند، اما در عمل شخص ثالث می‌تواند سند بگیرد و سپس به ماده ۲۲ متوسل شود. هرچند رأی وحدت رویه ۷۲۴ فروش قبل از پرداخت ثمنیه را در مقابل زوجه غیرنافذ دانسته، اثبات سوءنیت خریدار بعد از سال‌ها دشوار است.
- تکمیل مرور زمان تصرف و احکام مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت: اگر ملک در خارج از محدوده شهر قرار داشته و ورثه سال‌ها در آن متصرف بوده باشند، ممکن است با طرح تقاضای ماده ۱۴۷، به سند مالکیت برسند. در این صورت زوجه برای اثبات اینکه خود نیز ذینفع است باید دعوای ابطال اعتبار سند ماده ۱۴۷ را در کنار مطالبه ثمنیه پیگیری کند؛ کاری که هزینه و زمان مضاعف می‌طلبد.
- انقضای مهلت اعتراض به مالیات بر ارث: برابر ماده ۴۱ قانون مالیات‌های مستقیم، مهلت اعتراض به برگ تشخیص سه ماه از تاریخ ابلاغ است. اگر زوجه بدون اعتراض، مالیات ثمنیه بر اساس رقم کمتری قطعی کند و سپس بخواهد قیمت بالاتر را در دادگاه مطالبه کند، ورثه به استناد رأی قطعی مالیاتی ادعای او را تعارض‌نمایی می‌کنند. به تجربه دریافته‌ام که دیوان عدالت اداری در چنین مواردی جانب زوجه را نمی‌گیرد.
- حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه: قانون برای دین ناشی از ثمنیه نرخ قانونی تعیین نکرده است. اما دادگاه، بنا بر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، می‌تواند در صورت تمکن مدیون و مطالبه داین، خسارت تاخیر تادیه را بر مبنای شاخص بانک مرکزی از تاریخ مطالبه تا پرداخت حکم کند. هر چه تاخیر طولانی‌تر باشد، رقم خسارت بالاتر می‌رود؛ این موضوع هم فرصت است و هم تهدید: فرصت برای زوجه جهت فشار بر ورثه، تهدید برای زوجه اگر خود در طرح دعوا تاخیر کرده باشد؛ زیرا دادگاه آغاز مطالبه را تاریخ تقدیم دادخواست می‌پندارد نه تاریخ فوت.
از آنجا که قوانین ایران مرور زمان مسقط برای ارث نمی‌شناسد، ورثه نمی‌توانند صرفا به گذشت زمان استناد کنند و دعوا را ساقط سازند؛ ولی می‌توانند از ابزارهای فوق برای تحدید یا تاخیر در پرداخت استفاده کنند. بنابراین در همه جلسات مشاوره حقوقی به بانوان توصیه می‌کنم حداکثر ظرف یک سال از تاریخ فوت، گواهی انحصار وراثت را بگیرند و دادخواست مطالبه ثمنیه را تقدیم کنند تا از دامنه پیچیدگی‌ها و هزینه‌های اضافی بکاهند.
در عمل، برخی محاکم خانواده در شهرهای بزرگ برای دعوای ثمنیه وقت رسیدگی شش‌ماه تعیین می‌کنند. اگر تامین دلیل فوری ضرورت داشته باشد—مثلا بیم تخریب یا انتقال ملک باشد—می‌توان به استناد ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی دستور موقت توقیف و منع نقل و انتقال دریافت کرد.
دادگاه از زوجه تامین می‌گیرد، سپس طی دو روز دستور را به اداره ثبت ابلاغ می‌کند و ملک در سامانه ثبت، قفل معامله می‌شود. این اقدام عملا دارایی ورثه را منجمد می‌کند و آن‌ها را به پذیرش قیمت عادلانه وادار می‌سازد.
نکته مهم دیگر، تقدم دیون و مهریه بر ثمنیه است. ماده ۸۶۹ قانون مدنی تصریح دارد: بعد از هزینه کفن و دفن و پرداخت دیون و واجبات مالی و وصایای متوفی، آنچه باقی می‌ماند به ورثه می‌رسد.
از منظر عملی، اداره اجرای احکام نخست مهریه را از ترکه برمی‌دارد و سپس وارد تقسیم می‌شود. حال اگر زوجه هم طلب مهریه دارد و هم ثمنیه، باید بین دو حق جمع کند: می‌تواند ابتدا از محل ترکه مهریه را وصول و سپس برای ثمنیه دادخواست بدهد. ورثه البته استدلال می‌کنند دریافت مهریه نیاز زوجه را رفع کرده، اما این دفاع در حقوق ایران مسموع نیست؛ چون مهریه و ارث از منابع متفاوت ناشی می‌شوند.
در خصوص دیونی که خود زوجه به متوفی بدهکار بوده، مثلا وامی که شوهر به نام او گرفته و اقساطش را پرداخت می‌کرده، ورثه ممکن است تهاتر را به استناد ماده ۲۹۴ قانون مدنی مطرح کنند. دادگاه در صورت احراز شرایط تهاتر، بخشی از دین ثمنیه را با دین متقابل تهاتر می‌کند. این دفاع اغلب در بانک‌ها رخ می‌دهد؛ ضمانت‌نامه به نام همسر صادر شده و پس از فوت، بانک علیه زوجه اقامه دعوا می‌کند.
اگر تهاتر محتمل باشد، زوجه باید حساب‌های بانکی مشترک و اسناد پرداخت اقساط توسط خود متوفی را ارائه دهد تا تهاتر خنثی شود.
باور نادرستی که گاه در بین موکلان می‌بینم این است که سهم ارث را هر وقت بخواهیم می‌گیریم. از منظر نظری درست است ولی عملا زمان، دشمن خستگی‌ناپذیر پرونده‌های حقوقی است. ارزش پول تغییر می‌کند، اسناد گم می‌شود، شهود می‌میرند و ورثه با معاملات صوری کلاف دعوا را پیچیده‌تر می‌کنند. هرچه فاصله افزایش یابد، الزامات ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی در باب بار اثبات، بر دوش زوجه سنگین‌تر می‌شود.
در پرونده میراث حاج احمد.ع که سال ۱۳۹۵ در شعبه نهم دادگاه خانواده تهران به وکالت از همسر دوم متوفی پیگیر بودم، تاخیر دوازده‌ساله زوجه در طرح دعوا باعث شد ملک سه‌طبقه مسکونی با سند رسمی به خریدار ثالث منتقل شده باشد. با وجود رأی وحدت رویه ۷۲۴، شعبه بدوی ابتدا دعوا را با استدلال عدم احراز سوءنیت خریدار رد کرد.
