سلام،
در ادامه، تحلیل حقوقی وضعیت شما و گام‌هایی که باید بردارید را به زبان ساده توضیح می‌دهم:
۱. چرا رای «عدم استماع» صادر شده است؟
صدور قرار «عدم استماع دعوا» یعنی داور یا مرجع قضایی به محتوای حق یا ناحق بودن شما رسیدگی نکرده، بلکه به دلیل یک نقص شکلی در پرونده، فعلا امکان رسیدگی وجود ندارد. شایع‌ترین دلایل این رای در قراردادهای پیش‌فروش این‌هاست:
عدم رعایت قانون پیش‌فروش ساختمان: طبق قانون، قراردادهای پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند. برخی داوران یا قضات اگر قرارداد «عادی» (بنگاهی) باشد، دعوا را نمی‌پذیرند (هرچند رویه‌های قضایی اخیر به نفع خریدار در حال تغییر است).
نقص در طرح خواسته: مثلا فقط تقاضای «تحویل» داده‌اید در حالی که ملک هنوز «تکمیل» نشده یا «پایان‌کار» ندارد.
عدم پرداخت هزینه داوری یا عدم ابلاغ صحیح به فروشنده.
راهکار: حتما متن رای داور را بخوانید تا ببینید «علت دقیق» رد دعوا چه بوده است. باید آن نقص را برطرف و دوباره اقدام کنید.
۲. قدرت شرط داوری
چون در قرارداد شما «شرط داوری» وجود دارد، دادگاه مستقیما وارد عمل نمی‌شود و شما الزاما باید از طریق همان کانون مؤسسات داوری اقدام کنید.
اگر داور عمدا رای نمی‌دهد یا تعلل می‌کند، میتوانید از طریق دادگاه تقاضای «عزل داور» یا تعیین داور توسط دادگاه را بکنید.
اگر داور رای صادر کند، این رای مانند حکم دادگاه است و توسط «واحد اجرای احکام دادگستری» به زور اجرا می‌شود (توقیف اموال، جلب و…).
۳. اقداماتی که باید انجام دهید (نقشه راه):
الف) ارسال اظهارنامه رسمی:
اگر تا به حال انجام نداده‌اید، یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده بفرستید و در آن قید کنید که با توجه به گذشت ۳ سال، موظف به تکمیل، تحویل و پرداخت خسارت تاخیر است. این سند برای داوری بسیار مهم است.
ب) مطالبه خسارت تاخیر (وجه التزام):
در قراردادهای پیش‌فروش معمولا مبلغی به عنوان جریمه روزانه دیرکرد قید می‌شود. با توجه به اینکه ۳ سال گذشته، این مبلغ احتمالا رقم قابل توجهی شده است. در دادخواست بعدی، حتما علاوه بر «الزام به تکمیل و تحویل»، «مطالبه خسارت تاخیر تادیه» را هم از زمان سررسید (۳۰ دی ۱۴۰۱) تا زمان تحویل بخواهید.
ج) استفاده از وکیل یا نماینده:
چون فرمودید توان رفتن به آن شهر را ندارید، بهترین کار این است که به یک وکیل دادگستری در همان شهر وکالت دهید. وکیل می‌تواند بدون نیاز به حضور شما، تمام مراحل داوری، پیگیری رای و اجرای احکام (توقیف اموال فروشنده) را انجام دهد. با توجه به اینکه فروشنده متمول است، هزینه‌های وکیل و دادرسی را هم میتوانید در نهایت از او بگیرید.
۴. نکته طلایی برای آرامش ذهنی شما
فروشنده متمول برای شما یک «فرصت» است، نه تهدید. بدترین حالت این است که فروشنده فراری یا بی‌پول باشد. وقتی او دارایی دارد، یعنی شما در نهایت میتوانید با گرفتن حکم:
او را مجبور به تکمیل کنید.
یا از اموال او توقیف کنید و با پول آن، پروژه را تحت نظر دادگاه تکمیل کنید.
تمام خسارات این چند سال را ریال به ریال از حساب‌های بانکی یا املاک او برداشت کنید.
جمع‌بندی پیشنهاد من:
۱. علت رای عدم استماع را بفهمید (از طریق مطالعه پرونده در کانون داوری).
۲. ناامید نشوید؛ این رای به معنای باخت شما نیست، فقط یک اشتباه اداری/شکلی در طرح دعوا بوده است.
۳. اگر برایتان مقدور است، یک وکیل بگیرید. وکیل با تخصص خود، راه فرار قانونی فروشنده را می‌بندد.
۴. تمرکز خود را از «بی‌انصافی فروشنده» به «مسیر قانونی» تغییر دهید. قانون ابزارهای قدرتمندی (مثل توقیف پلاک ثبتی ملک) دارد که می‌تواند فروشنده مغرور را پای میز محاکمه بکشاند.
