سلام
برای احقاق حقوق خود در مورد تخلیه ملک و جبران خسارات وارده، میتوانید اقدامات قانونی زیر را انجام دهید:
اقدامات قانونی برای تخلیه ملک و مطالبه خسارات
۱. ارسال اظهارنامه رسمی
پیش از هر اقدام قضایی، توصیه می‌شود یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای مستاجر ارسال کنید. در این اظهارنامه، با اشاره به پایان مدت قرارداد و عدم تخلیه ملک، به ایشان مهلت مشخصی (مثلا ۳ تا ۷ روز) برای تخلیه و پرداخت بدهی‌های احتمالی بدهید. همچنین میتوانید به موضوع فحاشی و ضبط مکالمات اشاره کنید و خواستار جبران خسارت معنوی ناشی از آن شوید، هرچند اثبات و مطالبه این بخش پیچیده‌تر است. ارسال اظهارنامه نشان‌دهنده تلاش شما برای حل مسالمت‌آمیز موضوع پیش از مراجعه به دادگاه است .
۲. درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه
پس از اتمام مهلت مذکور در اظهارنامه و در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، باید برای تخلیه ملک اقدام قانونی کنید:
اگر قرارداد اجاره شما کتبی، دارای مدت معین، امضای دو شاهد و در دو نسخه تنظیم شده باشد (مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶): میتوانید با مراجعه به شورای حل اختلاف (در برخی موارد دادگاه صلح طبق قوانین جدید )، درخواست "دستور تخلیه فوری" ملک را ارائه دهید . رسیدگی به این درخواست معمولا سریع‌تر است.
در غیر این صورت (مثلا قرارداد شفاهی یا فاقد شرایط فوق): باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی (یا دادگاه صلح بسته به مورد ) دادخواست "حکم تخلیه" ارائه دهید که ممکن است فرآیند طولانی‌تری داشته باشد .
برای هر دو مورد، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام به ثبت دادخواست نمایید .
۳. تودیع باقیمانده ودیعه
برای اجرای دستور تخلیه یا حکم تخلیه، شما به عنوان موجر موظف هستید باقیمانده مبلغ ودیعه مستاجر را به صندوق دادگستری یا حساب مشخص شده توسط مرجع قضایی واریز کنید . در مورد شما، از ۷۰ میلیون تومان ودیعه، ۵۰ میلیون تومان به مستاجر پرداخت شده است، بنابراین ۲۰ میلیون تومان باقی مانده است. این مبلغ پس از کسر خسارات احتمالی مورد تایید دادگاه (مانند اجرتالمثل ایام تصرف) به مستاجر پرداخت یا به حساب دادگستری واریز می‌شود.
۴. مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف و سایر خسارات
شما حق دارید برای مدتی که مستاجر پس از پایان قرارداد به طور غیرمجاز ملک را در تصرف داشته، "اجرتالمثل ایام تصرف" را مطالبه کنید . این مبلغ بر اساس اجاره‌بهای ملک مشابه با نرخ روز محاسبه می‌شود، نه بر اساس اجاره‌بهای قبلی قرارداد . بنابراین، شما میتوانید مابه‌التفاوت اجاره ۲ میلیون و پانصد هزار تومانی که مستاجر پرداخت کرده با اجاره بهای واقعی ملک (که به گفته شما ۵ میلیون و پانصد هزار تومان است) را به عنوان بخشی از اجرتالمثل مطالبه کنید.
میتوانید دادخواست مطالبه اجرتالمثل را همزمان با دادخواست تخلیه یا به صورت جداگانه مطرح کنید . دادگاه پس از کارشناسی، میزان دقیق اجرتالمثل را تعیین خواهد کرد. همچنین میتوانید خسارات دادرسی (هزینه وکیل، هزینه دادرسی و غیره) را نیز مطالبه کنید .
۵. اجرای حکم تخلیه
پس از صدور دستور یا حکم قطعی تخلیه و واریز باقیمانده ودیعه از سوی شما، در صورت عدم همکاری مستاجر، تخلیه ملک با کمک نیروی انتظامی و از طریق واحد اجرای احکام دادگستری انجام خواهد شد . مستاجر معمولا مهلت کوتاهی (مثلا ۳ روز پس از ابلاغ نهایی یا طبق مهلت‌های قانونی دیگر) برای تخلیه داوطلبانه خواهد داشت .
استفاده از مکالمات ضبط شده
در مورد مکالمات ضبط شده که حاوی فحاشی هستند:
صدای ضبط شده به تنهایی دلیل قطعی در دعاوی حقوقی محسوب نمی‌شود، اما می‌تواند به عنوان "اماره قضایی" یا دلیل مکمل در کنار سایر شواهد و مدارک (مانند شهادت شهود اگر وجود داشته باشد) توسط قاضی مورد بررسی قرار گیرد .
برای اینکه صدای ضبط شده اعتبار بیشتری داشته باشد، باید توسط یکی از طرفین مکالمه ضبط شده باشد، دستکاری یا ویرایش نشده باشد و اصالت آن قابل احراز باشد .
در دعاوی کیفری مانند توهین یا تهدید، صدای ضبط شده می‌تواند به عنوان دلیل مؤید مطرح شود، به شرطی که مشروعیت ضبط صدا نیز اثبات گردد .
شما میتوانید این فایل‌های صوتی را به عنوان قرینه‌ای بر رفتار نامناسب مستاجر و مشکلاتی که برای شما ایجاد کرده است، به دادگاه ارائه دهید. قاضی در مورد پذیرش و تاثیر آن تصمیم خواهد گرفت.