پس از تجدیدنظر و اعاده به دیوان عالی، نهایتا حکم بر مسئولیت تضامنی فروشندگان و خریدار برای پرداخت ثمنیه صادر شد، اما وصول وجه دو سال دیگر به طول انجامید و خسارات تکمیلی مشمول تورم شد. اگر خانم از ابتدا دادخواست داده بود، ملک توقیف می‌شد و قیمت همان سال فوت مبنا قرار می‌گرفت.
در سیستم جدید ثبت الکترونیک املاک، امکان ردیابی نقل و انتقال با شناسه یکتا وجود دارد. زوجه می‌تواند در مرجع ثبتی با ارائه کد ملی متوفی، گزارشی از کلیه املاک ثبت‌شده بگیرد. این ابزار، به ویژه در کلان‌شهرها که ورثه ممکن است ملک را به افراد متعدد انتقال دهند، بسیار کارآمد است.
ماده ۹ قانون ارتقای سلامت اداری هم اداره ثبت را مکلف به ارائه این اطلاعات به ذی‌نفعان می‌کند.
به لحاظ اخلاق حرفه‌ای، پیشنهاد می‌کنم زوجه پیش از طرح دعوا، با سایر ورثه مذاکره و پیشنهاد کارشناسی مشترک دهد. در شمار زیادی از پرونده‌ها، رسیدن به توافق دوستانه طی سه ماه، بهتر از کشمکش چند ساله در محاکم است. چنانچه ورثه از تفاهم سر باز زدند، زوجه باید آمادگی داشته باشد بلافاصله دستور موقت توقیف ملک، دادخواست اصلی مطالبه ثمنیه، و در صورت نیاز، دعاوی فرعی چون اثبات مالکیت یا ابطال سند را توأمان مطرح کند.
بدین‌گونه سه شرط اساسی—واقعه فوت و گواهی حصر، اثبات مالکیت رسمی بر ملک، و اقدام به‌موقع پیش از بروز آثار منفی گذر زمان—چارچوب حقوقی مطمئنی می‌سازد که با تکیه بر آن می‌توان سهم زوجه از بهای املاک را با کمترین ریسک و هزینه وصول کرد، بی‌آنکه نیازی به ورود در تعارض‌های فرساینده با سایر ورثه باشد.
مدارک و مستندات لازم مطالبه بهای ثمنیه اموال غیرمنقول
در این بخش می‌کوشم همه مدارک کلیدی را همراه با مبانی قانونی و نکات عملی گرد‌آورم تا خواننده در پایان بتواند پیش از تنظیم دادخواست، پرونده‌ای کامل بر روی میز بگذارد و هیچ حفره‌ای برای ابهام باقی نگذارد.
گواهی انحصار وراثت
نقطه آغازین هر دعوای ارثی در نظام حقوقی ایران، گواهی انحصار وراثت است؛ سندی که طبق مواد ۳۶ تا ۴۹ قانون امور حسبی، شورای حل اختلاف پس از انتشار آگهی و گذشت مهلت یک‌ماه صادر می‌کند و در آن اسامی کامل وراث، نسبت آنان با متوفی و سهام فرضی هر کدام درج می‌شود.
ماده ۴۹ همان قانون تصریح می‌کند: پس از صدور گواهی، هیچ دادگاهی نمی‌تواند نسبت به ترکه رسیدگی کند مگر بر اساس مفاد گواهی یا پس از ابطال آن. بنابراین اگر زوجه هنگام تقدیم دادخواست حتی یک حرف از نام خود یا دیگر ورثه در گواهی کم یا زیاد شود، دادگاه نمی‌تواند وارد ماهیت شود و ناچار قرار عدم استماع صادر می‌کند.
در عمل، برای آنکه گواهی در آینده محل مناقشه قرار نگیرد، لازم است زوجه شخصا بر تکمیل فرم استشهادیه نظارت کند و دو شاهد معتمد را به دفتر شورا ببرد تا نسبت سببی و نسبی را بدون کمترین خطا گواهی دهند.
چنانچه ازدواج در دفتر رسمی خارج از محل اقامت متوفی ثبت شده باشد، دفترخانه مزبور باید با نامه رسمی، وجود رابطه زوجیت را به شورا اعلام کند؛ در غیر این‌صورت ممکن است نام زوجه از قلم بیفتد.
این نکته زمانی حیاتی می‌شود که شوهر بیش از یک همسر دائمی داشته باشد و هر کدام بخواهند سهم ثمنیه خویش را جداگانه مطالبه کنند. شورای حل اختلاف در چنین شرایطی نام تمام زوجات را در رأی درج می‌کند و دادگاه خانواده با تکیه بر همان رأی، دعوای مشترک یا متعدد را می‌پذیرد.
یک ایراد رایج دیگر آن است که بعضی وارثان برای فرار از پرداخت سهم زن، متولدین نامشروع یا فرزندان خوانده را به عنوان وارث واقعی معرفی می‌کنند و استشهادیه صوری تهیه می‌کنند. طبق ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی، شهادت کذب در دعاوی مالی قابل تعقیب است، ولی کشف و اثبات آن مستلزم طرح دعوای افترای شهادت کذب در دادسرای عمومی است که چند ماه زمان می‌گیرد.
برای پیشگیری، زوجه باید در زمان آگهی، روزنامه را به‌دقت مطالعه و در صورت مشاهده نام ناشناس، به شورا اعتراض کتبی کند تا در همان مرحله تحقیق تکمیلی انجام شود.
سند مالکیت یا اسناد دیگر
پس از آن که هویت و سهم ورثه رسمیت یافت، دادگاه خانواده باید مطمئن شود که ملک مورد بحث در مالکیت رسمی متوفی بوده و در نتیجه به ترکه منتقل شده است.
مهم‌ترین مدرک برای این مرحله، سند مالکیت تک‌برگ یا دفترچه‌ای است؛ سندی که زیر نام متوفی در دفتر املاک ثبت شده و در حاشیه آن هیچ یادداشتی مبنی بر انتقال یا رهن قطعی پیش از تاریخ فوت وجود ندارد.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک صراحت دارد: دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا به او انتقال یافته و انتقال نیز به ثبت رسیده است، مالک خواهد شناخت. دادگاه با استناد به همین ماده، در صورتی دعوای ثمنیه را می‌پذیرد که نام مالک رسمی با نام مندرج در گواهی انحصار وراثت تطبیق داشته باشد.
اما در عمل مواردی پیش می‌آید که متوفی ملکی را به موجب مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده ولی هنوز سند رسمی به نام او منتقل نشده است.
در این وضعیت، زوجه باید علاوه بر مبایعه‌نامه، مدارکی نظیر گواهی پایان کار شهرداری، قبوض عوارض، یا گواهی کد رهگیری را ضمیمه کند تا مالکیت عرفی متوفی را اثبات نماید.
