با درود و احترام،
وضعیت شما پیچیده است اما راهکارهای حقوقی مشخصی برای آن وجود دارد. رد شدن پرونده شما توسط قاضی به معنای ناحق بودن شما نیست، بلکه به این دلیل است که در حال حاضر مانع قانونی (توقیف ملک) برای اجرای تعهد همسر سابق شما وجود دارد. دادگاه نمی‌تواند حکمی برای انتقال ملکی که به نفع شخص دیگری توقیف شده است، صادر کند.
در ادامه، مراحل و راهکارهایی که باید برای بازپس‌گیری سه دانگ ملک خود انجام دهید، به ترتیب اولویت توضیح داده شده است.
گام اول: کسب اطلاعات دقیق از پرونده توقیف
شما نمی‌توانید اقدامی انجام دهید تا زمانی که ندانید چه کسی و از طریق کدام دادگاه ملک را توقیف کرده است. خوشبختانه این اطلاعات در پرونده خودتان موجود است.
مراجعه به شعبه دادگاه: به همان شعبه‌ای که برای «ایفای تعهد» مراجعه کرده بودید، بروید.
مطالعه پرونده: درخواست مطالعه پرونده خود را بدهید.
پیدا کردن نامه توقیف: در پرونده، به دنبال پاسخ استعلام ثبتی ملک بگردید. در این استعلام به طور دقیق ذکر شده است که ملک به دستور کدام مرجع قضایی (نام دادگاه و شماره شعبه)، طی چه شماره پرونده‌ای و به نفع چه شخصی (نام طلبکار همسر سابقتان) توقیف شده است.
با این اطلاعات، شما مشخصات کامل طلبکار و پرونده‌ای که منجر به توقیف شده را در دست خواهید داشت.
گام دوم: اقدام برای رفع توقیف ملک
پس از به دست آوردن اطلاعات، دو راهکار اصلی پیش روی شماست:
راهکار ۱: طرح دعوای «اعتراض شخص ثالث اجرایی» (بهترین راهکار)
این مهم‌ترین و اصلی‌ترین اقدام حقوقی شماست. شما به عنوان «شخص ثالث» به توقیف ملکی اعتراض می‌کنید که نسبت به آن حق دارید و این حق قبل از توقیف ایجاد شده است.
چگونگی اقدام: شما باید دادخواست جدیدی تحت عنوان «اعتراض ثالث اجرایی» تنظیم کنید.
دادگاه صالح: این دادخواست باید به دادگاهی تقدیم شود که دستور توقیف ملک را صادر کرده است (که اطلاعات آن را از گام اول به دست آورده‌اید).
طرفین دعوا: در این دادخواست، شما (معترض ثالث) خواهان هستید و خواندگان عبارتند از:
همسر سابق شما (محکوم علیه پرونده چک)
طلبکار همسر شما (محکوم له پرونده چک)
دلایل و مستندات: مهم‌ترین سند شما، همان تعهدنامه دستی است. شما باید در دادگاه اثبات کنید که تاریخ این تعهدنامه و حقی که برای شما ایجاد کرده، مقدم بر تاریخ توقیف ملک بوده است. از آنجایی که قاضی قبلی صحت تعهدنامه را تایید کرده، این موضوع یک امتیاز بزرگ برای شما محسوب می‌شود. هدف شما این است که به قاضی نشان دهید همسر شما مالک واقعی این سه دانگ نبوده و این ملک به صورت امانت و با شرط استرداد به او منتقل شده بود.
اگر دادگاه دلایل شما را قوی تشخیص دهد، دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کرده و پس از رسیدگی، رای به رفع توقیف از سه دانگ ملک شما می‌دهد.
راهکار ۲: مذاکره و پرداخت بدهی طلبکار
این راهکار سریع‌تر اما پرهزینه‌تر است.
مذاکره: با اطلاعاتی که از گام اول به دست آورده‌اید، می‌توانید طلبکار همسر سابقتان را پیدا کرده و با او برای پرداخت بدهی (مبلغ چک) مذاکره کنید.
پرداخت بدهی: در صورتی که مبلغ چک سنگین نیست و ارزش سه دانگ ملک برای شما بیشتر است، می‌توانید با پرداخت مبلغ چک به طلبکار، از او رضایت‌نامه بگیرید تا توقیف ملک را رفع کند.
نکته مهم: در صورت پرداخت بدهی، می‌توانید بعدا دادخواست جداگانه‌ای علیه همسر سابق خود برای بازپس‌گیری پولی که به جای او پرداخت کرده‌اید، مطرح نمایید.
گام سوم: اقدام مجدد برای ایفای تعهد
پس از اینکه توقیف ملک با یکی از روش‌های بالا برداشته شد و ملک آزاد شد، مانع قانونی از بین می‌رود. در این مرحله شما باید:
به دادگاهی که پرونده اولیه «ایفای تعهد» شما را رد کرده بود، مراجعه کنید.
با ارائه مدارک رفع توقیف، مجددا دادخواست «الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی» را علیه همسر سابق خود مطرح نمایید.
از آنجایی که قاضی قبلا صحت تعهدنامه را پذیرفته بود، این بار با برطرف شدن مانع توقیف، به احتمال بسیار زیاد رای به نفع شما و انتقال سه دانگ ملک صادر خواهد شد.
راهکار جایگزین: مطالبه قیمت روز ملک
اگر به هر دلیلی (مثلا فروش ملک در مزایده) امکان بازگرداندن خود ملک وجود نداشته باشد، شما می‌توانید بر اساس همان تعهدنامه، دادخواستی برای مطالبه قیمت روز سه دانگ ملک علیه همسر سابق خود مطرح کنید. بر اساس رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور، در چنین مواردی فروشنده (در اینجا همسر شما که تعهد به بازگرداندن داشته) باید غرامت و خسارت را معادل قیمت روز ملک پرداخت کند.
