سلام
برای جدا کردن سند ملک مشاعی که پدرتان با عموهایتان شریک هستند و گرفتن سند قطعی غیرمنقول برای سهم پدرتان، در صورتی که عموها همکاری نمی‌کنند، میتوانید از راه‌های قانونی زیر اقدام کنید:
اقدام از طریق اداره ثبت اسناد و املاک (تقاضای افراز)
راه اصلی برای تفکیک سند ملک مشاع، ارائه درخواست "افراز" به اداره ثبت اسناد و املاک محلی است که ملک در حوزه آن قرار دارد.
ارائه درخواست افراز: پدر شما به عنوان یکی از مالکین مشاع، باید تقاضای افراز سهم خود را به اداره ثبت ارائه دهد.
بررسی قابلیت افراز ملک: اداره ثبت پس از دریافت درخواست و بررسی پرونده ثبتی ملک و انجام امور کارشناسی (مانند نقشه‌برداری)، تصمیم می‌گیرد که آیا ملک قابلیت تقسیم فیزیکی و قانونی به قطعات مجزا را دارد یا خیر (قابل افراز است یا غیر قابل افراز).
در صورت قابل افراز بودن ملک: اگر اداره ثبت تشخیص دهد که ملک قابل افراز است، اقدامات لازم برای تقسیم ملک و صدور سند مالکیت جداگانه برای هر یک از شرکا (از جمله پدر شما) انجام خواهد شد.
در صورت غیر قابل افراز بودن ملک: اگر ملک به تشخیص اداره ثبت، غیر قابل افراز باشد (مثلا به دلیل اینکه تقسیم آن باعث از بین رفتن مالیت آن می‌شود یا مساحت آن کافی نیست)، گواهی "عدم افراز" صادر خواهد شد.
اقدام از طریق دادگاه (درخواست دستور فروش)
پس از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت، هر یک از شرکا (از جمله پدر شما) میتواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و با ارائه این گواهی، درخواست صدور "دستور فروش" ملک مشاع را بنماید.
صدور دستور فروش: دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
فروش ملک از طریق مزایده: ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رسد و مبلغ حاصل از فروش، به نسبت سهم هر یک از شرکا بین آنها تقسیم می‌شود.
اقدام از طریق دادگاه (تقاضای تقسیم اجباری)
مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، در صورتی که شرکا برای تقسیم مال مشترک به توافق نرسند، هر یک از آنها میتواند از دادگاه تقاضای تقسیم اجباری ملک را بنماید، مشروط بر اینکه تقسیم موجب ضرر یکی از شرکا نشود. دادگاه پس از رسیدگی، شرکا را احضار کرده و در صورت امکان، رای به افراز و تقسیم صادر می‌کند.
نکات مهم:
با توجه به اینکه پدربزرگتان در زمان حیات، زمین‌ها را تقسیم کرده و این امر به صورت خرید و فروش در دفترخانه ثبت شده است، این موضوع میتواند در فرآیند افراز به نفع شما باشد و نشان‌دهنده وجود سهم‌های مشخص است.
فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا به طور کلی ممنوع است و اگر این کار انجام شود، معامله غیرنافذ بوده و صحت آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد. اما هدف شما جدا کردن سند سهم پدرتان است.
با توجه به پیچیدگی‌های قانونی، توصیه می‌شود برای پیگیری این موضوع و انتخاب بهترین راهکار، از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره‌مند شوید.