ماده ۲۲ قانون ثبت اگرچه مالکیت رسمی را مبنا قرار داده است، اما رأی وحدت رویه شماره ۶۷۳ ـ ۱۳۸۳ دیوان عالی کشور اعلام می‌دارد: در مورد املاک ثبت‌نشده یا املاکی که مبیع به موجب سند عادی واگذار شده و هنوز قطعی نشده است، رسیدگی به صحت معامله و احراز مالکیت موضوع ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت در صلاحیت دادگاه عمومی است. بنابراین زوجه می‌تواند با طرح هم‌زمان دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی به نام ورثه، مقدمات مطالبه ثمنیه را فراهم کند.
در زمین‌های خارج از محدوده شهری، گاه سند رسمی در دست نیست و تنها اسناد زراعتی یا احیای اراضی وجود دارد. طبق ماده ۴۵ قانون رفع موانع تولید (۱۳۹۴)، کشاورزانی که ده سال متوالی مالک عرفی زمین بوده‌اند، می‌توانند تقاضای صدور سند کنند.
زوجه در چنین مواردی باید لوایحی مبتنی بر این ماده و تبصره‌های آیین‌نامه هیئت هفت نفره ارائه کند و ثابت نماید که متوفی از مصادیق ذی‌حق بوده است.
همچنین در املاک وقفی، اگر متوفی صاحب حق تولیت یا حق اجاره باشد، ارزش این منافع نیز در دایره ثمنیه قرار می‌گیرد، مشروط بر آنکه سند اجاره موقوفه طبق ماده ۸۸ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف ثبت شده باشد. در غیر این‌صورت، اداره اوقاف با استناد به بند د ماده ۴۹ قانون حسبی، خود را متولی می‌داند و سهم زوجه را محدود می‌کند. بهترین شیوه آن است که زوجه در همان ابتدای امر، با نامه رسمی از اداره اوقاف استعلام کند آیا حق تولیت یا اجاره به وراث منتقل شده یا خیر تا از اختلاف بعدی پیشگیری شود.
شهادت و استعلامات ثانویه
در ادبیات اداری محاکم، واژه شهادت‌نامه به مجموعه اظهارات کتبی گواهان اطلاق می‌شود که به تایید دفتر اسناد رسمی یا دادگاه رسیده باشد و در کنار اسناد رسمی، پشتوانه قانونی یک ادعا تلقی می‌شود.
ماده ۱۳۱۵ قانون مدنی مقرر می‌کند: در امور حقوقی که ارزش خواسته بیش از بیست میلیون ریال باشد، شهادت‌نامه رسمی یا شهادت کتبی باید به همراه سایر ادله ارائه شود.
دادگاه‌های خانواده، برای احراز تصرف مستمر متوفی در ملک یا اثبات عدم پرداخت سهم زوجه، به گواهی کتبی دستفروشان محلی، همسایگان یا کارگران ساختمان تکیه می‌کنند. اگر این اظهارات در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد، اعتبار آن به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی معادل سند رسمی خواهد بود و انکار آن به‌آسانی ممکن نیست.
در پرونده‌های ثمنیه، استعلامات ثانویه نیز نقش حیاتی دارند. نخستین استعلام را دادگاه از اداره ثبت محل می‌گیرد تا هرگونه سابقه رهن، بازداشت، صلح عمری یا وکالت فروش در حاشیه سند روشن شود. ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی به اجرای احکام اجازه می‌دهد هر نوع معامله‌ای را که پس از تاریخ قرار تامین انجام شده باشد، بی‌اعتبار اعلام کند؛ اما اگر رهن یا صلح قبل از فوت واقع شده باشد، ارزش خالص ملک برای محاسبه ثمنیه باید پس از کسر دین رهنی سنجیده شود.
دادگاه بدون پاسخ استعلام ثبت نمی‌تواند حکم قطعی صادر کند، زیرا ممکن است ملک در رهن بانک باشد و اصل مقدم بودن دین بر ارث (ماده ۸۶۹ قانون مدنی) رعایت نشود.
استعلام دوم، معمولاً از اداره کل مالیاتی است. طبق ماده ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم، قبل از هرگونه نقل و انتقال ملک، دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پرداخت مالیات بر ارث را مطالبه کنند. زوجه برای آنکه ورثه نتوانند با رقم‌سازی مالیاتی قیمت ملک را پایین جلوه دهند، باید رونوشت برگ تشخیص مالیات را ضمیمه لایحه خود کند؛ در غیر این صورت دادگاه ممکن است بدون اطلاع از این رقم، حکم به مبلغی کمتر از ارزش واقعی صادر نماید.
استعلام سوم، از شهرداری یا دهیاری محل ملک است. ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ماده ۱۴ قانون تعاریف محدوده روستاها، شهرداری را مسئول صدور پایان کار و گواهی تاثیر گذر خیابان می‌دانند.
اگر گذر جدیدی در طرح تفصیلی تعبیه شده باشد، ارزش ملک کاهش یا افزایش می‌یابد و طبیعتا سهم ثمنیه تغییر می‌کند. در یکی از پرونده‌ها در منطقه ۲۲ تهران، کارشناسان به دلیل تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی، ارزش زمین را پنج برابر کردند و رأی دادگاه بر همان اساس صادر شد.
استشهادیه محلی نیز در زمره استعلامات ثانویه است. گرچه اعتبار آن در حد سند رسمی نیست، ولی مطابق ماده ۱۲۷۶ قانون مدنی، اماره قضایی محسوب می‌شود و دادگاه می‌تواند برای اثبات تصرف یا تعلق ملک در کنار سایر دلایل به آن توجه کند.
تهیه استشهادیه پیش از طرح دعوا کم‌هزینه است و در روستاها که اسناد رسمی اندک است، اغلب سرنوشت دعوا را تعیین می‌کند.
برای در اختیار گرفتن کافی اسناد بانکی یا رفع شبه تهاتر، زوجه می‌تواند در ضمن دادخواست، با استناد به ماده ۳۹۳ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور قرار تامین اسناد را تقاضا کند.
دادگاه در قالب این قرار، بانک‌ها را ملزم می‌کند گردش حساب‌های مشترک متوفی، صورتحساب تسهیلات و چک‌هایی را که به تاریخ نزدیک فوت صادر شده‌اند، ارائه کنند. این اطلاعات بعدها مانع می‌شود ورثه با ادعای بدهکاری متوفی، ارزش سهم زن را کاهش دهند.
نکته‌ای که معمولا مورد غفلت قرار می‌گیرد، نامه سازمان نظام مهندسی یا اداره راه و شهرسازی درباره سلامت و عمر مفید بناست. کارشناسان رسمی در تعیین بهای بنای احداثی، عمر مفید را از قیمت کسر می‌کنند.
