سلام
با توجه به اطلاعاتی که ارائه داده‌اید، وضعیت شما پیچیده است و نیازمند بررسی دقیق حقوقی است. در ادامه، جنبه‌های مختلف موضوع و راهکارهای احتمالی بر اساس قوانین پیش‌فروش آپارتمان و رویه‌های موجود توضیح داده می‌شود:
تعهدات سازنده و حقوق شما به عنوان پیش‌خریدار
۱. تعهد به تکمیل و تحویل ساختمان:
سازنده (فروشنده) موظف است ساختمان را طبق مشخصات و نقشه‌های توافق شده در زمان مقرر تکمیل و به شما تحویل دهد. این شامل اخذ مجوزهای لازم مانند "پایان کار" نیز می‌شود.
۲. تعهد به تنظیم سند رسمی:
یکی از مهم‌ترین تعهدات فروشنده، تنظیم سند رسمی ملک به نام پیش‌خریدار پس از تکمیل ساختمان و انجام مراحل قانونی است. قانون پیش‌فروش ساختمان به صراحت فروشنده را مکلف به تنظیم سند رسمی کرده است و عدم انجام آن تخلف محسوب می‌شود. شما به عنوان پیش‌خریدار حق دارید الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از طریق مراجع قضایی بخواهید.
۳. وضعیت سازنده زندانی:
زندانی بودن سازنده می‌تواند اجرای تعهدات او را با مشکل مواجه کند و ریسک‌هایی را برای شما به عنوان خریدار ایجاد نماید. با این حال، این موضوع به خودی خود قرارداد را از اعتبار ساقط نمی‌کند، مگر اینکه شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
وضعیت مالکین زمین و درخواست آن‌ها
۱. رابطه شما با مالکین زمین:
قرارداد پیش‌خرید شما اصولا با سازنده منعقد شده است. اینکه مالکین زمین اکنون از شما مطالباتی دارند، احتمالا ناشی از قرارداد مشارکت در ساختی است که بین آن‌ها و سازنده وجود داشته و سازنده به تعهدات خود در قبال آن‌ها نیز عمل نکرده است (مانند تکمیل پروژه و اخذ پایان کار که ممکن است سهمی از آن به مالکین زمین تعلق گیرد یا در تعهدات سازنده بوده باشد).
۲. درخواست پرداخت وجه برای اخذ پایان کار:
درخواست مالکین زمین مبنی بر پرداخت باقی‌مانده پول به آن‌ها برای اخذ پایان کار، یک پیشنهاد جدید است که خارج از چارچوب قرارداد اولیه شما با سازنده قرار دارد. باید بررسی شود که آیا در قرارداد پیش‌خرید شما، چنین شرایطی یا ارتباطی با مالکین زمین پیش‌بینی شده است یا خیر.
۳. تهدید به فسخ قرارداد:
مالکین زمین ممکن است به دلیل تخلفات سازنده در قرارداد مشارکت فی‌مابین، حق فسخ قرارداد مشارکت با سازنده را داشته باشند. اگر آن‌ها قرارداد با سازنده را فسخ کنند، این امر می‌تواند وضعیت حقوقی واحدهای پیش‌فروش شده از جمله واحد شما را تحت تاثیر قرار دهد. با این حال، فسخ قرارداد شما به عنوان پیش‌خریدار، تابع شرایط مندرج در قرارداد پیش‌خرید و قانون پیش‌فروش ساختمان است.
راهکارهای پیش روی شما
۱. مشاوره فوری با وکیل متخصص امور ملکی:
با توجه به پیچیدگی موضوع، اولین و مهم‌ترین اقدام، مراجعه به یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای پیش‌فروش است. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق قرارداد شما، قرارداد احتمالی مشارکت بین سازنده و مالکین زمین، و وضعیت حقوقی سازنده زندانی، بهترین راهکار را به شما ارائه دهد.
۲. بررسی دقیق قرارداد پیش‌خرید:
متن قرارداد خود را به دقت مطالعه کنید، به خصوص بندهای مربوط به:
تعهدات فروشنده (سازنده) در قبال اخذ پایان کار و تنظیم سند.
