سلام بر شما 🌷
مشکلی که شرح دادید متاسفانه از دعواهای پرتکرار «پیش‌فروش ساختمان» و «فروش مال غیر» است. برای اینکه بدانید دقیقا چه اقدامی انجام دهید، باید چند نکته کلیدی روشن شود؛ اما در قالب یک نقشه‌راه کلی، مراحل زیر می‌تواند کمک‑کننده باشد:
-------------------------------------------------
۱) جمع‌آوری و مرتب‌کردن مدارک
-------------------------------------------------
• قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای که با «مشاور املاک» یا هر شخصی امضا کرده‌اید.
• هر رسیدی که ثابت کند هزینه‌های ساخت (نصب تاسیسات، گچ‌کاری،…) را شما پرداخت کرده‌اید.
• پروانه ساختمان و شناسنامه فنی ملک (اگر سازنده یا دفترخانه به شما داده است).
• مکاتبات واتساپی، پیامک، شاهدان و … که نشان می‌دهد چه کسی واحد بالا را فروخته یا تحویل داده است.
-------------------------------------------------
۲) پاسخ به چند سؤال کلیدی (برای تعیین نوع دعوا)
-------------------------------------------------
۱. قرارداد شما «پیش‌فروش» واحد بوده یا «فروش اسکلت ساختمان»؟
۲. نام فروشنده در قرارداد چه کسی است: «مشاور املاک» یا مالک رسمی زمین؟
۳. قرارداد طبقه بالا چه تاریخی منعقد شده و آیا در دفترخانه ثبت شده است؟
۴. در سند تک‌برگ فعلی زمین (یا پایان‌کار)، مالک چه کسی است؟
→ پاسخ به این پرسش‌ها مشخص می‌کند آیا با «فروش مال غیر» روبه‌رو هستیم یا صرفا اختلاف مشارکت در ساخت.
-------------------------------------------------
۳) راهکارهای حقوقی (بسته به پاسخ سؤالات)
-------------------------------------------------
الف) شکایت کیفری بابت «فروش مال غیر» یا «کلاهبرداری»
• اگر مشاور املاک یا شخص فروشنده بدون اینکه مالک رسمی باشد ملک را فروخته باشد، می‌توانید طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، علیه او شکایت کیفری کنید.
• مزیت: رسیدگی سریع‌تر + ضمانت اجرای کیفری (حبس) → معمولا فروشنده را به مصالحه وادار می‌کند.
• مرجع: دادسرای محل وقوع ملک.
ب) دعوای حقوقی «الزام به تنظیم سند رسمی / الزام به تحویل مبیع»
• اگر فروشنده مالک رسمی بوده ولی اکنون شانه خالی می‌کند، دادخواست الزام به تنظیم سند و تحویل ملک مطرح می‌شود.
• ضمنا می‌توانید هزینه‌هایی را که برای تکمیل بنا پرداخت کرده‌اید به‌عنوان «غرامات» مطالبه کنید.
ج) فسخ یا ابطال معامله + مطالبه خسارات
• چنانچه دو قرارداد (واحد شما و طبقه بالا) با هم تعارض داشته باشند و امکان ایفای تعهد نباشد، دادگاه می‌تواند معامله دوم را باطل اعلام کند یا یکی از معاملات را فسخ نماید.
• در این حالت باید تقاضای استرداد ثمن (پولی که پرداخت کرده‌اید) و هزینه‌ها را هم مطرح کنید.
-------------------------------------------------
۴) مراجع شبه‌قضایی کم‌هزینه‌تر
-------------------------------------------------
• اتحادیه مشاوران املاک (کمیسیون نظارت بر تخلفات صنفی)
- در صورتی که مشاور املاک پروانه صنفی دارد و خود را «فروشنده» جا زده، می‌توانید از مسیر صنفی تخلف او را پیگیری کنید (معمولا جریمه، تعلیق یا ابطال پروانه).
• شورای حل اختلاف (برای مبالغ زیر ۲۰۰ میلیون تومان)
- اگر صرفا می‌خواهید هزینه‌ی انجام‌شده برای کارهای ساختمانی را وصول کنید.
-------------------------------------------------
۵) توصیه‌های عملی سریع
-------------------------------------------------
۱. استعلام ثبتی آنلاین یا حضوری بگیرید تا معلوم شود مالک رسمی فعلی کیست و آیا محدودیت معامله یا بازداشت روی ملک هست یا خیر.
۲. «اظهارنامه قانونی» برای فروشنده یا مشاور املاک بفرستید؛ در متن، شرح دهید که هزینه‌ها را پرداخته‌اید و برای انتقال سند یا جبران خسارت مهلت بدهید. (اثر حقوقی مهمی دارد).
۳. با یک وکیل متخصص «دعاوی پیش‌فروش و املاک» جلسه اولیه بگذارید؛ معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه را دستمزد می‌گیرند و می‌توانند سریعا قرار تامین خواسته بگیرند تا ملک نقل‌و‌انتقال پیدا نکند.
۴. اگر عجله دارید که کار ساختمانی خواب نکند، می‌توانید با اخذ دستور موقت، ادامه عملیات ساختمانی را تا تعیین تکلیف دادگاه متوقف یا بالعکس مجوز ادامه کار بگیرید.
-------------------------------------------------
۶) برآورد زمانی و هزینه‌ای تقریبی
-------------------------------------------------
• شکایت کیفری: ۲ تا ۶ ماه مرحله بازپرسی + احتمال کیفرخواست و ارجاع به دادگاه کیفری (۶ تا ۱۲ ماه).
• دعوای حقوقی: بدوی ۴ تا ۹ ماه، تجدیدنظر ۳ تا ۶ ماه.
• هزینه دادرسی حقوقی: حدود ۳٫۵٪ ارزش خواسته.
• وکیل: بسته به شهر و رقم دعوا بین ۸٪ تا ۱۵٪ مبلغ خواسته یا حق‌الوکاله مقطوع.
-------------------------------------------------
۷) جمع‌بندی
-------------------------------------------------
اگر فروشنده (یا مشاور املاک) در هیچ سند رسمی‌ای به‌عنوان مالک نیامده باشد، احتمالا با «فروش مال غیر» طرف هستید و شکایت کیفری اهرم فشار قوی‌تری است. اما اگر مالک زمین اوست و فقط واحد بالا را قبلا فروخته، باید سراغ دعوای حقوقی «ابطال معامله معارض» یا «الزام به تنظیم سند و تحویل» بروید.
پیشنهاد می‌کنم ابتدا تمام مستندات خود را فهرست کنید و به یک وکیل محلی نشان دهید تا روشن شود کدام مسیر (کیفری یا حقوقی) سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر شما را به حق‌تان می‌رساند.
هر پرسش جزئی دیگری داشتید (مثلا نحوه نوشتن اظهارنامه یا نمونه شکوائیه)، حتما بفرمایید تا دقیق‌تر راهنمایی کنم. موفق باشید.