اگر زوجه بتواند با استعلام رسمی نشان دهد ساختمان بازسازی کامل شده یا اسکلت فلزی مقاوم دارد، ضرایب کمتری برای استهلاک اعمال می‌شود و رقم ثمنیه بالا می‌رود. این مستند در پرونده املاک کلنگی و بافت فرسوده شهرهای بزرگ تاثیر معناداری دارد.
از حیث تنظیم دادخواست، همه مدارک باید نزد دفتر خدمات الکترونیک قضایی بر روی سامانه عدل‌ایران بارگذاری شود. ماده ۳۴ آیین‌نامه نحوه استفاده از سامانه‌های الکترونیک قضایی مصوب ۱۳۹۶ وزارت دادگستری اعلام می‌کند: دادخواست فاقد پیوست مدارک لازم، ناقص تلقی و پس از اخطار ظرف ده روز رفع نقص نگردد، رد می‌شود. این اخطار رفع نقص در عمل بیش از هر عامل دیگری سبب تاخیر است؛ زیرا بسیاری از وراث برای یافتن سند یا پاسخ استعلام، هفته‌ها زمان صرف می‌کنند.
به موکلانم همیشه پیشنهاد می‌کنم پیش از هر اقدام، یک بار تمامی مدارک را در پوشه‌ای دسته‌بندی و فایل‌های اسکن را آماده کنند تا در مرحله ثبت دادخواست هیچ نقصی باقی نماند.
پاره‌ای از موکلان از من می‌پرسند آیا باید اصل اسناد را به دادگاه تحویل دهیم یا تصویر برابر اصل کفایت می‌کند.
ماده ۲۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی پاسخ داده است: هرگاه به سندی استناد شود، ارائه تصویر آن کافی است مگر آن که طرف مقابل، اصالت تصویر را انکار کند. بنابراین برای حفظ امنیتِ اسناد، معمولا تصویر برابر اصل کافی است و اصل سند را می‌توان هنگام تحقیق در جلسه دادرسی یا نزد کارشناس ارائه کرد.
البته در مورد سند مالکیت تک‌برگ، دادگاه خانواده غالباً با نامه رسمی اصل سند را از اداره ثبت مطالبه می‌کند تا از جعل و الحاق احتمالی جلوگیری شود.
در پایان این بخش، تاکید می‌کنم که مدارک و مستندات لازم برای مطالبه ثمنیه غیرمنقول شبکه‌ای به‌هم‌پیوسته هستند؛ گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت، شهادت‌نامه‌ها و استعلامات ثانویه هر یک حلقه‌ای از زنجیر اثبات است. نقص هر حلقه، دادگاه را ناچار به صدور قرار تکمیل می‌کند و این قرارها، زمان و هزینه را افزون می‌کند. با آماده کردن بسته کامل سندی پیش از ثبت دادخواست، زوجه می‌تواند مسیر حقوقی را کوتاه سازد و ورثه را از هر حربه‌ای برای تعویق پرداخت سهم منصفانه خویش محروم کند.
مطالبه بهای ثمنیه اموال غیرمنقول برای زوجه چگونه است؟
در این بخش، چگونگی پیگیری عملی حق زوجه بر بهای املاکِ باقی‌مانده از متوفی را گام‌به‌گام توضیح می‌دهم؛ نخست از نگارش صحیح دادخواست آغاز می‌کنم، سپس به ظرایف تعیین اصحاب دعوا می‌پردازم و در پایان، شیوه طرح لوایح و دفاعیات دو سوی پرونده را تشریح می‌کنم تا مخاطب دریابد در هر مرحله دقیقاً چه نکته‌ای می‌تواند سرنوشت دعوا را تغییر دهد.
تنظیم دادخواست و تعیین خواسته
پایه هر اقدام قضایی، دادخواستی است که به زبان حقوقی بیانیه خواستن محسوب می‌شود. دادخواست مطالبه ثمنیه باید در دادگاه خانواده محل اقامت آخرین محل سکونت متوفی یا محل وقوع ملک ثبت شود؛ طبق بند ۲ ماده ۴ قانون حمایت خانواده ۱۳۹۱، این دادگاه صلاحیت انحصاری رسیدگی به دعاوی ارثی را دارد.
در ستون خواسته باید عبارت دقیق زیر—یا چیزی با همین مضمون—قید شود: مطالبه سهم‌الارث قانونی زوجه به میزان یک‌هشتم (یا یک‌چهارم) از قیمت روز فوت اموال غیرمنقول متوفی، به انضمام خسارت تاخیر تادیه از تاریخ مطالبه تا پرداخت قطعی و هزینه دادرسی.
نگارش این جمله، دادگاه را ملزم می‌کند هم اصل طلب و هم ضرر ناشی از گذشت زمان را در رأی لحاظ کند؛ مستند نیز ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است که خسارت بر پایه شاخص بانک مرکزی را در دعاوی وجه نقد مجاز می‌داند.
در شرح دادخواست، تاریخ دقیق فوت، شماره گواهی انحصار وراثت، مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، آدرس، مساحت) و نص مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی آورده می‌شود تا رابطه حقوقی بین میراث و طلب زوجه روشن گردد.
اگر ملک هنوز به نام متوفی ثبت رسمی نشده ولی مبایعه‌نامه عادی موجود است، باید به رأی وحدت رویه ۶۷۳ دیوان عالی کشور اشاره کرد و الزام هم‌زمان ورثه به تنظیم سند رسمی را در خواسته افزوده شود؛ در غیر این صورت امکان دریافت ثمنیه با مشکل مواجه خواهد شد.
ضروری است در پایان دادخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی جهت تعیین قیمت روز فوت و صدور قرار تامین خواسته نسبت به پلاک ثبتی نیز خواسته شود. تامین خواسته (ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی) ضمانت می‌کند ملک تا تعیین تکلیف نهایی توقیف بماند و ورثه نتوانند آن را منتقل یا تخریب کنند.
برخی شعب، قرار تامین را منوط به سپردن تامین مالی از سوی خواهان می‌کنند؛ اگر زوجه بضاعت ندارد، با گواهی اعسار می‌تواند از سپردن وجه معاف شود. بدین ترتیب، پیچیده‌ترین مرحله که همان تثبیت مال موضوع دعواست، از همان ابتدا تامین می‌شود.
تعیین خواهان و خوانده
در حقوق ایران، اصل بر این است که همه افراد ذینفع باید در دادرسی شرکت داده شوند؛ وگرنه حکم نسبت به افراد غایب قابلیت اجرا پیدا نمی‌کند و احتمالا در تجدیدنظر نقض می‌شود. زوجه در دعوای ثمنیه همیشه خواهان است زیرا طلبکار مال‌الارث محسوب می‌شود. خواندگان، تمام ورثه دیگرند؛ اعم از فرزندان، پدر و مادر، سایر زوجات یا هر کس که در گواهی حصر وراثت وارث شناخته شده است.
