لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام و درود.
بنده واحدی خریداری کردم که دارای اضافه بناست و شهرداری قرار است آن را تخریب کند (واحد طبقه چهارم است).
سوال من این است که آیا بعد از تخریب واحد چهارم، واحد چهارم از زمین مشاع ساختمان سهم دارد و میتواند با طبقات دیگر زمین را سهیم باشد یا خیر؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
در پاسخ به سوال شما باید گفت که بله، حتی پس از تخریب واحد طبقه چهارم به دلیل اضافه بنا، مالکیت شما بر سهم مشاع از زمین (عرصه) ساختمان پابرجا باقی میماند. حکم تخریب شهرداری صرفا مربوط به بنای غیرقانونی (اعیان) است و حق مالکیت شما بر زمین را زایل نمیکند.
در ادامه، تحلیل حقوقی این موضوع و نکات تکمیلی ارائه میشود.
تحلیل حقوقی موضوع
درک این مسئله نیازمند تفکیک دو مفهوم کلیدی در قوانین آپارتماننشینی است:
اعیان (ساختمان): به خود بنا و سازهای که ساخته شده است، اطلاق میشود. واحد آپارتمانی شما که به دلیل ساخت غیرمجاز تخریب میشود، بخشی از اعیان ساختمان بوده است.
عرصه (زمین): به زمینی که کل ساختمان روی آن بنا شده است، گفته میشود. مالکیت در آپارتمانها شامل دو بخش است: مالکیت اختصاصی بر واحد (اعیان) و مالکیت مشاع بر قسمتهای مشترک و زمین (عرصه).
قدرالسهم از زمین مشاع
سهم هر واحد آپارتمانی از زمین کل ساختمان (که به آن قدرالسهم میگویند) در سند مالکیت تفکیکی هر واحد قید میشود. این سهم معمولا بر اساس نسبت مساحت آن واحد به مجموع کل مساحت واحدهای ساختمان محاسبه میگردد. این حق یک حق قانونی و ثبتشده است که با تخریب بنا از بین نمیرود.
حکم تخریب شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی مانند اضافه بنا است. این کمیسیون در صورتی که ساختوساز برخلاف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد، حکم به تخریب آن میدهد. نکته مهم این است که:
حکم تخریب صرفا متوجه بنای غیرقانونی است، نه حقوق مالکیت افراد بر زمین.
شهرداری با این حکم، ساختار فیزیکی غیرمجاز را حذف میکند اما نمیتواند سند مالکیت و حق شما بر عرصه را باطل کند.
وضعیت شما پس از تخریب
حفظ مالکیت بر زمین: شما همچنان به نسبت سهمی که در سند مالکیتتان قید شده، مالک بخشی از زمین ساختمان هستید. در واقع، پس از تخریب، مالکیت اختصاصی شما بر واحد آپارتمانی از بین رفته، اما مالکیت مشاع شما بر زمین باقی است.
مشارکت در تصمیمگیریهای آینده: به عنوان یکی از مالکین زمین مشاع، شما حق دارید در هرگونه تصمیمگیری در مورد آینده ملک با سایر مالکین شریک باشید. هرگونه اقدامی مانند فروش کل ملک، بازسازی یا ساختوساز جدید نیازمند رضایت و توافق تمام شرکا است.
حق مشارکت در ساخت مجدد: اگر سایر مالکین تصمیم به ساخت مجدد ساختمان بگیرند (این بار طبق ضوابط قانونی)، شما نیز به عنوان یکی از صاحبان زمین حق مشارکت در این پروژه را دارید و پس از ساخت، متناسب با سهم خود مالک واحد جدید خواهید شد.
توصیههای مهم
مشاوره با وکیل: با توجه به پیچیدگیهای حقوقی این موضوع، اکیدا توصیه میشود که با یک وکیل متخصص در امور ملکی و شهرداری مشورت کنید تا با بررسی دقیق سند مالکیت و پرونده شهرداری، شما را به بهترین شکل راهنمایی کند.
بررسی سند مالکیت: سند تفکیکی واحد خود را به دقت بررسی کنید تا از میزان دقیق قدرالسهم خود از عرصه مطلع شوید. این اطلاعات، مبنای اصلی حقوق شما در آینده خواهد بود.
به طور خلاصه، تخریب واحد شما یک اتفاق ناگوار است، اما خوشبختانه به معنای از دست رفتن کل سرمایه شما نیست و حق شما بر زمین به قوت خود باقی است.
اگر واحد چهارم سند رسمی دارد و در سند مادر سهم مشاعی از زمین برایش لحاظ شده، حتی پس از تخریب توسط شهرداری، مالک آن واحد همچنان در زمین مشاع شریک است.
پیشنهاد می شود که
بررسی سند رسمی واحد: اگر سند تفکیکی دارد، احتمالا سهم زمین محفوظ است.
۲. بررسی سند مادر ساختمان: ببینید آیا واحد چهارم در تقسیم زمین لحاظ شده یا نه.
