آیا می‌توانم سرقفلی مغازه را تخلیه کنم؟

چون خلاف شرط عمل شده مالک می‌تواند تخلیه بگیرد و ارزش سرقفلی حدودا ۷۰ درصد ارزش ملک می‌باشد.

بادرود
با توجه به نقض شرط واگذاری و انقضای مدت اجاره، احتمال موفقیت مالک در دعوای تخلیه بالا است ، مشروط بر اینکه مالک نصف حق سرقفلی را به مستاجر یا قائم‌مقام او پرداخت کند یا دادگاه تشخیص دهد که تخلف مستاجر به حدی است که نیازی به پرداخت سرقفلی نیست (بسته به نظر قاضی و شرایط پرونده).

سلام
چنانچه مشمول قانون ۵۶باشد رضایت مالک مورد نیاز است .

با سلام و عرض ادب ،اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است و مفاد قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال سرقفلی می‌بایست بررسی شود

با سلام اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است و مفاد قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال سرقفلی می‌بایست بررسی شود

با سلام
چنانچه اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بوده و برخلاف مفاد قرارداد، رضایت مالک جلب نگردیده باشد وفق تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون مذکور، مستاجر مستحق نصف حق کسب و پیشه می باشد.

تحلیل حقوقی پرونده و درصد موفقیت مالک در دعاوی مطرح شده:

۱. الزام به تنظیم سند رسمی (دعوی اول):
با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین معتبر هستند، اما برای اثبات در مقابل اشخاص ثالث (مثل فرزند مستاجر)، سند رسمی لازم است.

اگر مستاجر اصلی از تنظیم سند رسمی خودداری کرده باشد، مالک با ارائه گواهی عدم حضور از دفترخانه، می‌تواند از دادگاه الزام به تنظیم سند را بخواهد.

احتمال موفقیت: ✅ بالا (۸۰-۹۰%)، چون مستاجر تعهد قراردادی داشته و دادگاه معمولا به نفع مالک رای می‌دهد.

۲. اجرت‌المثل ایام تصرف (دعوی دوم):
پس از انقضای مدت اجاره، اگر مستاجر یا ذی‌نفع (فرزندش) همچنان در ملک باقی بمانند، مالک می‌تواند اجرت‌المثل را برای دوره‌ی پس از پایان قرارداد مطالبه کند.

احتمال موفقیت: ✅ بالا (۷۰-۸۰%)، به شرط ارائه مدارک مبنی بر عدم تخلیه پس از پایان اجاره.

۳. تعدیل اجاره‌بها (دعوی سوم):
اگر در قرارداد شرط تعدیل اجاره‌بها وجود داشته باشد یا بر اساس ماده ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی (تعدیل سالانه با توجه به نرخ تورم)، مالک می‌تواند این دعوی را مطرح کند.

احتمال موفقیت: ⚠️ متوسط (۵۰-۶۰%)، زیرا نیاز به بررسی شرایط قرارداد و نرخ‌های رسمی دارد.

۴. تخلیه مغازه (دعوی اصلی):
الف) تخلیه از مستاجر اصلی:

با انقضای مدت اجاره، مالک حق تخلیه فوری را دارد (ماده ۶۸۶ قانون مدنی).

احتمال موفقیت: ✅ بسیار بالا (۹۰-۹۵%).

ب) تخلیه از فرزند مستاجر (واگذارنده سرقفلی بدون رضایت مالک):

انتقال سرقفلی به فرزند بدون رضایت مالک، بر اساس شرط قرارداد اولیه باطل است (ماده ۱۹۰ قانون مدنی، اهلیت و مشروعیت جهت معامله).

فرزند مستاجر حق سرقفلی ندارد و تصرف او غیرقانونی محسوب می‌شود.

احتمال موفقیت: ✅ بسیار بالا (۹۵%)، چون انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک فاقد اعتبار است.

۵. سقوط ارزش سرقفلی:
با توجه به اینکه انتقال سرقفلی به فرزند بدون رضایت مالک بوده، این انتقال باطل است و سرقفلی فاقد ارزش حقوقی می‌شود.

دادگاه می‌تواند سرقفلی را ساقط اعلام کند و فرزند مستاجر حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت.

احتمال موفقیت مالک در سقوط سرقفلی: ✅ بسیار بالا (۹۰%).

جمع‌بندی نهایی:
دعوی احتمال موفقیت توضیح
الزام به تنظیم سند رسمی ۸۰-۹۰% مستند به گواهی عدم حضور
اجرت‌المثل ۷۰-۸۰% در صورت اثبات تصرف پس از اجاره
تعدیل اجاره‌بها ۵۰-۶۰% بستگی به شرایط قرارداد
تخلیه از مستاجر اصلی ۹۰-۹۵% انقضای مدت اجاره
تخلیه از فرزند مستاجر ۹۵% انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک باطل است
سقوط ارزش سرقفلی ۹۰% انتقال غیرقانونی سرقفلی
نتیجه‌گیری:
مالک با احتمال بسیار بالا (بالای ۹۰%) می‌تواند به تخلیه مغازه و سقوط سرقفلی دست یابد.

دعاوی اجرت‌المثل و تعدیل اجاره نیز شانس خوبی دارند، اما نیاز به ارائه مدارک محکم دارند.

پیشنهاد: مالک می‌تواند با استناد به بطلان انتقال سرقفلی، همزمان دعوای ابطال قرارداد فرزند مستاجر را نیز مطرح کند تا موقعیت حقوقی خود را تقویت نماید.

در صورت نیاز به جزئیات بیشتر یا تحلیل دقیق‌تر مدارک، مشورت با وکیل متخصص حقوق املاک و مستغلات توصیه می‌شود.