یک بنچاق زمین زراعی داریم که بطور مشاع بنام بنده و برادرانم صادر شده در سال ۱۳۴۲.
برادرانم به بنده قولنامهای در سال ۶۵ دادهاند که بنده اقدام به تهیه سند بنام خود از روی بنچاق کنم به صورتی که دیگر ادعایی نسبت به زمین نداشته باشند.
اما به دلایلی من نتوانستم از آن سال این کار را انجام دهم.
حالا متوجه شدم که خودشان رفتهاند و برای ملک سند تکبرگی گرفتهاند به صورتی که سهم هر یک از سهامداران را جدا کرده و قسمت خوب زمین را هم برای خودشان برداشتهاند.
۱. آیا اینها میتوانند بدون داشتن قولنامه از سهامداران اقدام به اخذ سند ماده ۱۴۷ (تعیین و تکلیفی) کنند؟ (یا خدای ناکرده احتمال جعل وجود دارد؟)
۲. صرف توانستن، میتوانند بدون رضایت دیگران قسمت خوب زمین که بر جاده است را برای خودشان بردارند؟ (یا باید رضایت همه نسبت به نحوه تقسیم وجود داشته باشد؟)
۳. قولنامهای که از آنها دارم درش ثمنی قید نشده فقط رضایت خودشان مبنی بر اختیار تام بنده برای اخذ سند به نام خودم را قید کردهاند و اینکه ادعایی دیگر در موردش ندارند. (البته از اراضی دیگر سهم بیشتری بردهاند وگرنه رایگان نبوده فقط در قولنامه قید نشده که چرا این قولنامه را دادهاند)
با این کیفیت بنده میتوانم با آن قولنامه ادعای الزام به تنظیم سند کنم؟
یا باید اول قولنامه تنفیذ شود بعد این کار را انجام دهم؟
یا هر دو کار را در یک دادخواست ارائه کنم؟
۴. هزینه دادرسی چنین ملکی با ابعاد ۴۷۰۰۰ متر در اطراف استان تهران چند میلیون میشود؟ حدودی هم نظر بدهید ممنون میشوم.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وضعیت پیشآمده برای شما بسیار پیچیده و حساس است و اقدام سریع و صحیح حقوقی را میطلبد. در ادامه، پاسخ سئوالات شما به تفکیک ارائه میشود:
پاسخ به سئوال ۱: امکان اخذ سند ماده ۱۴۷ بدون رضایت شما
خیر، اصولا برادران شما نمیتوانستند به صورت قانونی برای یک ملک مشاع که مالکیت شما در آن محرز است، سند تفکیکی و مجزا بر اساس ماده ۱۴۷ بگیرند، مگر با توسل به اظهارات خلاف واقع.
• ماهیت ملک مشاع: در ملک مشاع، هر شریک در جزء جزء ملک سهم دارد و هیچکس نمیتواند ادعا کند قسمت مشخصی (مثلا شمال یا جنوب زمین) متعلق به اوست.
• شرایط ماده ۱۴۷: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی (معروف به ماده ۱۴۷) برای افرادی است که تصرفات مفروزی و مشخصی در بخشی از یک ملک دارند و به دلایلی سند رسمی ندارند. برادران شما برای استفاده از این قانون، به احتمال زیاد به اداره ثبت اعلام کردهاند که سالهاست به صورت مفروز (یعنی جدا شده و معین) در قطعات مشخصی از زمین متصرف بودهاند و شما نیز این تقسیم را پذیرفتهاید. این یک اظهار خلاف واقع است.
• احتمال جعل: هرچند احتمال جعل امضای شما وجود دارد، اما محتملتر آن است که آنها با ارائه مدارکی مبنی بر تصرف طولانیمدت در بخشهای مشخص و شاید با استشهاد محلی غیرواقعی، هیئتهای حل اختلاف ماده ۱۴۷ را مجاب کردهاند که این تقسیم از قدیم وجود داشته است.
اقدام شما: شما میتوانید با استناد به بنچاق مشاعی و قولنامهای که در دست دارید، ثابت کنید که ملک تا سال ۶۵ به صورت مشاع بوده و هرگز به صورت قانونی یا با رضایت شما تقسیم (افراز) نشده است. این امر، اساس صدور اسناد تکبرگی آنها را زیر سئوال میبرد.
پاسخ به سئوال ۲: تصاحب قسمت مرغوب زمین
خیر، مطلقا چنین حقی نداشتهاند. این یکی از روشنترین تخلفات صورت گرفته است.
