پدرم ملک ششدانگ زراعی و کشاورزی خود را به من و برادر و خواهرم صلح نموده است و زمین زراعی الان سند ثبتی دارد.
من و برادر و خواهرم شریک مشاعی هستیم. الان اگر بالفرض سهم من یا برادر یا خواهرم در اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه به علت بدهی یا طلب اشخاص ثالث حسب محکومیتهای مالی توقیف و بازداشت شده باشد، آیا در صورت توافق کتبی و ثبتی فیمابین برادر و خواهرم برای عدم فروش کل ملک، در صورت درخواست فروش از سوی اشخاص ثالث، دادگاه در مزایده دستور فروش کل ملک مشاع را صادر میکند یا فقط شریکی که ملکش توقیف و بازداشت شده باشد؟
چون هر کدام از ما با توجه به توافق کتبی سالیان قبل محدودهای از زمین متعلق به هر یک را جداگانه و مستقل مورد بهرهبرداری کشاورزی قرار دادهایم و در قسمت مخصوص به خودمان به درختکاری مشغول هستیم و سهم خودمان را مشخص کردیم. ممنون میشوم اگر راهنماییام بفرمایید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به قوانین اجرای احکام مدنی و رویه قضایی ایران، پاسخ مستقیم به سوال شما این است: خیر، دادگاه یا اداره ثبت برای بدهی یکی از شرکا، دستور فروش «کل ملک» را صادر نمیکند، بلکه صرفا «سهم مشاعی» فرد بدهکار (مثلا ۲ دانگ از ۶ دانگ) را به مزایده میگذارد.
در ادامه جزئیات قانونی و تاثیر توافقنامههای شما را تشریح میکنم:
۱. اصل حقوقی: عدم فروش سهم شرکا برای بدهی دیگری
طبق ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مالی که توقیف شده مشاع باشد (یعنی چند نفر در آن شریک باشند)، فقط سهم محکومعلیه (فرد بدهکار) به فروش میرسد.
اجرای احکام حق ندارد سهم شما یا خواهرتان را که بدهی ندارید برای طلب برادرتان بفروشد. در روز مزایده نیز اعلام میشود که مثلا «۲ دانگ مشاع از پلاک ثبتی شماره ...» به فروش میرسد. خریدار برنده در مزایده، جانشین برادرتان میشود و در همان ۲ دانگ با شما شریک خواهد شد.
تنها استثنا: تنها در صورتی کل ملک فروخته میشود که خود شما و خواهرتان نیز رسما رضایت دهید که کل ملک برای پرداخت بدهی برادرتان فروخته شود (که طبق گفته شما چنین قصدی ندارید).
۲. تاثیر توافق «عدم فروش» بین شما
توافق کتبی و ثبتی شما مبنی بر «عدم فروش» (شرط عدم انتقال)، فقط بین خودتان (شما، برادر و خواهر) معتبر است.
در برابر طلبکار (شخص ثالث): این توافق نمیتواند مانع توقیف ملک توسط دادگاه شود. قدرت حکم دادگاه و حق طلبکار بر توافقات خصوصی افراد ارجحیت دارد. بنابراین، طلبکار میتواند سهم برادرتان را توقیف و درخواست مزایده کند و شرط عدم فروش شما نمیتواند جلوی عملیات اجرایی دادگاه را بگیرد.
۳. وضعیت تقسیمبندی عملی زمین (افراز غیررسمی)
شما فرمودید که زمین را عملا تقسیم کرده و هر کس در قطعه خود کشاورزی میکند.
از نظر اداره ثبت و دادگاه: تا زمانی که «صورتمجلس تفکیکی یا افرازی» رسمی توسط اداره ثبت صادر نشده و سندهای ششدانگ مجزا نگرفتهاید، ملک همچنان «مشاع» محسوب میشود.
در زمان مزایده: اجرای احکام، سهم برادرتان را به صورت «مشاع» میفروشد (نه قطعه زمینی که عملا دست اوست).
بعد از فروش: خریدار جدید قانونا مالک ۲ دانگ از «کل ذرات» زمین میشود. اما از آنجا که شما تصرفات مشخص دارید (درختکاری و کشاورزی)، خریدار جدید نمیتواند بدون حکم قانونی جداگانه، تصرفات شما را به هم بزند یا در قسمت شما دخالت کند؛ او صرفا شریک سند میشود و برای تحویل گرفتن سهم خود باید راه قانونی (درخواست افراز یا فروش) را طی کند که در اراضی کشاورزی فرآیند دشواری است.
