اینجانب ملکی مسکونی با عرصه وقفی را از شخصی خریداری کردهام ولی برای تنظیم سند، صاحب سند فوت کردهاند.
صاحب سند منزل را بهصورت وکالت فروش و نقل و انتقال (به علت در رهن بودن اعیان ملک در بانک) به شخص اول فروخته است. شخص اول وکالتشان را بهصورت مشترک به شخص سوم و چهارم تفویض اختیار دادهاند، سپس شخص سوم وکالت را به شخص چهارم تفویض اختیار دادهاند، و بعد شخص چهارم وکالتشان را به شخص پنجم تفویض اختیار دادهاند (در این مرحله انتقال، صاحب سند اصلی در قید حیات نبوده است).
تمامی این نقل و انتقالات با وکالتنامه بوده است و در هر مرحله انتقال، منزل در تصرف شخص خریدار بوده است.
بنده ملک را با مبایعهنامه و وکالت تام جهت منزل مذکور از شخص پنجم خریدهام و در تصرف خودم است اما برای تنظیم سند، صاحب سند فوت کرده و همچنین شخص اول که از صاحب سند بهصورت وکالت خرید و فروش منزل را خریداری کردهاند، نیز فوت کردهاند.
اخیرا وارث صاحب سند، اقدام به طرح دادخواست مبنی بر عدم پرداخت مبلغی از ثمن معامله و همچنین درخواست ارائه مبایعهنامه علیه شخص اول کردهاند و همچنین خلع ید علیه متصرف که الان بنده هستم ولی به علت فوت شخص اول شکایت خود را پس گرفتهاند.
اکنون برای الزام به تنظیم سند چه عملی باید انجام بدهم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی ملک مورد نظر به دلیل فوت صاحب سند اصلی و یکی از خریداران اولیه و همچنین زنجیره وکالتنامهها پیچیده است، اما برای الزام به تنظیم سند رسمی راهکار قانونی مشخصی وجود دارد.
در ادامه، تحلیل وضعیت حقوقی و اقدامات لازم تشریح میشود:
تحلیل وضعیت حقوقی شما
بیاعتباری وکالتنامهها پس از فوت: مهمترین نکته در پرونده شما این است که عقد وکالت با فوت موکل یا وکیل منفسخ (به خودی خود باطل) میشود. بنابراین، وکالتی که شخص چهارم به شخص پنجم داده است، به دلیل اینکه در آن زمان صاحب سند اصلی (موکل اول) فوت کرده بوده، فاقد اعتبار قانونی است. حتی وکالتهای بلاعزل نیز با فوت از بین میروند. این بدان معناست که شما نمیتوانید با استناد به این وکالتنامهها به دفترخانه مراجعه و سند را به نام خود منتقل کنید.
اعتبار مبایعهنامه: نقطه قوت شما، مبایعهنامه است. مبایعهنامه یک عقد لازم است و با فوت فروشنده باطل نمیشود، بلکه تعهدات او به وراثش منتقل میشود. شما به عنوان آخرین خریدار که ملک را در تصرف دارید، میتوانید با استناد به مبایعهنامه و اثبات زنجیره معاملات، حقوق خود را پیگیری کنید.
مالکیت عرصه و اعیان: ملک شما دارای عرصه وقفی و اعیان (ساختمان) است. این یعنی شما مالک ساختمان (اعیان) هستید و نسبت به زمین (عرصه) حقوق مستاجر را دارید. این تفکیک در طرح دعوا اهمیت دارد.
اقدامات لازم برای الزام به تنظیم سند
شما باید دعوای حقوقی "الزام به تنظیم سند رسمی" را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایید. با توجه به پیچیدگی پرونده، این دعوا باید علیه تمام افراد در زنجیره انتقال مالکیت اقامه شود.
خواندگان دعوا (چه کسانی را باید طرف دعوا قرار دهید؟)
دادخواست شما باید به طرفیت افراد زیر تنظیم شود. عدم ذکر هر یک از این افراد ممکن است موجب رد دعوای شما شود:
وراث صاحب سند اصلی: از آنجا که سند مالکیت به نام متوفی است، وراث او قائممقام قانونی وی برای انتقال سند هستند.