• قانون تقسیم (افراز): تقسیم یک ملک مشاع یا باید با رضایت کامل و کتبی تمام شرکاء صورت گیرد یا در صورت عدم توافق، از طریق دستور فروش یا افراز توسط دادگاه انجام شود. در فرآیند تقسیم، ارزشگذاری کل ملک و تخصیص سهم به هر شریک بر اساس عدالت و ارزش یکسان صورت میگیرد.
• عمل برادران شما: اینکه به صورت یکطرفه قسمت مرغوب و مشرف به جاده را برای خود برداشتهاند، کاملا غیرقانونی است و "تصرف عدوانی" و "خیانت در امانت" در مال مشاع محسوب میشود. شما میتوانید به این تقسیمبندی غیرعادلانه به شدت اعتراض کرده و ابطال آن را بخواهید.
پاسخ به سئوال ۳: اعتبار قولنامه و نحوه طرح دعوا
این قولنامه، برگ برنده و مهمترین سند شماست.
• ماهیت قولنامه: اگرچه در آن ثمن (مبلغ) ذکر نشده، اما این سند یک "قرارداد" یا به بیان دقیقتر یک "صلحنامه" یا "اقرارنامه" معتبر است. برادران شما در مقابل سهم بیشتری که از اراضی دیگر بردهاند (که این موضوع را میتوانید با مدارک دیگر یا شهادت شهود اثبات کنید)، حقوق خود در این زمین را به شما "صلح" کردهاند و اقرار نمودهاند که ادعایی ندارند. عدم ذکر این موضوع در خود قولنامه، آن را بیاعتبار نمیکند.
• نحوه طرح دعوا:
شما میتوانید و باید با این سند ادعای الزام به تنظیم سند کنید.
بهترین و کارآمدترین روش این است که تمام خواستههای خود را در یک دادخواست مطرح کنید تا از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شود. نیازی به طرح دعوای تنفیذ به صورت جداگانه نیست.
خواسته پیشنهادی برای دادخواست شما باید به ترتیب زیر باشد:
۱. تنفیذ صلحنامه (یا قولنامه) مورخ سال ۱۳۶۵. (ابتدا دادگاه اعتبار سند شما را تایید میکند)
۲. ابطال اسناد رسمی تکبرگی صادر شده به نام خواندگان (برادرانتان). (چون آن اسناد بر اساس اطلاعات خلاف واقع و بدون رضایت شما صادر شده)
۳. الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی ... به نام خواهان. (خواسته نهایی شما)
طرح این سه خواسته در یک دادخواست کاملا قانونی و منطقی است، زیرا همه آنها از یک منشا (قرارداد سال ۶۵) و یک اختلاف واحد نشات گرفتهاند.
پاسخ به سئوال ۴: هزینه دادرسی (برآورد حدودی)
هزینه دادرسی برای دعاوی ملکی بر اساس "ارزش منطقهای ملک" محاسبه میشود، نه قیمت روز و واقعی آن. ارزش منطقهای توسط اداره دارایی تعیین میشود و معمولا بسیار بسیار پایینتر از ارزش واقعی ملک است.
• فرمول محاسبه: هزینه دادرسی در مرحله بدوی (اولین دادگاه) تقریبا ۳.۵ درصد ارزش منطقهای ملک است.
• مثال: اگر ارزش واقعی ۴۷۰۰۰ متر زمین شما در اطراف تهران مثلا ۵۰ میلیارد تومان باشد، ممکن است ارزش منطقهای آن توسط اداره دارایی تنها ۲۰۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان تعیین شود. در این صورت هزینه دادرسی شما ۳.۵ درصد از این مبلغ ۲۰۰ یا ۳۰۰ میلیونی خواهد بود (یعنی حدود ۷ تا ۱۰.۵ میلیون تومان).
• اقدام عملی: برای اطلاع دقیق، قبل از تقدیم دادخواست، به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کرده و از آنها بخواهید بر اساس پلاک ثبتی ملک، ارزش منطقهای و هزینه دادرسی را برای شما محاسبه کنند. این کار هزینه ناچیزی دارد و به شما دید دقیقی از مخارج اولیه میدهد.
با عنایت به موضوع مورد اهمیت در متن سئوال و از آنجا که راهنمایی دقیق مستلزم بررسی مدارک و اطلاع از جزییات می باشد توصیه میشود مشاوره حضوری با یک وکیل داشته باشید .