ماده ۱۰۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم می‌کند هرگاه خواهان فراموش کند یکی از ورثه را طرف دعوا قرار دهد، دادگاه مکلف به صدور قرار رد دعوا نیست اما باید نقص را تذکر دهد تا رفع شود؛ بااین‌حال در عمل کوتاهی در الحاق وارث غایب، رسیدگی را ماه‌ها به تاخیر می‌اندازد.
اگر میان وارثان، صغیر یا محجور باشد، ولیّ قهری یا قیم او باید به‌عنوان خوانده معرفی گردد. به استناد ماده ۸۸ قانون امور حسبی، استیفای حقوق صغیر از ترکه در صلاحیت ولی یا قیم است و دادگاه بدون حضور قانونی وی رأی نمی‌دهد. همچنین اگر یکی از ورثه مجهول‌المکان باشد، برابر ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، باید برای او امین تعیین شود تا آیین دادرسی رعایت شود.
زوجه هنگام تنظیم دادخواست باید این موارد را در ستون مشخصات خوانده‌ها توضیح دهد و مستندات نصب قیم یا حکم غیبت را پیوست کند تا از ایراد شکلی ورثه پیشگیری شود.
از منظر راهبردی، آوردن همه ورثه در ردیف خوانده مزیت مهم دیگری دارد: وقتی دادگاه حق الزوجه را محکوم‌به اعلام کرد، او می‌تواند طبق ماده ۱۳ قانون مسئولیت تضامنی وراث، برای وصول طلب به هر یک از ورثه که توان مالی بیشتری دارد مراجعه کند. بدین ترتیب خطر مواجهه با وراث معسر یا ممتنع کاهش می‌یابد؛ هر وارث اگر سهم زوجه را بپردازد، خود می‌تواند نسبت به سایر ورثه رجوع کند.
ارائه لایحه و دفاعیات طرفین
پس از ثبت دادخواست، ابلاغ الکترونیک برگه‌ها به خواندگان انجام و جلسه نخست رسیدگی تعیین می‌شود. در این فاصله، زوجه باید لایحه‌ای مستند تهیه کند و همه نکاتی را که ممکن است در دفاعیات وراث مطرح شود، پیشاپیش پاسخ دهد.
مهم‌ترین ایراد متعارف وراث آن است که قیمت ملک هنوز تعیین نشده و امکان پرداخت نقدی نداریم. در پاسخ، زوجه ضمن یادآوری ماده ۹۴۸ که پرداخت را تکلیف می‌کند، به اختیار دادگاه برای فروش ملک اشاره می‌کند: ماده ۸۳ قانون اجرای احکام مدنی به دادگاه اجازه می‌دهد مال توقیف‌شده را مزایده گذاشته و محکوم‌به را از حاصل فروش بپردازد. ذکر این نکته در لایحه، وزن روانی دعوا را به نفع زوجه سنگین می‌کند.
ایراد بعدی خواندگان، ادعای جهات دیون مقدم بر ارث است؛ مثلا مالیات، مهریه، یا بدهی بانکی. زوجه در لایحه باید تفکیک کند:
- اگر خود او طلب مهریه دارد، تصریح کند مهر طلب ممتاز است و وصول آن قبل از احتساب ثمنیه انجام می‌شود؛
- اگر بدهی اشخاص ثالث مطرح است، وراث باید سند رسمی بدهی را بیاورند و مبلغ آن حداقل به طور کلی توسط کارشناس ترکه محاسبه شود؛ در غیر این صورت ایراد دین کلی، مانع صدور حکم مطالبه نیست.
ارجاع به رأی وحدت رویه ۷۳۵ ـ ۱۳۹۳ که اثبات اصل دین را پیش‌شرط پذیرش دفاع می‌داند، در اینجا سودمند است.
گاهی وراث ادعا می‌کنند متوفی ملک را پیش از فوت به دیگری صلح کرده یا در رهن نهادی گذاشته است. زوجه باید در لایحه، ضمن یادآوری رأی وحدت رویه ۷۶۳ مبنی بر باقی ماندن ملک در مالکیت مصالح تا قبض تحقق نیافته است، از دادگاه بخواهد با استعلام از ثبت محل، تاریخ دقیق تنظیم و ثبت هر صلح‌نامه یا وکالت‌نامه را مقایسه کند.
اگر تاریخ انتقال بعد از فوت باشد، به حکم ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، سند عادی علیه ثالث قابل استناد نیست و انتقال منتفی است. اگر انتقال قبل از فوت باشد اما در دفتر املاک ثبت نشده، بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دارنده سند عادی نمی‌تواند مالک شناخته شود و ثمنیه برقرار می‌ماند.
در جلسه رسیدگی نخست، دادگاه معمولاً قرار ارجاع به کارشناس رسمی و قرار تامین خواسته را توامان صادر می‌کند و هفته‌ای بعد پرونده با ابلاغ به کارشناس وارد مرحله ارزیابی می‌شود. وراث حق دارند به نظریه اولیه ظرف هفت روز اعتراض کنند؛ زوجه برای خنثی کردن اطاله، باید پرونده کارشناسی را دقیق مطالعه کند و فقط در مواردی که واقعاً قیمت پایین‌تر از عرف است اعتراض کند تا هیئت سه‌نفره تعیین شود. اعتراض مکرر و بی‌مبنا هر چند حق قانونی است اما می‌تواند قاضی را نسبت به نیّت هر دو طرف بدبین کند.
پس از وصول نظریه قطعی، دادگاه وارد صدور حکم می‌شود. در این مرحله، لوایح پایانی طرفین مؤثر است. زوجه باید در لایحه نهایی سه نکته را برجسته سازد: نخست، ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی که بار اثبات را بر عهده مدعیِ خلافِ ظاهر مالکیت (یعنی وراث) گذاشته است؛ دوم، مطالبه خسارت تاخیر از زمان تقدیم دادخواست با اشاره به قسمت اخیر ماده ۵۲۲؛ سوم، لزوم صدور اجرائیه بر محکومٌ‌به از طریق توقیف و مزایده ملک در صورت عدم پرداخت نقدی. وراث در برابر غالبا می‌کوشند حکم را تعلیق به فروش ملک کنند یا تقسیط مبلغ را بخواهند؛ ماده ۲۷۷ قانون مدنی اجازه تقسیط را در دیون قابل قسمت می‌دهد، اما دادگاه خانواده تقسیط را منوط به جلب رضایت داین می‌کند.
اگر زوجه با تقسیط مخالف باشد، رأی به نفع او صادر خواهد شد، زیرا دین ناشی از ارث از جنس حقوق الناس است و استمهال، حتی به استناد اعسار، منوط به رأی جداگانه‌ای در شعب حقوقی است.
