سلام وقتت بخیر
با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳) و قوانین مدنی ایران، پاسخ دقیق به شرایط شما به شرح زیر است:
پاسخ کوتاه
اگر سند ملک شما از نوع تک‌برگ جدید (سبز رنگ) است، انتقال با کاغذ عادی (چه صلح و چه هبه) هیچ اعتبار قانونی ندارد و در دادگاه‌ها مسموع نیست؛ یعنی عملا انتقال انجام نشده و بحث رجوع یا عدم رجوع بی‌فایده است.
اما اگر سند شما قدیمی (منگوله‌دار یا تک‌برگ کرم‌رنگ) است، هرچند تنظیم سند عادی همچنان ریسک بسیار بالایی دارد، اما برای جلوگیری از "رجوع"، تنظیم «صلح‌نامه» (به جای هبه) راهکار حقوقی صحیح‌تری است، زیرا هبه به همسر قابل رجوع است اما صلح خیر.
۱. هبه یا صلح؟ (برای جلوگیری از بازپس‌گیری)
بدون در نظر گرفتن قانون جدید ثبت، از نظر ماهیت قرارداد:
هبه (بخشش): اگر ملک را به همسرتان هبه کنید، قانونا حق رجوع دارید. یعنی میتوانید پشیمان شوید و ملک را پس بگیرید. طبق ماده ۸۰۳ قانون مدنی، هبه به همسر (برخلاف هبه به پدر، مادر و فرزند) قابل رجوع است؛ مگر اینکه هبه "معوض" باشد (یعنی در قبال آن چیزی، حتی ناچیز، دریافت کرده باشید) و آن عوض پرداخت شده باشد.
صلح (مصالحه): عقد صلح یک عقد لازم است. یعنی بعد از امضا، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند یک‌طرفه آن را فسخ کنند یا از آن رجوع کنند. بنابراین برای غیرقابل بازگشت کردن انتقال، صلح‌نامه (مثلا صلح عمری یا صلح قطعی) بسیار قوی‌تر از هبه‌نامه است.
۲. مانع بزرگ: قانون جدید الزام به ثبت (بسیار مهم)
این قانون که از تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شده، قواعد بازی را کاملا تغییر داده است:
اگر سند ملک "سبز رنگ" است: تمام انتقالات این املاک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. تنظیم هرگونه کاغذ عادی (قولنامه، صلح‌نامه دستی) برای این املاک، طبق قانون جدید باطل و بی‌اثر است. اگر با کاغذ عادی منتقل کنید، مراجع قضایی و دولتی همسرتان را مالک نمی‌شناسند و شما قانونا همچنان مالک هستید.
اگر سند ملک "قدیمی" است: قانون‌گذار یک مهلت (بازه گذار) تعیین کرده است. شما هنوز میتوانید سند عادی تنظیم کنید، اما این اسناد در آینده نزدیک در دادگاه‌ها پذیرفته نخواهند شد مگر اینکه در "سامانه ثبت ادعاهای ملکی" (سامانه کاتب) ثبت شوند.
