با سلام و احترام،
وضعیت بسیار ناخوشایندی است و کاملا درک می‌کنم که چقدر نگران و نیازمند ملک خود هستید. خوشبختانه از نظر قانونی، شما در موضع بسیار قوی قرار دارید. قرارداد مکتوب، پرداخت بخش عمده پول و وجود شرط جریمه تاخیر (وجه التزام)، همگی به نفع شماست. بهانه ی فروشنده مبنی بر عدم تخلیه مستاجر خانه ی دیگرش، از نظر قانونی هیچ ارتباطی به شما ندارد و نمی تواند تعهد او در قبال شما را به تاخیر بیندازد.
در ادامه، مراحل قانونی و عملی که باید طی کنید به ترتیب اولویت توضیح داده شده است:
گام اول: ارسال اظهارنامه قضایی (اقدام فوری و ضروری)
این اولین و مهم‌ترین قدم شماست. قبل از هرگونه شکایت در دادگاه، باید به صورت رسمی و قانونی از فروشنده تحویل آپارتمان را مطالبه کنید.
اظهارنامه چیست؟ یک ابلاغ رسمی از طریق سیستم قضایی است که در آن خواسته ی قانونی خود را به طرف مقابل اعلام می‌کنید. این نامه نشان می دهد که شما به دنبال حل موضوع بوده اید و فروشنده از تعهد خود سرپیچی کرده است.
چگونه ارسال کنیم؟ به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و با ارائه کارت ملی و قرارداد خود، متنی را برای ارسال به فروشنده ثبت می‌کنید.
چه چیزی در اظهارنامه بنویسیم؟
با اشاره به شماره و تاریخ قرارداد، اعلام کنید که طبق قرارداد، موعد تحویل آپارتمان فرا رسیده است.
ذکر کنید که شما به تمام تعهدات خود عمل کرده و ۹۰ درصد ثمن معامله را پرداخت کرده اید و آماده پرداخت ۱۰ درصد باقیمانده همزمان با تحویل آپارتمان (تسلیم مبیع) هستید.
به صراحت از او بخواهید که فورا و ظرف مدت مشخصی (مثلا ۳ تا ۵ روز) نسبت به تخلیه و تحویل آپارتمان اقدام کند.
به بند جریمه تاخیر در قرارداد اشاره کنید و اعلام نمایید که از تاریخ سررسید تحویل، خسارت تاخیر روزانه به مبلغ یک میلیون تومان محاسبه خواهد شد و شما حق مطالبه آن را برای خود محفوظ میدانید.
اهمیت اظهارنامه: ارسال اظهارنامه، هم فشار روانی زیادی به فروشنده وارد می‌کند و هم در دادگاه به عنوان یک مدرک محکم برای اثبات ادعای شما استفاده می‌شود.
گام دوم: اقدام حقوقی (در صورت عدم پاسخ به اظهارنامه)
اگر فروشنده پس از دریافت اظهارنامه باز هم از تحویل ملک امتناع کرد، باید بدون فوت وقت برای طرح دعوی در دادگاه اقدام کنید.
عنوان دادخواست: شما باید دو خواسته را همزمان در یک دادخواست مطرح کنید:
الزام به تحویل مبیع: یعنی درخواست از دادگاه برای مجبور کردن فروشنده به تحویل آپارتمان.
مطالبه وجه التزام قراردادی: یعنی درخواست پرداخت جریمه تاخیر (روزی یک میلیون تومان) از روز سررسید تا روزی که آپارتمان را عملا تحویل بگیرید.
مراحل طرح دعوی:
مجددا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
دادخواست خود را با دو خواسته فوق ثبت نمایید.
مدارک لازم شامل قرارداد، مدارک هویتی، رسید‌های پرداختی و مهم تر از همه، اظهارنامه ارسال شده را ضمیمه کنید.
نکته مهم: دادگاه پس از بررسی مدارک و برگزاری جلسه، به احتمال قریب به یقین به نفع شما رای خواهد داد و فروشنده را ملزم به تحویل ملک و پرداخت جریمه خواهد کرد. اگر باز هم امتناع کند، دادگاه از طریق اجرای احکام و با کمک نیروی انتظامی، ملک را تخلیه کرده و به شما تحویل می دهد.
گام سوم: درخواست دستور موقت برای جلوگیری از فروش ملک به غیر
برای اینکه خیالتان راحت باشد که در طول مدت رسیدگی به پرونده، فروشنده آپارتمان را به شخص دیگری نمی‌فروشد، میتوانید همزمان با دادخواست اصلی یا حتی قبل از آن، درخواست "صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلاک ثبتی" را نیز مطرح کنید. دادگاه با این دستور، ملک را تا زمان صدور رای قطعی توقیف می‌کند و فروشنده نمیتواند آن را به نام کس دیگری کند.
پاسخ به نکات شما:
۱۰ درصد باقیمانده پول: به هیچ وجه این مبلغ را تا قبل از تحویل گرفتن کامل آپارتمان و دریافت کلیدها پرداخت نکنید. پرداخت این مبلغ باید همزمان با تحویل و تنظیم صورتجلسهای مبنی بر تحویل ملک انجام شود.
سند دفترچهای شرکتی: این موضوع که سند هنوز به نام شما نشده، مانع از طرح دعوی برای تحویل گرفتن آپارتمان نمی‌شود. قرارداد شما معتبر است و حق شما برای تحویل گرفتن ملک را اثبات می‌کند. باطل شدن سند به نام فروشنده یک گام مثبت است. پس از تحویل گرفتن ملک، باید دادخواست دیگری با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" نیز مطرح کنید تا سند مالکیت به نام شما صادر شود. فعلا اولویت اصلی شما تحویل گرفتن ملک است.
جریمه تاخیر: این جریمه یک اهرم فشار بسیار قدرتمند است. هر روز که می‌گذرد، بدهی فروشنده به شما بیشتر می‌شود. این موضوع را در مذاکرات احتمالی حتما به او یادآوری کنید.
جمع بندی و توصیه نهایی:
فورا یک اظهارنامه قضایی با محتوای ذکر شده برای فروشنده ارسال کنید.
بهتر است برای پیگیری دقیق و سریع مراحل قانونی، از کمک یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده کنید. وکیل می تواند تمام این مراحل را با سرعت و دقت بیشتری برای شما انجام دهد و از حقوق شما به بهترین شکل دفاع کند.
آرامش خود را حفظ کنید. قانون کاملا در کنار شماست و فروشنده در نهایت مجبور به تخلیه و تحویل ملک خواهد شد.
امیدوارم هرچه سریع تر مشکل شما حل شده و بتوانید در آپارتمان جدید خود ساکن شوید.
