آیا ممکن است به دلیل عدم پرداخت سرقفلی اخطار تخلیه بگیرم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام

🟢 خلاصه کاملا کاربردی
۱) «ندادن شماره حساب» موجر، تکلیف قانونی شما را برای پرداخت اجاره ساقط نمی‌کند. اگر مستندی در دست دارید که خواسته‌اید شماره بدهد و امتناع کرده، کافی نیست؛ باید اجاره‌بها را یا «به ‌وسیله‌ نقدی/چک در محل» به او عرضه کنید یا در «صندوق ثبت یا صندوق دادگستری» به ودیه بگذارید.
۲) اگر موجر بتواند ثابت کند اجاره‌بها را در موعد نپرداخته‌اید، حق دارد به استناد قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ (یا ماده قانون ۱۳۷۶، بسته به سال عقد) دادخواست تخلیه بدهد.
۳) با این حال تا «جلسه اول دادرسی» فرصت دارید کلیه اجاره‌های معوقه + ۱۵٪ جریمه + هزینه دادرسی موجر را نقدا به دادگاه یا صندوق ثبت بپردازید؛ آن‌ وقت دادگاه حکم تخلیه صادر نمی‌کند.
۴) مطمئن‌ترین راه: هر ماه اجاره را در حساب «صندوق سپرده ثبت اسناد و املاک (اداره اجرا)» یا «حساب سپرده امانی دادگستری» به اسم موجر تودیع کنید و رسیدش را نگه دارید؛ این پرداخت، قانونا ایصال محسوب می‌شود و جلوی هر گونه ادعای عدم پرداخت و اخطار تخلیه را می‌گیرد.

────────────────────────────
۱. ابتدا مشخص کنید مشمول کدام قانون هستید

۱) قرارداد قبل از ۱۳۷۶ یا سرقفلی قدیمی = قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
۲) قرارداد بعد از ۱۳۷۶ و در دفترخانه یا کد رهگیری = قانون ۱۳۷۶

(بیش‌تر مغازه‌های با سرقفلی و حق کسب‌وپیشه قدیمی، مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند.)

────────────────────────────
۲. تکلیف «عدم پرداخت اجاره» در هر قانون

الف) قانون ۱۳۵۶ (اغلب مغازه‌ها)
ماده ۱۴ بند ۹: موجر باید
۱. اظهارنامه بفرستد و ده روز مهلت بدهد.
۲. اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشد، دادخواست تخلیه بدهد.

دفاع شما:
• اگر تا جلسه اول دادرسی همه اجاره + ۱۵٪ جریمه + هزینه‌ دادرسی را به صندوق ثبت یا دادگاه واریز کنید، دادگاه حکم تخلیه نخواهد داد (رای وحدت رویه ۵۳۵ – ۱۳۶۸/۰۳/۲۸).

ب) قانون ۱۳۷۶
ماده ۶: همان فرایند است، ولی جریمه ثابت ندارد؛ کافی است کل اجاره‌های معوقه و خسارات را بپردازید تا تخلیه منتفی شود.

────────────────────────────
۳. برای اینکه خیال‌تان راحت باشد چه کنید؟

۱) همین امروز یک «اظهارنامه» رسمی به موجر بفرستید:
«حاضر به پرداخت اجاره‌بها هستم. لطفا ظرف ۳ روز شماره‌حساب یا نشانی دریافت وجه را اعلام کنید. در غیر این صورت طبق ماده قانون ۱۳۵۶ آن را در صندوق ثبت تودیع خواهم کرد.»
(اظهارنامه در دفتر خدمات قضایی ثبت می‌شود.)

۲) بعد از انقضای مهلت، به اداره ثبت اسناد (واحد اجرای اسناد رسمی) یا شعبه اجراء در دادگستری مراجعه و فرم «تودیع اجاره‌بها» را پر کنید؛ مبالغ هر ماه را واریز کرده و رسید بگیرید. این رسیدها عین رسید موجر محسوب می‌شود.

۳) پرداخت‌های گذشته
• اگر مبلغی نقدا یا به حساب شخص ثالث واریز کرده‌اید، فیش بانکی یا رسید دستی را نگه دارید؛ در صورت دعوا به‌عنوان «ابراز وفای به عهد» قابل استناد است.

۴) چنانچه موجر اخطار یا دادخواست تخلیه داد
• در همان جلسه اول دادگاه همه اجاره‌های معوق + ۱۵٪ جریمه + هزینه دادرسی را نقدا به حساب معرفی‌شده از سوی دادگاه واریز کنید؛ دادرس مکلف است دعوای تخلیه را رد کند و فقط شما را به پرداخت مخارج محکوم می‌کند.

────────────────────────────
۴. پرسش‌های متداول

۱) «اگر اصلا حساب ثبت یا دادگاه پول مرا نپذیرد؟»
– چنین اتفاقی نمی‌افتد؛ حساب «سپرده اجرای احکام» به همین منظور است. حتی اگر شعبه ثبت شلوغ بود، از طریق سامانه «ثنا–عدل ایران» می‌توانید حواله الکترونیکی بگیرید.

۲) «عیبی دارد اجاره را در منزل موجر گذاشت و شاهد برد؟»
– از نظر حقوقی درست است (عرضه وجه)، ولی اثباتش سخت می‌شود. تودیع بانکی ایمن‌تر است.

۳) «اگر موجر اصلا اظهارنامه نفرستد و یکباره دادخواست بدهد؟»
– بدون اظهارنامه نمی‌تواند؛ ولی فرض کنیم اشتباهی دادخواست داد، شما دو گزینه دارید:
الف) ایراد «عدم ارسال اظهارنامه» ➜ رد دادخواست،
ب) یا پذیرفتن دعوی و همان جلسه اجاره و جریمه را واریز ➜ تخلیه منتفی می‌شود.

────────────────────────────
جمع‌بندی نهایی
• موجر می‌تواند به استناد عدم پرداخت اجاره تقاضای تخلیه کند، ولی ملزم است ابتدا اظهارنامه بدهد.
• شما هر ماه، بدون نیاز به حساب موجر، می‌توانید اجاره را در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع کنید و از خطر تخلیه مصون می‌شوید.
• حتی اگر دعوای تخلیه طرح شد، با واریز معوقات + جریمه (۱۵٪ در قانون ۱۳۵۶) تا جلسه اول دادگاه، حکم تخلیه صادر نمی‌شود.
• بنابراین سریعا اظهارنامه و سپس تودیع بانکی انجام دهید تا هیچ نگرانی نداشته باشید.