وفق تفاهنامهای در سال ۸۳ (وفق قانون تقویم ابنیه) با شهرداری، ۵۰ درصد زمین زراعی (در محدوده شهر) به شهرداری در قبال ارائه کاربری مسکونی و عدم دریافت حق مشرفیت به الباقی ملک منعقد شده است. مالک اصلی فوت شده و در حال حاضر ورثه با ارائه انحصار وراثت از شهرداری درخواست ایفای تعهد وفق تفاهنامه منعقده را کرده است.
شهرداری در پاسخ اعلام نموده که در سال ۱۳۹۱ اقدام به صدور مجوز تفکیک کرده و چون تا سال ۱۴۰۰ مراجعهای جهت اخذ پروانه نشده و طرح هادی شهر تغییر کرده و به علت افزایش حریم لوله گاز از ۵۰ متر به ۲۵۰ متر امکان صدور پروانه ساختمانی را ندارد! مگر مالک برود و از شرکت گاز مجوز بگیرد! لازم به ذکر است انحصار وراثت در شهریور سال ۱۴۰۳ صادر و درخواست هم یک روز بعد به شهرداری ارائه گردیده است و هیچ تاریخی هم جهت انقضای مهلت در تفاهنامه موجود نیست.
سوال این است که آیا شهرداری میتواند از صدور پروانه ساخت و عدم ایفای تعهدات خود امتناع کند؟ تغییر در طرح هادی در حوزه اختیار مالک نبوده است! در نهایت چه باید کرد؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
با توجه به موارد ذکر شده، به نظر میرسد شهرداری نمیتواند به سادگی از ایفای تعهدات خود مطابق با تفاهمنامه سال ۱۳۸۳ امتناع ورزد. در ادامه به تفصیل دلایل و راهکارهای پیش رو برایت بررسی میکنم:
تعهدات شهرداری و اعتبار تفاهمنامه
اعتبار تفاهمنامه:
تفاهمنامه منعقد شده در سال ۱۳۸۳ یک قرارداد الزامآور برای طرفین (مالک اولیه و شهرداری) محسوب میشود. با فوت مالک اصلی، حقوق و تعهدات ناشی از این تفاهمنامه به وراث قانونی ایشان منتقل میگردد. از آنجایی که در تفاهمنامه تاریخ مشخصی برای انقضای مهلت مراجعه جهت اخذ پروانه ذکر نشده است، صرف گذشت زمان، به خصوص با در نظر گرفتن اینکه وراث پس از دریافت گواهی انحصار وراثت (شهریور ۱۴۰۳) بلافاصله اقدام کردهاند، نمیتواند موجب بیاعتباری تفاهمنامه یا سقوط تعهدات شهرداری شود. صدور مجوز تفکیک توسط شهرداری در سال ۱۳۹۱ نیز میتواند مؤید پذیرش و اجرای بخشی از توافق از سوی شهرداری تلقی شود.
تعهدات شهرداری:
شهرداری طبق تفاهمنامه متعهد به ارائه کاربری مسکونی به باقیمانده ملک و عدم دریافت حق مشرفیت در قبال واگذاری ۵۰ درصد از زمین بوده است. امتناع فعلی شهرداری از صدور پروانه ساختمانی به دلیل تغییر طرح هادی و افزایش حریم لوله گاز، با این تعهد اولیه در تعارض است.
دلایل شهرداری و پاسخ به آنها
تغییر طرح هادی و حریم لوله گاز:
تغییر در طرح هادی شهر و افزایش حریم لوله گاز از ۵۰ متر به ۲۵۰ متر، رویدادهایی هستند که پس از انعقاد تفاهمنامه و خارج از اراده و کنترل مالک یا وراث ایشان رخ دادهاند. بر اساس اصول حقوقی و برخی رویهها، تغییرات بعدی در طرحهای شهری نباید به حقوق مکتسبه افراد خللی وارد کند. اگرچه در اینجا پروانه ساختمانی صادر نشده، اما تفاهمنامه برای تغییر کاربری و امکان ساخت، نوعی حق برای مالک ایجاد کرده است. شهرداری نمیتواند به استناد تغییراتی که خود یا سایر نهادهای دولتی (مانند شرکت گاز) ایجاد کردهاند، از ایفای تعهدات قراردادی خود امتناع کند، خصوصا وقتی مالک نقشی در این تغییرات نداشته است.