شرایط پرداخت باقی‌مانده ثمن معامله (معمولا بخشی از مبلغ در زمان تنظیم سند پرداخت می‌شود).
جرائم تاخیر در انجام تعهدات از سوی فروشنده.
شرایط فسخ قرارداد و حقوق طرفین در صورت فسخ.
۳. مذاکره با مالکین زمین (با حضور وکیل):
اگر وکیل شما پس از بررسی صلاح بداند، میتوانید با مالکین زمین وارد مذاکره شوید. در این مذاکرات باید موارد زیر روشن شود:
مبنای قانونی درخواست آن‌ها برای دریافت وجه از شما.
تضمین‌های لازم مبنی بر اینکه در صورت پرداخت وجه از سوی شما، پایان کار اخذ و سند رسمی به نام شما منتقل خواهد شد.
چگونگی حل و فصل تعهدات باقی‌مانده سازنده اصلی.
هرگونه توافق جدید باید به صورت مکتوب و رسمی و با نظارت وکیل تنظیم شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
۴. اقدامات قانونی علیه سازنده (فروشنده):
شما میتوانید اقدامات قانونی زیر را علیه سازنده اصلی پیگیری کنید:
دادخواست الزام به ایفای تعهد: شامل الزام به تکمیل ساختمان (اگر نواقصی دارد)، اخذ پایان کار و سپس الزام به تنظیم سند رسمی انتقال.
مطالبه خسارت: در صورت وجود تاخیر در انجام تعهدات، میتوانید خسارات قراردادی (وجه التزام) یا قانونی را مطالبه کنید.
فسخ قرارداد و استرداد وجوه پرداختی: اگر سازنده به تعهدات اساسی خود عمل نکند (مانند عدم تکمیل یا عدم امکان تحویل و تنظیم سند)، شما ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشید. در این صورت، پیش‌فروشنده موظف است تمام مبالغ پرداختی شما را طبق قیمت روز بنا به همراه سایر خسارات قانونی به شما بازگرداند (ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان).
۵. بررسی امکان پرداخت مستقیم برای اخذ پایان کار:
در صورتی که تنها مانع تنظیم سند، اخذ پایان کار باشد و سازنده امکان انجام آن را نداشته باشد، و مالکین زمین نیز حاضر به همکاری باشند، یکی از راه‌ها می‌تواند این باشد که با نظارت قانونی و توافق سایر پیش‌خریداران (در صورت وجود)، هزینه لازم برای اخذ پایان کار تامین شود. این امر باید با تضمین کافی برای انتقال سند صورت گیرد.
طبق ماده ۱۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر پیشرفت پروژه به مراحل پایانی نزدیک باشد (کمتر از ۱۰٪ از پیشرفت پروژه باقی مانده باشد) اما پیش‌فروشنده موفق به تحویل دقیق نباشد و تاریخ انقضای قرارداد به پایان برسد، پیش‌خریدار با تایید مهندس ناظر می‌تواند نسبت به انتقال سند به اندازه سهم خود اقدام کند. این ماده ممکن است در شرایط خاصی کاربرد داشته باشد.
هشدارها:
از پرداخت هرگونه وجه به مالکین زمین بدون مشاوره حقوقی و تنظیم قرارداد رسمی و تضمین‌های لازم خودداری کنید.
به تهدید فسخ از جانب مالکین زمین بدون بررسی مبنای قانونی آن ترتیب اثر ندهید. فسخ قرارداد شما تابع شرایط قانونی و قراردادی خاص خودتان است.
نتیجه‌گیری:
وضعیت شما نیازمند اقدام سریع و آگاهانه است. حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید تا با بررسی تمامی اسناد و جوانب امر، بهترین مسیر قانونی را برای حفظ حقوق خود انتخاب نمایید. ممکن است لازم باشد با سایر پیش‌خریداران ساختمان نیز هماهنگی‌هایی داشته باشید.
