سلام
برای پیگیری این درخواست حقوقی، باید فرآیند مشخصی را در دادگاه طی کنید و آگاهی از تفاوت هزینه‌های "بازاری" با "منطقه‌ای" می‌تواند نگرانی شما را درباره هزینه‌ها کاهش دهد.
پاسخ به سوالات شما در سه بخش اصلی (مراحل اقدام، نحوه دریافت خسارت و برآورد هزینه‌ها) دسته‌بندی شده است:
۱. مراحل درخواست ثبت سند (دعوی الزام به تنظیم سند رسمی)
اگر ملک را پیش‌خرید کرده‌اید و سازنده یا مالک از انتقال سند خودداری می‌کند، باید دعوی حقوقی تحت عنوان «الزام به تنظیم سند رسمی» را مطرح کنید. مراحل آن به شرح زیر است:
بررسی نوع قرارداد: اگر قرارداد شما در دفتر اسناد رسمی ثبت شده (قرارداد رسمی پیش‌فروش)، کار شما بسیار راحت‌تر است. اما اگر قرارداد شما «عادی» یا همان «قولنامه بنگاهی» است (که بسیار رایج‌تر است)، دادگاه ابتدا باید صحت معامله را احراز کند. با وجود الزامات قانون پیش‌فروش ساختمان، دادگاه‌ها معمولا به قراردادهای عادی نیز ترتیب اثر می‌دهند.
ارسال اظهارنامه (اختیاری اما توصیه شده): قبل از طرح دعوی، بهتر است یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده بفرستید و از او دعوت کنید در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود. عدم حضور او (گواهی عدم حضور) مدرک مهمی برای دادگاه خواهد بود.
ثبت دادخواست: باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواستی با خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» و در صورت نیاز «الزام به اخذ پایان‌کار و صورت‌جلسه تفکیکی» ثبت کنید.
مدارک لازم: کارت ملی، اصل مبایعه‌نامه (قولنامه)، گواهی عدم حضور (اگر دارید) و رسیدهای پرداخت وجه.
۲. درخواست خسارت دیرکرد (وجه التزام)
برای دریافت خسارت تاخیر، باید همزمان با دعوی اصلی (الزام به سند)، خواسته «مطالبه وجه التزام ناشی از تاخیر در انجام تعهد» را نیز در دادخواست خود بیاورید.
شرط قرارداد: دادگاه دقیقا به متن قرارداد شما نگاه می‌کند. معمولا بندی وجود دارد که می‌گوید: «به ازای هر روز تاخیر در انتقال سند، فروشنده باید مبلغ X تومان خسارت بدهد».
اگر مبلغ تعیین نشده باشد: اگر در قرارداد جریمه مشخصی تعیین نشده باشد، اثبات خسارت دشوارتر است و باید «خسارت تاخیر تادیه» یا خسارت عرفی را با ارجاع به نظر کارشناس مطالبه کنید که پروسه پیچیده‌تری دارد.
نکته مهم: شما باید ثابت کنید که در تاریخ مقرر آماده تحویل گرفتن سند و پرداخت مابقی پول بوده‌اید (گواهی عدم حضور دفترخانه بهترین مدرک برای این موضوع است).
۳. هزینه‌های دادرسی و وکالت (سال ۱۴۰۴)
این بخش معمولا نگران‌کننده‌ترین قسمت است، اما توجه داشته باشید که هزینه‌های دادگاه بر اساس قیمت واقعی ملک محاسبه نمی‌شود.
الف) هزینه دادرسی (دادگاه)
هزینه دادرسی دعاوی ملکی ۳.۵ درصد از «ارزش منطقه‌ای» ملک است، نه ارزش بازار.
ارزش منطقه‌ای چیست؟ قیمتی است که اداره دارایی برای املاک تعیین می‌کند و بسیار کمتر از قیمت واقعی (بازاری) ملک است (گاهی کمتر از ۵٪ قیمت واقعی). بنابراین اگر قیمت ملک شما ۱۰ میلیارد تومان است، هزینه دادرسی ۳۵۰ میلیون تومان نخواهد بود، بلکه بر اساس ارزش دفترچه مالیاتی (مثلا شاید حدود ۵ تا ۱۰ میلیون تومان) محاسبه میشود.
ب) حق‌الوکاله وکیل
هزینه وکیل توافقی است، اما عرف و تعرفه‌های سال ۱۴۰۴ به شرح زیر است:
تعرفه آیین‌نامه: طبق تعرفه قانونی، حق‌الوکاله درصدی از ارزش خواسته است، اما وکلا معمولا با این تعرفه کار نمی‌کنند.
عرف بازار: برای پرونده‌های الزام به تنظیم سند، وکلا معمولا یا مبلغ ثابتی دریافت می‌کنند (شروع از حدود ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان برای پرونده‌های ساده‌تر) و یا درصدی از ارزش ملک (معمولا بین ۳ تا ۷ درصد از ارزش واقعی ملک) را پیشنهاد می‌دهند. این مبلغ کاملا به توافق شما و وکیل بستگی دارد.
خلاصه اقدام:
پیشنهاد میشود ابتدا یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید. اگر نتیجه نداد، با در دست داشتن مدارک (مبایعه‌نامه و مدارک پرداخت) به دفتر خدمات قضایی بروید و دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی به انضمام خسارت تاخیر قراردادی و کلیه خسارات دادرسی» را ثبت نمایید.
