سلام
با توجه به شرایط مطرح شده، ملکی به متراژ ۴۵۰ متر در محله تجاری مولوی تهران که از سال ۱۳۵۰ با مبلغ ۲۰ هزار تومان رهن و ماهیانه ۱۰۰۰ تومان اجاره داده شده و پس از انقلاب ماهیانه ده هزار تومان به حساب موجر واریز شده است، و موضوع تخلیه ملک در دادگاه مطرح شده ولی حق کسب و پیشه مانع تخلیه شده، پاسخ به این سؤال که آیا میتوان برای اجاره چنین ملکی احقاق حقوق کرد، به نکات زیر بستگی دارد:
نکات حقوقی مهم در این موضوع
حق کسب و پیشه و سرقفلی: در قراردادهای اجاره قدیمی که مربوط به قبل از انقلاب هستند، حق کسب و پیشه (سرقفلی) معمولا مانع تخلیه ملک توسط موجر می‌شود مگر در شرایط خاص قانونی. این حق به مستاجر امکان استفاده از ملک برای کسب و کار را می‌دهد و موجر نمی‌تواند به راحتی ملک را تخلیه کند.
پرداخت اجاره بها: پرداخت ماهیانه ده هزار تومان پس از انقلاب نشان‌دهنده استمرار رابطه اجاره است، اما مبلغ اجاره باید متناسب با شرایط روز و ارزش ملک مورد بازنگری قرار گیرد. اگر اجاره پرداخت شده باشد، موجر نمی‌تواند به دلیل عدم پرداخت اجاره اقدام به تخلیه کند.
ثبت قرارداد اجاره: بر اساس قانون جدید اجاره، برای بهره‌مندی از مزایای تخلیه فوری، قرارداد اجاره باید در سامانه‌های رسمی مانند «کاتب» یا «خودنویس» ثبت شده باشد. در غیر این صورت، موجر باید از طریق دادگاه و با طی مراحل زمانبر اقدام به تخلیه کند.
تخلیه ملک: برای تخلیه قانونی، موجر باید دلایل قانونی مانند انقضای مدت قرارداد، عدم پرداخت اجاره بها، یا تخلف مستاجر را اثبات کند. در غیر این صورت، تخلیه ملک به دلیل وجود حق کسب و پیشه و پرداخت مستمر اجاره، دشوار است.
ارزش اجاره در بازار فعلی: با توجه به آگهی‌های موجود، اجاره و رهن در محله مولوی برای واحدهای مشابه (۵۰ متر) به طور متوسط رهن ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه بین ۲ تا ۱۰ میلیون تومان است که نشان می‌دهد مبلغ اجاره اولیه بسیار پایین‌تر از ارزش فعلی است. این موضوع ممکن است در تعیین اجاره بهای جدید یا دعاوی حقوقی موثر باشد.
جمع‌بندی
با توجه به اینکه:
قرارداد اجاره از سال ۱۳۵۰ برقرار بوده و حق کسب و پیشه مستاجر را حفظ کرده است؛
اجاره بها پس از انقلاب به صورت ماهیانه پرداخت شده است؛
قرارداد اجاره احتمالا ثبت رسمی نشده است؛
احقاق حقوق موجر برای افزایش اجاره یا تخلیه ملک بدون رضایت مستاجر و رفع حق کسب و پیشه، نیازمند اقدام حقوقی از طریق دادگاه با ارائه مستندات و دلایل قانونی است. موجر میتواند با اثبات عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف مستاجر، یا در صورت اتمام مدت قرارداد و ثبت رسمی قراردادهای جدید، برای تخلیه اقدام کند، اما این روند زمانبر و پیچیده خواهد بود و نیازمند مشاوره و پیگیری حقوقی تخصصی است.
بنابراین، میتوان گفت که احقاق حقوق موجر در این شرایط امکان‌پذیر است اما مستلزم پیگیری قضایی دقیق و رعایت قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و اجاره‌های قدیمی است.
