سلام.
با توجه به اینکه خریدار زمین شما برای متراژی بیشتر از آنچه در مبایعه‌نامه قید شده سند رسمی دریافت کرده است، شما به عنوان فروشنده از حقوق قانونی برای پیگیری این موضوع برخوردار هستید. اقدام شما بستگی به شرایط معامله و آنچه در مبایعه‌نامه توافق شده، دارد.
به طور کلی، شما دو راه حل اصلی پیش رو دارید: فسخ معامله یا مطالبه قیمت متراژ اضافی.
راهکارهای قانونی شما
بر اساس قوانین مدنی و ثبتی ایران، شما میتوانید یکی از اقدامات زیر را انجام دهید:
۱. فسخ معامله
بر اساس ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود که مساحت آن بیشتر است، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
چه زمانی میتوانید معامله را فسخ کنید؟ این حق در صورتی برای شما ایجاد می‌شود که در مبایعه‌نامه، قیمت کل معامله برای متراژ مشخصی تعیین شده باشد (مثلا فروش کل قطعه زمین به قیمت X تومان) و مساحت، به عنوان یک وصف اساسی معامله در نظر گرفته شده باشد.
چه دادخواستی باید ثبت کنید؟ در این حالت، باید دادخواست «تایید فسخ قرارداد به جهت افزایش مساحت مبیع (مورد معامله)» را به دادگاه ارائه دهید.
۲. مطالبه مابه‌التفاوت قیمت
اگر نخواهید یا نتوانید معامله را فسخ کنید، میتوانید قیمت بخش اضافی زمین را از خریدار مطالبه کنید.
نحوه محاسبه قیمت:
اگر در مبایعه‌نامه قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، قیمت متراژ اضافی بر همان اساس محاسبه می‌شود.
اگر قیمت هر متر مشخص نشده باشد، معمولا ارزش متراژ اضافی بر اساس قیمت تعیین‌شده در قرارداد (قیمت زمان معامله) محاسبه می‌شود، نه قیمت روز ملک.
چه دادخواستی باید ثبت کنید؟ در این شرایط، باید دادخواست «مطالبه وجه بابت مابه‌التفاوت اضافه مساحت ملک» را علیه خریدار تنظیم و ثبت نمایید.
کدام دادخواست را باید ثبت کنید؟
انتخاب نوع دادخواست به هدف شما و شرایط قراردادتان بستگی دارد:
دادخواست تایید فسخ قرارداد: اگر می‌خواهید معامله را به هم بزنید و زمین را پس بگیرید، این دادخواست را مطرح کنید. توجه داشته باشید که این حق باید پس از اطلاع از اضافه متراژ، در زمان معقولی اعمال شود.
دادخواست مطالبه وجه بابت اضافه مساحت: اگر صرفا می‌خواهید پول متراژ اضافی را دریافت کنید، این دادخواست مناسب‌تر است. این روش معمولا ساده‌تر از فسخ کامل معامله است.
دادخواست اصلاح سند مالکیت (از طریق اداره ثبت): طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت، در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به املاک مجاور تجاوز نشده باشد، میتوانید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل، تقاضای اصلاح سند و دریافت بهای متراژ اضافی را بنمایید. این مسیر بیشتر یک فرآیند اداری است تا قضایی.
مراحل اقدام
برای پیگیری حقوقی موضوع، مراحل زیر را طی کنید:
بررسی دقیق مبایعه‌نامه: ابتدا مبایعه‌نامه را به دقت مطالعه کنید تا ببینید آیا در مورد اختلاف متراژ یا حق فسخ معامله (اسقاط خیارات) شرطی ذکر شده است یا خیر.
ارسال اظهارنامه قضایی: پیش از ثبت دادخواست، بهتر است یک اظهارنامه رسمی برای خریدار ارسال کرده و از او بخواهید تکلیف متراژ اضافی (پرداخت وجه یا توافق برای فسخ) را مشخص کند. این کار موضع شما را در دادگاه تقویت می‌کند.
جمع‌آوری مدارک:
اصل و کپی مبایعه‌نامه
کپی سند رسمی که به نام خریدار صادر شده است
مدارک شناسایی خودتان
اظهارنامه ارسال شده (در صورت وجود)
در صورت نیاز، گزارش کارشناس رسمی دادگستری برای تایید متراژ دقیق ملک
ثبت دادخواست: با در دست داشتن مدارک فوق به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست مورد نظر خود (فسخ یا مطالبه وجه) را ثبت نمایید.