در نهایت، رأی دادگاه خانواده با صدور اجرائیه وارد مرحله اجرا می‌شود. زوجه باید نسخه‌ای از حکم را به اجرای احکام خانواده تحویل، و درخواست توقیف ملک یا برداشت سهم از حساب بانکی وراث را مطرح کند.
اگر ملک در مناطق تحت پوشش سامانه ثبت الکترونیک باشد، اجرای احکام ظرف چند روز اخطار توقیف را در سیستم درج می‌کند و پلاک در دفتر املاک فاقد امکان معامله می‌شود.
وراث در این نقطه معمولا حاضر به پرداخت نقدی یا مذاکره اقساطی می‌شوند، زیرا می‌دانند مزایده، بهای ملک را پایین می‌آورد و آن‌ها متضرر خواهند شد.
بدین‌سان، روند مطالبه ثمنیه برای زوجه با سه محور اصلی—دادخواست دقیق، تعیین درست اصحاب دعوا و ارائه لوایح مستند—قابلیت مدیریت پیدا می‌کند و از ورود پرونده به گرداب اعتراض‌های فرساینده جلوگیری می‌شود. تجربه نشان می‌دهد هر گاه این سه محور رعایت شده، فاصله میان ثبت دادخواست تا وصول مبلغ، به‌جای چند سال، در کمتر از یک‌سال تقویمی به پایان رسیده است.
محاسبه بهای ثمنیه و روش ارزش‌گذاری ملک
در این بخش، به عنوان وکیل پایه یک دادگستری با تجربه مکرر در دعاوی ارث و ملکی، توضیح می‌دهم که چگونه بهای ثمنیه برای زوجه محاسبه می‌شود و کارشناس رسمی دادگستری بر اساس چه ضوابطی ارزش روز ملک را تعیین می‌کند. سپس نشان می‌دهم که نوسان تورم و افت‌وخیز بازار مسکن چه تاثیری بر رقم نهایی دارد و چگونه می‌توان در چارچوب قانون از تضییع حقوق ناشی از این نوسانات جلوگیری کرد.
در توضیح هر مرحله، متن کامل مواد قانونی مرتبط را ذکر می‌کنم تا خواننده بتواند بی‌واسطه به مستندات تکیه کند و در صورت نیاز، همان مواد را در دادخواست یا لایحه خود نقل نماید.
قیمت روز ملک (کارشناس رسمی)
شالوده محاسبه ثمنیه، گزارش کارشناس رسمی رشته امور ثبتی و املاک است. پس از آنکه دادگاه خانواده مالکیت ورثه را احراز کرد و قرار ارجاع امر به کارشناس صادر شد، کارشناس طبق ماده ۱۵ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ موظف است در محل ملک حاضر شود، اوضاع و احوال عینی را مشاهده کند و گزارش خود را با ذکر دلایل فنی و حقوقی تنظیم نماید. متن کامل این ماده چنین است:
ماده ۱۵ ـ کارشناس مکلف است پس از قبول مأموریت، موضوع کارشناسی را شخصا معاینه و بررسی کرده، نظریه خود را با دلایل توجیهی و مستندات قید نموده و ظرف مهلت مقرر به مرجع ذی‌صلاح تسلیم کند. در صورتی که موضوع کارشناسی مستلزم جلب نظر متخصص دیگری باشد، کارشناس مراتب را به مرجع مربوط اعلام می‌نماید.
در عمل، کارشناس سه منبع اصلی را برای تعیین قیمت به تاریخ فوت بررسی می‌کند: معاملات قطعی ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی طی شش ماه قبل از تاریخ فوت؛ ارزش منطقه‌ای اعلامی وزارت امور اقتصادی و دارایی؛ و شاخص‌های تعدیل قیمت اعلامی بانک مرکزی.
کارشناس اختلاف احتمالی میان این سه منبع را با ضرایب کیفی رفع می‌کند؛ برای مثال، اگر ملک در خیابانی قرار دارد که طرح تعریض شهرداری در آن اجرا شده، ضریب کاهنده برای قسمتی از عرصه لحاظ می‌شود.
تجربه نشان می‌دهد در تهران، کارشناسان معمولا میانگین سه معامله شاخص را ملاک قرار می‌دهند و سپس با ضریب عمر بنا قیمت اعیان را تصحیح می‌کنند. مثلاً بنای آجری بالای سی سال مشمول ضریب ۰٫۳ تا ۰٫۵ ارزش احداث می‌شود، درحالی‌که سازه اسکلت فلزی کمتر از ده سال، تا ۰٫۸ ارزش جایگزینی برآورد می‌شود.
این ضرایب در دستورالعمل محاسبه هزینه ساخت و ارزیابی املاک که هر سال توسط شورای عالی کارشناسان رسمی ابلاغ می‌شود، به صورت جدول‌های جداگانه درج شده است.
سوال رایج موکلانم این است که چرا ملاک، قیمت روز فوت است نه قیمت روز رسیدگی؟ پاسخ را ماده ۸۶۸ قانون مدنی به‌صراحت داده است:
مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای دیون میت و حقوق مربوط به ترکه، لیکن انتقال قهری دارایی متوفی از تاریخ فوت تحقق می‌یابد.
از همین رو، بهای ملک در همان روز فوت ملاک است و افزایش یا کاهش قیمت پس از آن، اصل سهم‌الارث زوجه را تغییر نمی‌دهد. البته همان‌گونه که در بخش‌های پیشین توضیح دادم، اگر ورثه عمدا تقسیم ترکه را سال‌ها به تاخیر اندازند و زیان ناشی از تورم را متوجه زوجه کنند، وی می‌تواند براساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی خسارت تاخیر تادیه متناسب با شاخص سالانه بانک مرکزی را مطالبه کند:
ماده ۵۲۲ ـ در دعاوی که موضوع آن دِین و از نوع وجه رایج باشد، دادگاه با رعایت تغییر شاخص قیمت سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد، محاسبه و حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه را … صادر می‌کند مشروط به اینکه خواهان خسارت آن را مطالبه کرده باشد.
اثر تورم و تغییرات بازار
در اقتصاد ایران که نرخ تورم دو رقمی پدیده‌ای آشناست، فاصله میان تاریخ فوت و تاریخ پرداخت گاهی میلیون‌ها تومان اختلاف ایجاد می‌کند.
برای نمونه در پرونده‌ای که اخیرا در شعبه پانزدهم دادگاه خانواده مشهد داشتم، فوت در سال ۱۳۹۷ رخ داده بود و قیمت کارشناسی آن سال برای ملک ۳۸ میلیارد ریال تعیین شد. ورثه با بهانه‌جویی، پرداخت را تا ۱۴۰۳ عقب انداختند؛ در این فاصله شاخص عمومی قیمت مسکن بر اساس گزارش بانک مرکزی حدود ۴۰۰ درصد رشد کرد.