الزام به اخذ مجوز از شرکت گاز:
ارجاع مالک به شرکت گاز برای اخذ مجوز، رافع مسئولیت شهرداری در قبال تعهداتش نیست. شهرداری باید بررسی کند که آیا با وجود حریم جدید، اساسا امکان اجرای مفاد تفاهمنامه (یعنی ارائه کاربری مسکونی قابل استفاده) وجود دارد یا خیر. اگر حریم جدید به گونهای باشد که امکان ساخت مسکونی طبق توافق اولیه را منتفی یا به شدت محدود کند، شهرداری نمیتواند صرفا با ارجاع مالک به نهاد دیگر، از زیر بار مسئولیت شانه خالی کند.
عدم مراجعه مالک تا سال ۱۴۰۰:
ادعای شهرداری مبنی بر عدم مراجعه مالک برای اخذ پروانه تا سال ۱۴۰۰، با توجه به اینکه گواهی انحصار وراثت در شهریور ۱۴۰۳ صادر شده و وراث یک روز پس از آن به شهرداری مراجعه کردهاند، دلیل موجهی برای امتناع از ایفای تعهد به نظر نمیرسد. وراث قبل از دریافت گواهی انحصار وراثت، ممکن است برای پیگیری امور حقوقی مربوط به ماترک با محدودیتهای قانونی مواجه بوده باشند.
راهکارهای قانونی پیش روی وراث
مذاکره با شهرداری: اولین گام، ارائه رسمی درخواست به همراه کلیه مستندات (تفاهمنامه، گواهی انحصار وراثت، و مدارک هویتی وراث) به شهرداری و تلاش برای حل مسالمتآمیز موضوع است. در این مرحله میتوان بر حقوق قراردادی وراث و عدم تاثیر تغییرات بعدی طرح هادی بر این حقوق تاکید کرد.
طرح دعوا در دیوان عدالت اداری: در صورت عدم پاسخگویی یا پاسخ منفی شهرداری، وراث میتوانند با استناد به تفاهمنامه و مدارک موجود، علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری طرح دعوا نمایند. خواسته دعوا میتواند شامل موارد زیر باشد:
الزام شهرداری به ایفای تعهدات مندرج در تفاهمنامه و صدور پروانه ساختمانی برای باقیمانده ملک با کاربری مسکونی.
در صورتی که اجرای دقیق مفاد تفاهمنامه به دلیل تغییرات قانونی و فنی (مانند حریم لوله گاز) دیگر امکانپذیر نباشد، وراث میتوانند جبران خسارت وارده را از شهرداری مطالبه کنند. این خسارت میتواند شامل ارزش روز زمین با کاربری مسکونی باشد که وراث از آن محروم شدهاند، یا ارائه معوض مناسب از سوی شهرداری.
استناد به نظریات حقوقی: در پیگیریهای قانونی میتوان به نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه استناد کرد که بر لزوم جبران خسارت توسط شهرداری در مواردی که اجرای طرحهای شهری موجب کاهش ارزش یا عدم قابلیت استفاده متعارف از ملک میشود، تاکید دارد. همچنین، اگرچه نظریه دیگر به حقوق مکتسبه ناشی از پروانه ساخت قانونی اشاره دارد، میتوان استدلال نمود که تفاهمنامه الزامآور نیز برای مالک حقوقی ایجاد کرده که نباید توسط تغییرات بعدی تضییع شود.
نتیجهگیری
شهرداری نمیتواند به طور یکجانبه و با استناد به تغییر طرح هادی (که خارج از کنترل وراث بوده) و یا تاخیر در مراجعه (که با توجه به فرآیند انحصار وراثت قابل توجیه است)، از ایفای تعهدات قراردادی خود سرباز زند. وراث از طریق مذاکره و در صورت لزوم، از طریق مراجع قضایی (دیوان عدالت اداری) میتوانند پیگیر حقوق خود باشند. اگر اجرای تعهدات اولیه شهرداری (صدور پروانه با کاربری مسکونی) به دلیل محدودیتهای جدید مانند حریم لوله گاز، عملا غیرممکن یا بسیار دشوار شده باشد، شهرداری مکلف به جبران خسارت وارده به وراث یا ارائه راهکار جایگزین و معوض خواهد بود.
باسلام
شهرداری نمیتواند خلاف ضوابط ایمنی روز پروانه بدهد.
اما نمیتواند بدون جبران، تعهد قراردادی خود را نادیده بگیرد.
عدم مراجعه تا ۱۴۰۰ بهتنهایی موجب سقوط حق نیست.
مسیر حقوقی شما:استعلام رسمی ،بررسی امکان ساخت ، در صورت امتناع، طرح دعوی
با توجه به عدم تمکین شهرداری و موضوعات بعدی به وجود آمده، قطعا باید از طریق دیوان عدالت اداری اقدام کنید. توصیه اکید می شود که در نوشتن دادخواست مشاوره بگیرید
موفق باشید