۴. نکته مهم در خصوص اراضی کشاورزی
یک مانع بزرگ برای خریداران در این مزایدهها وجود دارد که به نفع شماست: «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی».
اگر مساحت زمین شما به گونهای باشد که سهم هر شریک به حدنصاب قانونی برای تفکیک نرسد، اداره ثبت اجازه جدا کردن سند را نمیدهد. خریداران معمولا رغبتی به خرید سهم مشاعی در زمین کشاورزی (که شرکای دیگر در آن ساکن و مشغول کارند) ندارند، زیرا نمیتوانند آن را جدا کنند و با مقاومت سایر شرکا (شما) روبرو میشوند.
نتیجهگیری و پیشنهاد
نگران فروش کل ملک نباشید؛ قانونا فقط سهم برادرتان در معرض خطر است. با این حال، ورود یک شریک غریبه میتواند آرامش شراکت را برهم بزند.
پیشنهاد میشود: اگر سهم برادرتان به مزایده رفت، شما یا خواهرتان (به عنوان شرکا) در جلسه مزایده شرکت کنید و سهم او را بخرید. قانون به شرکا «حق شفعه» (در شرایط خاص) یا اولویت عرفی میدهد که مانع ورود غریبه به زمین موروثی شوید.
طبق قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع:هیچ شریک مشاعی را نمیتوان مجبور کرد در حالت اشاعه بماند،بنابرین طلبکار قائممقام شریک بدهکار است یعنی درست مثل شریک، حق دارد:درخواست افراز بدهد و اگر ملک قابل افراز نبود، درخواست فروش کل ملک بدهدملک مشاع (بهخصوص زمین زراعی)، حتی اگر شرکا سالها آن را بین خود «تقسیم عرفی» کرده باشند،ازنظر قانون همچنان غیر افرازی محسوب میشود
مگر اینکه اداره ثبت یا دادگاه «قابل افراز بودن» را تایید کند.در۸۰٪ موارد، زمینهای زراعی بهدلیل مساحت و شکل و کاربری، قابل افراز نیستند.وقتی افراز ممکن نباشد دادگاه مجبور است دستور فروش کل ملک را بدهد.
کاربر گرامی با توجه به اینکه فرمودید کل زمین یک سند ثبتی دارد با اینکه شما عرفا زمین را بین خود تقسیم و حد و حدود آن را مشخص نمودید در صورتیکه که ثالثی بخواهد بخاطر طلبش سهم یکی از شما را توقیف کند میتواند از دادگاه بخواهد کل ملک را به مزایده بگذارد چون تمام ملک سند یک سند رسمی دارد بعد از فروش در مزایده سهم دو شریک دیگر. به حسابشان واریز می شود.
جهت جلوگیری از چنین مشکلی بهتر است قبل از این مراحل از اداره ثبت تقاضای افراز کنید .تا برای هر کسی سند جداگانه صادر شود.
از منظر صلاحیت اجرای احکام و توقیف، فقط سهم مشاع محکومعلیه (شریکی که دین بر او ثابت شده) قابل توقیف و وصول است و لذا «طلبکار میتواند با طرح دعوای دستور فروش مال مشاع به طرفیت کلیه مالکین مشاع، نسبت به وصول طلب خود از محل سهم محکومعلیه اقدام نماید.»
باسلام
توافق بر عدم فروش بین خودتان معتبر است
اینتوافق نسبت به اشخاص ثالث محدودیت ایجاد نمیکند
دادگاه معمولا فقط سهم شریک بدهکار را توقیف و مزایده میکند نه کل ملک
برای حفاظت از حقوق خود،ثبت رسمی توافق یا افراز ملک توصیه می شود.
مال مشاعی که شخص محکوم علیه در مالکیت آن با دیگری شریک است قابل توقیف است.البته صرفا سهم فرد بدهکار از مال مشاع توقیف میشود.فقط سهم محکوم علیه به فروش میرسد.مگر اینکه سایر شرکا فروش تمام ملک را بخواهنددر این صورت طلب محکوم له وهزینه های اجرایی از حصه محکوم علیه
پرداخت می شود
خیر، توافق شرکا برای عدم فروش ملک مشاع در مقابل طلبکاران شخص ثالث معتبر نیست.دادگاه یا اداره ثبت کل ملک را به مزایده میگذارد و سهم شریک بدهکار از مبلغ فروش به طلبکار میرسد.