۳. بررسی قرارداد خرید: اگر نوشته شده مالک فقط اعیانی است، ممکن است سهمی از زمین نداشته باشد
برای پاسخ دقیق باید متن سند بررسی شود
در وضعیتی که شما «واحدی دارای اضافه بنا» در طبقه چهارم خریدهاید و شهرداری رای تخریب صادر کرده، باید بین «مالکیت اعیان» و «مالکیت عرصه» تفکیک قائل شویم:
براساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، اضافه بنا یعنی ساختمانی که بدون اخذ پروانه یا خارج از حدود پروانه ساخته شده است. چنین بنایی از نظر ثبتی در پرونده پایانکار و سند رسمی ملک درج نمیشود و از دید قانون، وجود رسمی ندارد. رای تخریب صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ فقط نسبت به همان اعیان (بنای غیرمجاز) اثر اجرایی دارد نه نسبت به عرصه (زمین)، اما مالکیت عرصه صرفا به دارندگان واحدهایی تعلق دارد که در نقشه و پروانه ساختمان مجاز شناخته شدهاند.
بنابراین اگر واحد طبقه چهارم شما در پروانه ساختمانی یا صورتمجلس تفکیکی رسمی وجود نداشته و صرفا به شکل اضافه بنا ساخته شده باشد، از نظر اداره ثبت، چنین واحدی هیچ سهمی از عرصه (زمین مشاع ساختمان) ندارد؛ زیرا در تقسیم و افراز عرصه، سهم هر واحد به نسبت مساحت بنای قانونی تعیین میشود و واحد غیرمجاز در محاسبه لحاظ نمیگردد. نتیجه آن است که با تخریب آن واحد، مالک سابق آن حق مطالبه سهمی از زمین و مشاعات ندارد.
اما اگر مالک اولیه پیش از کشف تخلف موفق شده بوده برای واحد چهارم «سند رسمی تفکیکی» بگیرد و در دفتر املاک سهم مشاعی از عرصه برایش ثبت شده باشد، در این حالت تا زمان ابطال آن سند در دادگاه، از نظر ثبت اسناد همچنان مالک سهم خود در عرصه محسوب میشود. رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بهتنهایی تاثیری در انتقال یا سلب مالکیت از عرصه ندارد؛ تنها دادگاه با حکم ابطال سند تفکیکی میتواند آن سهم را از میان بردارد.
در سایر مواردی که شما فقط مبایعهنامه یا قولنامهی عادی برای طبقه چهارم غیرمجاز دارید (بدون سند رسمی)، هیچ حقی از عرصه برای شما ایجاد نشده است. میتوانید علیه فروشنده دعوای فسخ معامله یا مطالبه خسارت و ثمن پرداختی مطرح کنید، زیرا او ملکی را فروخته که فاقد مجوز قانونی و فاقد سهم از عرصه بوده است. این دعوا با استناد به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی قابل طرح است.
خلاصه جمعبندی
اگر واحد چهارم غیرمجاز و بدون سند رسمی تفکیکی باشد، پس از تخریب، هیچگونه سهمی از زمین و مشاعات ندارد و مالک فقط میتواند وجه پرداختی و خسارات خود را از فروشنده مطالبه کند.
اما اگر واحد چهارم دارای سند رسمی تفکیکی و ثبتشده در اداره ثبت اسناد باشد، تا زمان ابطال رسمی آن سند در دادگستری، مالک آن هنوز در سهم مشاع عرصه شریک محسوب میشود، حتی اگر اعیان (بنا) تخریب شود.
باسلام
اضافه بنا یعنی ساخت بیش از آنچه در پروانه ساخت و سند مالکیت مجاز بوده.
در صورتی که شهرداری تخریب کند:
این واحد از حق ساخت اضافه محروم میشود
ولی مالکیت رسمی زمین مشاع و سهم قانونی از زمین حذف نمیشود مگر اینکه دادگاه حکم به تغییر مالکیت بدهد که معمولا اینطور نیست.
اگر واحد چهارم دارای سند رسمی و قدرالسهم عرصه باشد، پس از تخریب همچنان شریک زمین است؛ ولی اگر فقط اضافه بنای فاقد مجوز و فاقد سهم عرصه باشد، ممکن است پس از تخریب، ادعای سهم از زمین با مشکل جدی مواجه شود.
با تخریب اعیانی سهم الشراکه شما از اعیانی به قوت خود باقی خواهد بود .
و درود وقتی ساخته طبقه چهارم قانونی نبوده بنابراین سهمی از مشاعات زمین نداشته و نخواهد داشت مگر اینکه مجددا با مجوز شهرداری طبقه چهارم ساخته شود
طبق توضیحات سهم شما از عرصه باقی خواهد ماند
اگر واحد دارای سند رسمی با سهم عرصه است، تخریب بنا به تنهایی موجب از بین رفتن سهم از زمین نخواهد شد.
چنانچه اضافه بر مجوز ساخت احداث شده باشد بنابراین سهمی از زمین نیز ندارد
در صورتیکه بصورت غیرمجاز و اضافه بر بنا ساخته شده باشد به نظر سهمی متصور نمی گردد
تخریب در خصوص اعیانی میباشد و ارتباطی به حق عرصه ندارد
اگر در مجوز ساخت یا پروانه و تفکیک طبقه چهارمی وجود داشته و مالکین طبقات پایین تر هم مطلع بوده باشند ممکنه موضوع قابل اثبات باشد هرچند در این شرایط فروشنده باید پاسخگوی خریدار طبقه مذکور باشد
بادرود
اگر طبقه جهارم خلاف ساخته شده شما مالک نیستین
کاربر گرامی سهم شما از عرصه باقی خواهد ماند