دادگاه با اعمال ماده ۵۲۲، خسارت تاخیر را پذیرفت و مبلغ نهایی محکوم‌به به بیش از ۱۵۰ میلیارد ریال افزایش یافت.
این مثال نشان می‌دهد که خسارت تاخیر صرفا جنبه تنبیهی ندارد؛ بلکه مکانیزمی قانونی است برای حفظ ارزش واقعی سهم زن در برابر تورم. با این حال دادگاه تنها زمانی خسارت را می‌پذیرد که زوجه در دادخواست یا لایحه نخستین خود صریحا آن را مطالبه کرده باشد. اگر بعد از ختم رسیدگی یادش بیفتد، ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی اجازه تغییر خواسته را پس از تبادل لوایح نمی‌دهد؛ بنابراین دقت در تنظیم دادخواست حیاتی است.
از حیث فنی، فرمول بانک مرکزی برای محاسبه شاخص مستمری برداردی است و کارشناسان دادگستری در اجرای ماده ۶۶ قانون اجرای احکام مدنی، جدول عددی را به رأی پیوست می‌کنند.
مبنای کار همان شاخص شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی است که سالانه منتشر می‌شود. دادگاه در حکم به‌روشنی می‌نویسد: خواندگان متضامنا محکوم‌اند به پرداخت مبلغ … معادل ارزش یک‌چهارم قیمت روز فوت ملک به انضمام خسارت تاخیر تادیه وفق شاخص اعلامی بانک مرکزی از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز پرداخت کامل. این عبارت، هرگونه اختلاف آینده را از میان برمی‌دارد.
ورثه گاه برای فرار از شاخص بانک مرکزی، پیشنهاد می‌کنند سند ملک به‌طور مستقیم به نام زوجه منتقل شود تا اختلاف تورمی حل شود. ماده ۹۴۸ قانون مدنی امکان این مصالحه را منتفی نکرده است. چنانچه زن انتقال عین را ترجیح دهد، رویه دادگاه‌های خانواده پذیرفته است که با رضایت وی، ورثه می‌توانند بخشی از ملک یا کل آن را به جای قیمت واگذار کنند.
از این منظر، استفاده از ابزار صلح در مقام بیع یا حتی انتقال مشاعی در دفترخانه راه‌حل مسالمت‌آمیزی است که زوجه را از درگیر شدن با فرمول‌های تورمی و مزایده نجات می‌دهد.
آنچه من توصیه می‌کنم این است که اگر ملک در حال رشد سریع قیمتی است و زن نیاز فوری به نقدینگی ندارد، انتقال عین مشاع تا رسیدن بازار به نقطه تعادل ممکن است سود بیشتری برای او داشته باشد.
وضعیت ویژه دیگری نیز وجود دارد: اگر ملک به استناد تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مشمول کسری برای معابر عمومی شده باشد، قیمت عرصه بر اساس مساحت باقی‌مانده محاسبه می‌شود.
کارشناسان رسمی در چنین مواردی الزام دارند پیش و پس از کسر اصلاحی، دو رقم جداگانه ارائه کنند؛ در غیر این‌صورت رأی نقص دارد و شعبه تجدیدنظر معمولا رسیدگی را اعاده می‌کند. همین‌جا مفید است متن تبصره را یادآور شوم: تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ـ در صورتی که طرح تعریض معابر یا ایجاد خیابان موجب کسر مساحت یا اصلاح گذر در اراضی و املاک اشخاص گردد، شهرداری مکلف است به نسبت مساحت کسر شده، حقوق مالکانه اشخاص را طبق ارزیابی رسمی پرداخت نماید.
بنابراین اگر ملک در طرح تعریض باشد و شهرداری هنوز بهای کسر را نپرداخته باشد، زوجه باید در دادخواست نقش شهرداری را هم به عنوان خوانده به دقت مشخص کند، وگرنه در مرحله اجرا ناچار می‌شود دعوای جداگانه طرح کند.
در نهایت، ناگفته نماند که نرخ‌های غیررسمی مشاوران املاک یا قیمت‌های درج‌شده در پایگاه‌های اینترنتی، نه برای دادگاه و نه برای کارشناس رسمی اعتبار حقوقی ندارد؛ اما در مذاکرات صلحی می‌تواند مبنای چانه‌زنی قرار گیرد.
اگر زوجه تصمیم به سازش داشته باشد، بهتر است قبل از شروع مذاکرات، چند برگ چاپی از آخرین قیمت‌های موردی وب‌سایت‌های معتبر مسکن آماده کند و به ورثه نشان دهد تا ادعای آنان مبنی بر رکود بازار بی‌اساس جلوه کند. این شیوه در عمل بارها کارآمدی خود را ثابت کرده است.
در پایان این بخش باید تأکید کنم که محاسبه بهای ثمنیه نه یک عملیات حسابداری خشک، بلکه مجموعه‌ای از ظرافت‌های حقوقی، اقتصادی و فنی است.
کارشناس رسمی نقش ستون فقرات این فرآیند را دارد و گزارش او همان شاقول اصلی دادگاه می‌شود؛ اما توان اقناعی و استراتژی وکیل انحصار وراثت—از چگونگی تدوین خواسته، مطالبه به‌هنگام خسارت تورم، تا مدیریت مذاکرات صلحی—تعیین می‌کند که آیا زوجه در دنیای پرنوسان بازار مسکن واقعا به ارزش عادلانه سهم خود دست می‌یابد یا خیر.
آثار حقوقی حکم مطالبه ثمنیه
پس از آنکه دادگاه خانواده به‌استناد مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی و بر پایه نظریه قطعی کارشناس رسمی، ورثه را به پرداخت بهای ثمنیه محکوم کرد، حکم مزبور افزون بر جنبه مالی، پیامدهای حقوقی عمیقی برای ملک و طرفین دعوا ایجاد می‌کند؛ پیامدهایی که نادیده گرفتن آن‌ها می‌تواند هر توافق صلحی یا معامله آتی ورثه را باطل یا غیرقابل اجرا سازد.
در این بخش، ابتدا حق زوجه برای استیفاء از عین ملک را واکاوی می‌کنم و سپس مراحل عملی اجرای حکم و توقیف ملک را—آن‌گونه که در واحدهای اجرای احکام خانواده و اداره ثبت اسناد جریان دارد—تشریح خواهم نمود.
امکان استیفاء از عین ملک
حکم قطعی مطالبه ثمنیه، در وهله نخست یک محکوم‌به پولی است؛ یعنی ورثه باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، مبلغ تعیین‌شده به نرخ روز فوت را بپردازند. اما ماده ۹۴۸ قانون مدنی برای تضمین حق زوجه چنین می‌نویسد: هرگاه ورثه نسبت به پرداخت قیمت اموال غیرمنقول که باید به زوجه داده شود امتناع کنند، زن می‌تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند.