دوست عزیز موضوع مطرح شده نیاز به اطلاعات تکمیلی دارد اما به طور کلی طبق اظهارات شما ملک یک سند دارد که شرایط تقسیم باید در نظر گرفته شود ضمن اینکه حق فروش نیز ظاهرا سلب شده است .پیشنهاد می گردد جهت مشاوره بهتر اطلاعات دقیق تری ارائه و مدارک رویت گردد.
توافق کتبی و ثبتی شما مبنی بر عدم فروش ملک، صرفا میان شما شرکا معتبر است و در برابر اشخاص ثالثی که ملک را از طریق مزایده بابت بدهی تملک میکنند، اثری ندارد.
کاربر گرامی
در صورت توقیف سهم یکی از شرکا در ملک مشاع، دادگاه یا اجرای ثبت فقط سهم توقیفشده را به مزایده میگذارد، نه کل ملک، مگر اینکه افراز ممکن نباشد و فروش کل ملک تنها راه وصول طلب باشد. توافق کتبی شما برای عدم فروش کل ملک نیز در این تصمیم مؤثر است.
اولا در خصوص ملک مشاعی فقط سهم الک مشاعی در قبال بدهیشان توقیف میشود ثانیا در صورت تقسیم ملک مشاعی بین مالکین باید دید که آیا این تقسیم به لحاظ قانونی امکانپذیر است یا خیر
اگر کل ملک شما یک سند دارد یعنی هنوز تقسیم انجام نشده است . لکن اگر افراز شده باشد هر کس که مالک سهم خودش هست اما اگر هنوز افراز نشده ممکن است ملک قابلیت افراز نداشته باشد ممکن است تمام ملک بفروش برسد و سهم خواهر و برادر شما به حسابشان واریز خواهد شد . اما اینکه شما و برادران و خواهران تان حق فروش زمین رابه طور کلی از خود سلب کرده آید خود این موضوع دچار اشکال هست شما نمی توانید یک حق را به طور کلی و بدون تعیین مدت زمان از خود و دیگران سلب کنید .
دارایی شما با تمام اوصاف خود از حمله توافق بر عدم فروش موضوع مزایده واقع می گردد. لیکن این محدودیت تا حدی قابل اعتناست که به حقوق اشخاص ثالث لطمه ای وارد ننماید. همچنین در صورت مزایده سهم یکی از شرکا، در صورتی که مالک بعدی تقاضای افراز ملک را داشته و ملک، قابلیت افراز را نداشته باشد، تمام ملکبه فروش می رسد
با توجه به اینکه شما ملک شما کماکان سند مشاعی دارد شما میتوانید تقاضای افراز از اداره ثبت نمایید. چنانچه افراز صورت بگیرد فقط سهم مدیون به مزایده گذاشته میشود. برای متوقف کردن عملیات اجرایی هم میتوانید دستور موقت از دادگاه محل اخذ نمایید تا زمان انجام افراز عملیات مزایده متوقف خواهد شد.
و عرض احترام خدمت سوال کننده
به نظر من شما که مال رفته به مزایده الان چطوری توقیف شده چون شما گفتین پدر شما به شما صلح کرده آیا شما سند رسمی مشاعی دارین و خودتون تقسیم نامه دارین خیلی پرونده شما سوال دارد که باید پاسخ بدین لطفا یک وکیل اختیار کنید تا بتوان پاسخ دقیق داده شود
باسلام چون کل ملک یک سنددارد لذا دادگاه کل ملک را میگذاردبرای مزایده ولی شماباید بهش اعتراض بزنید و اثبات کنید که سهم هرشخص جدا هست و تقاضای افراز ملک رو بدین واگه ملک قابلیت افرازداشته باشد فقط سهم بدهکارفروخته میشود
قسمتی از سوال شما راجع به توافق بین شما و برادرتون مبهم است . لکن اگر افراز شده باشد هر کس که مالک سهم خودش هست اما اگر هنوز افراز نشده ممکن است ملک قابلیت افراز نداشته باشد ممکن است تمام ملک بفروش برسد.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
