با درود.
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما و راهکارهای پیش رو به شرح زیر است. خبر خوب این است که قانون برای شرایطی که طلبکار (مرتهن) از همکاری برای فک رهن خودداری می‌کند، راه حل مشخصی در نظر گرفته است.
راه حل قانونی برای فک رهن آپارتمان
از آنجایی که طلبکار حاضر به توافق نیست، شما باید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید. بهترین و قانونی‌ترین مسیر برای شما طی کردن مراحل زیر است:
ارسال اظهارنامه قضایی: اولین قدم رسمی، ارسال یک اظهارنامه قضایی برای فرد طلبکار است. در این اظهارنامه، شما اعلام می‌کنید که آماده پرداخت اصل بدهی خود (مبلغ هشت میلیون تومان) هستید و از ایشان می‌خواهید که برای دریافت طلب و انجام مراحل اداری فک رهن در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود. ارسال این اظهارنامه دو مزیت مهم دارد:
به صورت رسمی، آمادگی شما برای پرداخت بدهی را ثبت می‌کند.
امتناع یا عدم پاسخگویی طلبکار را به عنوان یک مدرک قانونی برای دادگاه مستند می‌سازد.
تودیع وجه در صندوق دادگستری: اگر طلبکار پس از دریافت اظهارنامه باز هم از دریافت پول و فک رهن امتناع کرد، شما میتوانید مبلغ بدهی (هشت میلیون تومان) را به صندوق دادگستری واریز کنید. این اقدام از نظر قانونی به منزله پرداخت دین تلقی می‌شود و شما دیگر بدهکار محسوب نمی‌شوید. با این کار، شما تعهد خود را به طور کامل انجام داده‌اید.
طرح دعوای "الزام به فک رهن": پس از واریز وجه به صندوق دادگستری، شما باید دادخواستی با عنوان "الزام به فک رهن" علیه طلبکار در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان خود ثبت کنید. در این دادخواست، با استناد به مدارک زیر، از دادگاه می‌خواهید که حکم به فک رهن سند آپارتمان شما صادر کند:
سند رهنی تنظیم شده در دفترخانه.
اظهارنامه قضایی ارسال شده برای طلبکار.
رسید واریز مبلغ بدهی به صندوق دادگستری.
دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز اینکه شما دین خود را پرداخته‌اید، حکم به فک رهن صادر خواهد کرد. پس از قطعی شدن حکم، شما میتوانید با نامه دادگاه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند آپارتمان خود را از حالت رهن خارج کنید.
آیا به مبلغ قرض، سود تعلق می‌گیرد؟
این موضوع مهم‌ترین بخش سوال شماست و باید بین دو مفهوم "سود" و "خسارت تاخیر تادیه" تفاوت قائل شد:
سود قراردادی (ربا): در قوانین ایران، شرط کردن سود یا بهره در قرارداد قرض بین اشخاص حقیقی، ربا محسوب شده و حرام و باطل است. بنابراین، اگر در زمان قرض گرفتن توافقی برای پرداخت سود نکرده‌اید (که حتی اگر می‌کردید هم آن توافق باطل بود)، از نظر قانونی هیچ سودی به اصل مبلغ هشت میلیون تومان تعلق نمی‌گیرد. طلبکار تنها می‌تواند اصل پول خود را از شما مطالبه کند.
خسارت تاخیر تادیه: این خسارت برای جبران کاهش ارزش پول به دلیل تورم است و با سود (ربا) تفاوت دارد. طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، برای تعلق گرفتن این خسارت چند شرط باید وجود داشته باشد که مهم‌ترین آن مطالبه رسمی دین توسط طلبکار است. این مطالبه می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه یا تقدیم دادخواست صورت گیرد.
نتیجه‌گیری در مورد سود: از آنجایی که شما ذکر کردید طلبکار در تمام این سال‌ها هیچ اقدام قانونی برای پس گرفتن پول خود انجام نداده، یعنی دین خود را به صورت رسمی از شما مطالبه نکرده است. در نتیجه، مبنایی برای محاسبه خسارت تاخیر تادیه وجود ندارد و ایشان قانونا نمی‌تواند ادعایی بابت کاهش ارزش پول در این مدت داشته باشد. بنابراین، شما تنها ملزم به پرداخت همان هشت میلیون تومان اصلی هستید.
مرور زمان
ممکن است نگران طولانی شدن زمان باشید، اما این موضوع به نفع شماست:
مرور زمان برای دعوای فک رهن: طبق قانون، مبدا مرور زمان برای دعوای استرداد وثیقه (فک رهن)، از روزی شروع می‌شود که دین پرداخت شده باشد. از آنجا که شما هنوز دین را نپرداخته‌اید (و در شرف پرداخت آن هستید)، مرور زمانی برای طرح دعوای "الزام به فک رهن" از سوی شما وجود ندارد و میتوانید هر زمان که بخواهید اقدام کنید.
مرور زمان برای مطالبه طلبکار: عدم اقدام طلبکار برای سال‌های طولانی، موضع ایشان را برای هرگونه ادعای احتمالی (مانند خسارت) به شدت تضعیف می‌کند.
به طور خلاصه، شما با طی کردن مراحل قانونی ذکر شده میتوانید آپارتمان خود را از رهن خارج کنید و به احتمال قریب به یقین، تنها موظف به پرداخت همان مبلغ اصلی هشت میلیون تومان خواهید بود. توصیه می‌شود برای اجرای دقیق این مراحل، از مشاوره یک وکیل دادگستری بهره‌مند شوید.
