سلام
ملکی که سند رسمی ندارد هم قابل فروش است، اما دادگاه فقط زمانی دستور مزایده می‌دهد که «مالکیت و مشاع بودن ورثه» برای اداره ثبت یا خود دادگاه احراز شده باشد. برای رسیدن به این نقطه باید دو کار انجام دهید:
اثبات و ثبت مالکیت ورثه
اگر احتمال می‌دهید ملک در گذشته ثبت شده ولی سند مفقود است، ابتدا از اداره ثبت محل «استعلام سابقه» بگیرید؛ در صورت وجود سابقه، درخواست صدور سند المثنی کنید.
اگر ملک اصولا سابقه ثبتی ندارد، یکی از ورثه می‌تواند به استناد قانون «تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» ۱۳۹۰، همراه با گواهی انحصار وراثت، قبوض عوارض و شهادت شهود، درخواست صدور سند به نام «ورثه …» را در اداره ثبت طرح کند. در این مرحله همکاری همه ورثه لازم نیست؛ تصرف مستمر و بدون معارض برای بیش از ۲۰ سال کفایت می‌کند.
چنان‌چه اداره ثبت مدارک را کافی نداند، ناگزیر باید در دادگاه دعوای «اثبات مالکیت و الزام به صدور سند» اقامه شود. رای قطعی دادگاه، همانند سند رسمی، مبنای مزایده قرار می‌گیرد.
گرفتن دستور فروش (مزایده) بعد از احراز مالکیت
پس از صدور سند یا رای قطعی مالکیت، یکی از ورثه می‌تواند دادخواست «افراز یا فروش مال مشاع» به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند.
دادگاه ابتدا از اداره ثبت می‌خواهد بررسی کند آیا ملک قابل افراز است یا نه. اگر «گواهی عدم امکان افراز» صادر شود، طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه حکم فروش را صادر می‌کند.
اجرای احکام ملک را تحت مقررات مواد ۱۱۴ تا ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی آگهی و در مزایده عمومی به بالاترین قیمت می‌فروشد؛ حتی وارث مخالف فروش نیز نمی‌تواند مانع شود و پس از فروش، سهم او از ثمن به حسابش واریز می‌شود.
نکات تکمیلی
فقدان سند رسمی، مانع مزایده نیست؛ مانع اصلی «اثبات مالکیت» است. بدون رای یا سند، اداره ثبت نمی‌تواند برای برنده مزایده سند صادر کند و مزایده باطل می‌شود.
اگر در ملک شریک محجور (مثلا صغیر) وجود دارد، قیم او باید در همه مراحل به نمایندگی شرکت کند؛ در غیر این صورت رای نقض می‌شود.
زمان‌بندی: از زمان تقدیم تقاضای افراز تا پایان مزایده معمولا ۹ تا ۱۵ ماه طول می‌کشد، مشروط به اینکه پرونده مالکیت قبلا حل شده باشد.
جمع‌بندی
گام درست این است که ابتدا با مدارک تصرف و انحصار وراثت، سند تک‌برگ یا دست‌کم حکم اثبات مالکیت بگیرید؛ سپس با همان سند/حکم و گواهی عدم افراز، دادخواست فروش مال مشاع بدهید. پس از آن دادگاه ملک را به مزایده گذاشته و ثمن فروش بین همه وراث—شامل وارث مخالف—تقسیم می‌شود.