این عبارت، به صراحت حق دینی زن را به یک حق عینی تبدیل می‌کند. در رویه واحد شعب خانواده تهران، به محض انقضای مهلت قانونی و عدم پرداخت، اجرای احکام تصمیم می‌گیرد کدام شیوه استیفاء عملی‌تر است: یا توقیف کل ملک و فروش آن در مزایده عمومی طبق ماده ۸۳ قانون اجرای احکام مدنی، یا تحویل سهم مشاعی مشخص به زوجه—مشروط بر آنکه افراز یا تحویل بدون کسر ارزش فرهنگی و اقتصادی ملک ممکن باشد.
افزون بر آن، رأی وحدت رویه شماره ۷۲۴ ـ ۱۳۹۲ دیوان عالی کشور تصریح می‌کند هر معامله‌ای که ورثه پس از صدور حکم و پیش از پرداخت سهم زوجه بر ملک انجام دهند در برابر زن غیرنافذ است.
به بیان دیگر، خریدار جدید نه‌تنها نمی‌تواند به ماده ۲۲ قانون ثبت متوسل شود، بلکه مطابق مواد ۳۰۸ و ۳۱۳ قانون مدنی، در حکم غاصب تلقی و مسئول ارزش افزوده ملک نسبت به تاریخ فوت نیز خواهد بود.
همین ضمانت اجرا باعث می‌شود بانک‌ها هنگام بررسی وثیقه، بدون اخذ گواهی عدم مطالبه ثمنیه از دادگاه خانواده، سند را به رهن نپذیرند.
استیفاء از عین ملک محدود به فروش نیست؛ زوجه می‌تواند با استناد به ماده ۳۶۹ همان قانون، از دادگاه اجازه بگیرد تا منافعی همچون اجاره یا سرقفلی ملک را تا وصول کامل قیمت تصاحب کند. در پرونده‌ای در اصفهان، دادگاه اجازه داد زوجه دو دانگ از شش‌دانگ ملک تجاری را به اجاره واگذارد و اجاره‌بها را به حساب سپرده دادگستری واریز کند تا بدهی ورثه در عرض سه سال مستهلک شود.
نحوه اجرای حکم و توقیف ملک
اجرای حکم مطالبه ثمنیه از لحظه صدور اجراییه آغاز می‌شود. طبق ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی، زوجه به عنوان محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را ثبت کند؛ دادگاه ظرف یک روز اجراییه را صادر و به واحد اجرا ارسال می‌کند.
مرحله بعد اخطار پنج‌روزه است؛ اگر ورثه در این مهلت پرداخت نکنند، اجرای احکام می‌تواند بر اساس مواد ۴۸ و ۵۶ همان قانون، اموال آنان از جمله خودِ ملک مورد بحث را توقیف نماید.
توقیف در املاک ثبت‌شده با ارسال حکم توقیف به اداره ثبت محل و درج بند ب ذیل صفحه نقل و انتقال دفتر املاک انجام می‌شود. پس از این ثبت، هرگونه معامله یا تفکیک در سامانه کاداستر قفل می‌شود.
چنانچه ملک در رهن باشد، ماده ۱۴۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اولویت طلب مرتهن را بر زوجه مقدم می‌داند، اما تبصره ماده ۳۴ قانون ثبت، فروش ملک را به ترتیبی تجویز می‌کند که پس از کسر اصل و سود رهن، مازادِ حاصل به طلبکاران بعدی از جمله زوجه پرداخت شود. اگر رهن ارزش ملک را فراتر از کل بدهی پوشش ندهد، زوجه می‌تواند با استناد به ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام، سایر اموال ورثه را نیز توقیف کند یا سهم بازمانده را در مزایده شرکت دهد.
فرآیند مزایده بر مبنای مواد ۱۱۴ تا ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی تنظیم می‌شود: کارشناس رسمی قیمت پایه را اعلام، آگهی مزایده در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار چاپ و جلسه مزایده در واحد اجرا برگزار می‌شود. اگر در دور اول خریداری پیدا نشود، به‌موجب ماده ۱۲۷ همان قانون، ملک با ده درصد کاهش قیمت پایه دوباره آگهی می‌شود.
نکته مهم اینکه زوجه می‌تواند خود نیز در مزایده شرکت کند و در صورت برنده شدن، بدهی خویش و هزینه‌های اجرایی را به حساب اجرا بپردازد و باقی‌مانده ثمن را به ورثه برگرداند؛ این راهکار، در واقع انتقال مالکیت ملک به زن به بهای کارشناسی است و در پرونده‌های متعدد، سریع‌ترین مسیر وصول و تملک بوده است.
در مرحله بعد از فروش، واحد اجرا بر پایه ماده ۱۵۸ قانون اجرای احکام، دستور ثبت سند انتقال را به دفترخانه می‌دهد. شناسنامه ملک با قید عبارت انتقال به حکم دادگاه به نام خریدار جدید—اعم از زوجه یا ثالث—منتقل می‌شود و اداره ثبت با ورود خلاصه معامله، داستان ثمنیه را برای همیشه خاتمه می‌دهد.
در همین مرحله هزینه دادرسی، حق‌الاجرا و حق مزایده نیز برداشت می‌شود و تنها آنچه باقی می‌ماند به حساب زوجه واریز خواهد شد.
نهایتاً یادآور می‌شوم هر چند رأی محکومیت به پرداخت ثمنیه، حکم به وجه نقد است و مشمول مرور زمان اجرای احکام نمی‌شود، اما تبصره ماده ۱۶۸ قانون آیین‌نامه اجرای احکام، اگر تا پنج سال پس از صدور اجرائیه اقدامی نشود، پرونده را راکد اعلام می‌کند. بنابراین زوجه باید مراقب باشد اجرای حکم را تا لحظه تحویل وجه یا انتقال سند، فعالانه پیگیری کند تا حقوقش تحت تاثیر مهلت‌های اداری زایل نگردد.
بدین‌سان، حکم مطالبه ثمنیه علاوه بر الزام مالی، سرنوشت حقوقی ملک را به‌طور کامل در اختیار زوجه قرار می‌دهد و حتی ثالثینی را که در آینده قصد خرید یا رهن ملک دارند، ناگزیر به رعایت حقوق او می‌سازد. پیوستگی میان متن صریح ماده ۹۴۸، رأی وحدت رویه ۷۲۴، و مواد اجرایی قانون اجرای احکام، نه‌تنها قدرت انکارورزی ورثه را می‌گیرد، بلکه به زوجه امکان می‌دهد میان دریافت قیمت و تملک عین، بهترین گزینه را با توجه به منافع خود انتخاب کند.