وراث شخص اول (خریدار اول): برای اثبات زنجیره صحیح معاملات، باید وراث او نیز در دعوا طرف قرار گیرند.
شخص سوم، چهارم و پنجم: تمامی افرادی که در این زنجیره با وکالتنامه ملک را به دیگری منتقل کردهاند باید به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شوند تا دادگاه بتواند صحت تمام معاملات را احراز کند.
اداره اوقاف: از آنجا که عرصه ملک وقفی است، برای انتقال حقوق مربوط به اجارهنامه عرصه به نام شما، باید اداره اوقاف نیز به عنوان یکی از خواندگان طرف دعوا قرار گیرد.
مراحل و مدارک مورد نیاز
اخذ گواهی انحصار وراثت: شما باید گواهی انحصار وراثت صاحب سند اصلی و شخص اول را تهیه کنید. اگر وراث آنها اقدامی نکردهاند، شما به عنوان ذینفع میتوانید از طریق شورای حل اختلاف برای دریافت آن اقدام نمایید.
تنظیم دادخواست: دادخواست خود را با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی اعیان، فک رهن و الزام به تنظیم سند اجاره عرصه" تهیه کنید و مستندات زیر را ضمیمه نمایید:
مبایعهنامه خودتان با شخص پنجم.
تمام وکالتنامهها و مبایعهنامههای موجود در زنجیره معاملات.
گواهیهای انحصار وراثت متوفیان.
مدارکی که تصرف شما بر ملک را اثبات میکند (مانند قبض آب، برق و...).
در صورت امکان، مدارک مربوط به پرداخت ثمن معامله در هر مرحله.
طرح دعوای فک رهن: از آنجایی که اعیان ملک در رهن بانک بوده، باید در دادخواست خود، خواسته "الزام به فک رهن" را نیز مطرح کنید. دادگاه پس از احراز صحت معامله، وراث صاحب سند را ملزم به تسویه بدهی بانک و آزادسازی سند خواهد کرد.
نکات تکمیلی
شکایت قبلی وراث: اینکه وراث صاحب سند علیه شخص اول (متوفی) شکایت کرده و سپس آن را پس گرفتهاند، به نفع شماست. این اقدام به صورت ضمنی نشاندهنده اطلاع آنها از وقوع معامله است و میتواند به عنوان مدرکی در دادگاه استفاده شود.
با سلام و احترام
برای انتقال رسمی سند، شما باید دادخواستی تحت عنوان «تایید/اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی» مطرح کنید. اما با توجه به جزئیات پرونده، رعایت نکات زیر الزامی است:
الف) شناسایی و خواندگان دعوا (طرفین شکایت)
شما نباید تنها علیه نفر پنجم طرح دعوا کنید. برای رعایت «سلسله ایادی»، باید افراد زیر را به عنوان خوانده در دادخواست نام ببرید:
وراث صاحب سند اصلی (با اخذ گواهی حصر وراثت از طریق استعلام دادگاه). وراث نفر اول (چون ایشان هم فوت شدهاند). نفرات سوم، چهارم و پنجم (به عنوان واسطههای معامله). بانک مرتهن (چون ملک در رهن بانک است). اداره اوقاف (به دلیل وقفی بودن عرصه).
ب) خواستههای مندرج در دادخواست
دادخواست شما باید شامل موارد زیر باشد تا در میان راه با قرار رد دعوا مواجه نشوید:
اثبات وقوع بیع: بین تمام ایادی (از صاحب سند تا شما). الزام به فک رهن: یا الزام به اخذ اجازه از مرتهن (بانک) برای انتقال. الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی (اگر انجام نشده باشد). الزام به تنظیم سند رسمی اعیان (به طرفیت وراث صاحب سند). تنظیم اجارهنامه نسبت به عرصه وقفی (به طرفیت اداره اوقاف).
