سلام
پاسخ را در سه بخش اصلی می‌خوانید:
۱) تفاوت «قرار رد دعوا» و «حکم بطلان دعوا»
۲) امکان اعتراض ثالث و این‌که به کدام رای باید اعتراض کرد
۳) جایگاه ماده ۴۷۷ و این‌که روی کدام رای می‌شود درخواست داد
────────────────────────────
۱) تفکیک دو تصمیم صادرشده
────────────────────────────
| تصمیم | ماهیت | ماده قانونی | قابلیت اعتراض ثالث | قابلیت ماده ۴۷۷ |
|-------|--------|--------------|---------------------|------------------|
| قرار قطعی رد دعوی (به‌دلیل فوت خوانده) | «قرار قاطع دعوا» است؛ دادگاه وارد ماهیت نشده | بله | بله – حکم قطعی تلقی می‌شود |
| حکم بطلان دعوی (به‌دلیل کافی نبودن دلیل تغییر شغل) | «حکم» است؛ دادگاه وارد ماهیت شده | بله | بله – قطعیت بعد از تایید تجدیدنظر |
نکته: ماده تصریح دارد «قرارهایی که قاطع دعوا باشند و در مرحله تجدیدنظر قطعی شوند، از حیث اعتراض ثالث در حکم حکم‌اند».
────────────────────────────
۲) شما (موجران معترض که در دادرسی نبودید) چه کنید؟
────────────────────────────
الف) اعتراض ثالث
۱. اصولا باید به «رایی» اعتراض کنید که بالفعل به حق شما لطمه زده است. در پرونده‌ی حاضر رای لطمه‌زننده همان «حکم بطلان دعوا» است، زیرا ماهیتـا اعلام کرده تغییر شغل احراز نشده و تخلیه منتفی است.
۲. اگر می‌خواهید مطمئن باشید که هر دو تصمیم را پوشش داده‌اید، میتوانید در متن دادخواست اعتراض ثالث بنویسید:
«این اعتراض به‌طرفیت محکوم‌له هر دو رای قطعی (شماره… مربوط به قرار رد دعوا و شماره… مربوط به حکم بطلان دعوا) تقدیم می‌شود.»
دادگاه پذیراست، چون هم قرار مزبور قاطع دعوا و قطعی است و هم حکم.
۳. مهلت: بیست روز از تاریخ «علم به رای» . علم را میتوانید با استشهاد یا روزی که از اجرای احکام مطلع شده‌اید اثبات کنید.
ب) طرح دعوای مستقل تخلیه
یادتان باشد حکم یا قرار صادره فقط بین اصحاب همان دعوا اعتبار امر مختومه دارد. چون شما اصلا «خواهان» نبوده‌اید، میتوانید از ابتدا (با دلایل کافی) دعوای تخلیه یا فسخ اجاره به استناد تغییر شغل مطرح کنید؛ اعتراض ثالث الزامی نیست. اما اگر رای قبلی در مسیر اثبات تغییر شغل برای شما مانع ایجاد می‌کند، اعتراض ثالث کمک می‌کند آن رای را کنار بزنید.
────────────────────────────
۳) اعمال ماده ۴۷۷ (ادعای خلاف شرع بین)
────────────────────────────
۱. شرایط: رای باید «قطعی» و «خلاف شرع بین» باشد. هر دو تصمیم شما (قرار و حکم) قطعی شده‌اند؛ پس از این حیث مشکلی نیست.
۲. کدام رای؟ بستگی به این دارد که خلاف شرع را در کجا می‌بینید:
• اگر اشکال شرعی را صرفا در «کافی ندانستن دلیل تغییر شغل» می‌دانید، درخواست ماده ۴۷۷ را علیه «حکم بطلان دعوا» مطرح کنید.
• اگر معتقدید دادگاه با وجود فوت مستاجر و فقدان قائم‌مقام قانونی نباید قرار رد دعوا می‌داد، بلکه باید به طرفیت ماترک رسیدگی می‌کرد، ماده ۴۷۷ را روی «قرار رد دعوا» بیاورید.
• میتوانید برای احتیاط، در تقاضای خود ذکر کنید: «هر دو رای شماره… و … از حیث تضییع حق شرعی ما بر تخلیه، خلاف شرع بین است»؛ دفتر رئیس قوه قضائیه می‌تواند هر دو یا یکی را نقض کند.
۳. توجه کنید که ماده ۴۷۷ استثنائی است؛ قبل از استفاده از آن، معمولا مسیر عادی (اعتراض ثالث یا طرح دعوای جدید) توصیه می‌شود؛ زیرا احتمال پذیرش ۴۷۷ محدود است و زمان زیادی می‌برد.
────────────────────────────
جمع‌بندی عملی
────────────────────────────
• برای اعتراض ثالث، دست‌کم به «حکم بطلان دعوی» اعتراض کنید؛ میتوانید ـ در یک دادخواست ـ هر دو رای قطعی را هدف قرار دهید.
• ظرف ۲۰ روز از تاریخ اطلاع، دادخواست اعتراض ثالث را به دادگاه صادرکننده رای تقدیم کنید؛ دلایل مالکیت و ذی‌نفعی‌تان را ضمیمه کنید.
• اگر اصرار دارید از مسیر ماده ۴۷۷ بروید، دلیل خلاف شرع بودن را دقیق بنویسید و میتوانید هر دو رای را موضوع قرار دهید؛ اما بدانید که مسیر طولانی و نتیجه نامطمئن است.
• ساده‌ترین راه، طرح دعوای جدید تخلیه (با مشارکت همه موجرها) است؛ رای قبلی نسبت به شما امر مختومه محسوب نمی‌شود.
موفق باشید.
