با سلام و احترام،
با توجه به شرح کاملی که از وضعیت خود ارائه دادید، در ادامه به تفکیک به پرسشهای شما پاسخ داده میشود و راهکارهای حقوقی پیش روی شما تشریح میگردد.
اقدام قضایی برای الزام به تنظیم سند و دریافت خسارت
شما با دو تعهد ایفا نشده از سوی فروشنده مواجه هستید: تاخیر در تحویل آپارتمان و تاخیر بسیار طولانی در تنظیم سند رسمی. بهترین و مؤثرترین اقدام برای شما، طرح یک دعوای حقوقی دو قسمتی است.
مراحل اقدام:
ارسال اظهارنامه قضایی: به عنوان اولین گام رسمی و پیش از طرح دعوا در دادگاه، توصیه میشود یک اظهارنامه قضایی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده ارسال کنید. در این اظهارنامه، به طور رسمی از ایشان بخواهید که ظرف مدت کوتاهی (مثلا ۱۰ روز) برای انجام مقدمات و تنظیم سند رسمی اقدام کند و همچنین آمادگی خود را برای پرداخت مابقی ثمن (۱۵۰ میلیون تومان) همزمان با تنظیم سند اعلام نمایید. این اقدام، عزم جدی شما را برای پیگیری حقوقی نشان میدهد و ممکن است فروشنده را به همکاری وادارد.
تقدیم دادخواست به دادگاه: اگر فروشنده به اظهارنامه بیتوجهی کرد، باید دادخواستی با دو خواسته مشخص به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنید:
الزام خوانده (فروشنده) به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت: این خواسته اصلی شماست و دادگاه را وادار میکند تا فروشنده را به حضور در دفترخانه و انتقال سند ملزم نماید.
مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد (وجه التزام): شما میتوانید هم خسارت تاخیر در تحویل (۳ ماه) و هم خسارت تاخیر در تنظیم سند (بیش از ۲ سال) را بر اساس مبلغ روزانه ۵۰۰ هزار تومان که در قرارداد ذکر شده، مطالبه کنید. این دو خسارت میتوانند به صورت همزمان در یک دادخواست مطرح شوند.
نکات مهم در این مرحله:
طرف دعوا: طرف دعوای شما فروشنده (مالک زمین) است، نه سازنده. قرارداد شما با مالک زمین منعقد شده و ایشان متعهد به تحویل و تنظیم سند بوده است. مشکلات داخلی بین فروشنده و سازنده، رافع مسئولیت فروشنده در قبال شما نیست و دادگاه به این اختلافات توجهی نخواهد کرد.
گواهی عدم حضور: در شرایط عادی، خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور دریافت کند. با توجه به اینکه بیش از دو سال از موعد مقرر گذشته است، طرح دعوای الزام به تنظیم سند به همراه مدارک دیگر کفایت میکند.
هزینه دادرسی: هزینه دادرسی برای خواسته مالی (مطالبه خسارت) درصدی از ارزش خواسته است و برای خواسته غیرمالی (الزام به تنظیم سند) مبلغ ثابتی است.
توقیف اموال: همزمان با تقدیم دادخواست، میتوانید برای جلوگیری از انتقال ملک به شخص دیگر، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلاک ثبتی را نیز مطرح کنید.
تاثیر نوع قولنامه (عادی، هولوگرامدار یا محضری)
قولنامهای که توسط مشاور املاک تنظیم شده، یک سند عادی محسوب میشود، اما از نظر قانونی کاملا معتبر و قابل استناد در دادگاه است.
قولنامه عادی (بنگاهی): این سند برای اثبات معامله و تعهدات طرفین کاملا کافی است و شما میتوانید بر اساس همین قولنامه، دعوای خود را طرح کنید.
قولنامه هولوگرامدار (با کد رهگیری): این نوع قولنامه نیز سندی عادی است اما به دلیل ثبت در سامانه رسمی، اعتبار بیشتری دارد و از فروش ملک به چندین نفر جلوگیری میکند. این امر فرآیند اثبات را کمی سادهتر میکند.
قولنامه محضری: این سند، یک سند رسمی تلقی میشود و از بالاترین اعتبار قانونی برخوردار است. در صورت داشتن سند محضری، انکار یا تردید در مورد مفاد آن تقریبا غیرممکن است و روند دادرسی میتوانست سریعتر باشد.
نتیجهگیری این بخش: اگرچه داشتن قولنامه محضری روند اثبات را تسریع میکند، اما قولنامه بنگاهی شما کاملا معتبر است و هیچ مانعی برای پیگیری قضایی و احقاق حقوق شما ایجاد نمیکند. دادگاه پس از احراز صحت امضاها و شرایط معامله، به مفاد آن ترتیب اثر خواهد داد.
درخواست فسخ قرارداد و تکلیف قیمت آپارتمان
این مهمترین بخش پاسخ به سؤالات شماست که باید با دقت بسیار به آن توجه کنید.
اکیدا توصیه میشود که از درخواست فسخ قرارداد خودداری کنید.
دلیل این توصیه به شرح زیر است:
در صورت فسخ قرارداد به دلیل تخلف فروشنده، قانون عموما حکم به بازگشت طرفین به وضعیت پیش از قرارداد میدهد. این یعنی فروشنده باید مبلغی را که شما پرداخت کردهاید (اصل ثمن معامله) به شما بازگرداند و شما نیز ملک را به او تحویل دهید.
مطالبه قیمت روز ملک معمولا در شرایطی امکانپذیر است که معامله از ابتدا باطل بوده باشد (مثلا فروشنده مالک واقعی ملک نبوده است)، نه در مواردی که به دلیل تخلف یکی از طرفین، قرارداد فسخ میشود.
از آنجایی که قیمت آپارتمان شما تقریبا دو برابر شده است، فسخ قرارداد و دریافت مبلغ اولیه پرداختی، به ضرر هنگفت شما تمام خواهد شد.
بنابراین، بهترین و منطقیترین راه برای شما، اجرای همین قرارداد از طریق طرح دعوای "الزام به تنظیم سند" و دریافت خسارتهای ناشی از تاخیر است. با این کار هم مالک آپارتمانی میشوید که ارزش آن افزایش یافته و هم جریمه قابل توجهی بابت تاخیرها دریافت خواهید کرد.
جمعبندی و توصیه نهایی
به هیچ وجه به دنبال فسخ قرارداد نباشید. این کار باعث زیان مالی سنگین شما خواهد شد.
از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یک اظهارنامه برای فروشنده ارسال کرده و او را به تنظیم سند دعوت کنید.
در صورت عدم پاسخ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به همراه مطالبه وجه التزام (خسارت تاخیر) برای تمام مدت تاخیر در تحویل و تنظیم سند را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کنید.
