با سلام و احترام،
سوالات شما بسیار دقیق و فنی هستند و به نکات مهمی در دعاوی ملکی اشاره دارند. در ادامه به صورت تفکیک شده به هر سه سوال شما پاسخ می‌دهم:
۱. نحوه محاسبه تقویم خواسته (اجرتالمثل) با سه خواهان
در دادخواستی که خواهان‌ها متعدد هستند، مبلغ تقویم شده برای خواسته (در اینجا ۱۰۰ میلیون تومان بابت اجرتالمثل)، مبلغ کل مورد مطالبه است و نه مبلغی که به هر یک از خواهان‌ها تعلق میگیرد.
توضیح:
* خواسته دعوا: خواسته شما «دریافت اجرتالمثل ایام تصرف» برای یک ملک مشخص است. این اجرتالمثل یک مبلغ واحد است که کارشناس دادگستری آن را بر اساس ارزش ملک و مدت زمان تصرف تعیین میکند.
* هزینه دادرسی: هزینه دادرسی بر اساس همین مبلغ کل (۱۰۰ میلیون تومان) محاسبه و از خواهان‌ها دریافت میشود.
* تقسیم پس از صدور حکم: پس از اینکه دادگاه حکم به پرداخت این مبلغ صادر کرد و مبلغ از محکوم‌علیه (خوانده) وصول شد، این ۱۰۰ میلیون تومان به نسبت سهم هر یک از خواهان‌ها در مالکیت ملک، بین آنها تقسیم خواهد شد. به عنوان مثال، اگر هر سه نفر به صورت مساوی (هر کدام یک سوم) مالک باشند، به هر کدام حدود ۳۳.۳ میلیون تومان خواهد رسید.
بنابراین، پاسخ قطعی این است که ۱۰۰ میلیون تومان مجموع مبلغ خواسته است، نه سهم هر نفر.
۲. دعاوی قابل طرح در دادخواست متقابل
در دادخواست متقابل (تقابل) که در پاسخ به یک دعوای اصلی مطرح میشود، شما می‌توانید دعاوی را مطرح کنید که با دعوای اصلی ارتباط کامل داشته یا منشا واحدی داشته باشند. در پرونده‌ای با موضوعیت خلع ید و اجرتالمثل، شما می‌توانید در دادخواست متقابل خود موارد زیر را مطرح کنید:
۱. مطالبه هزینه‌های انجام شده در ملک (هزینه‌های ضروری): اگر شما در مدتی که در ملک بوده‌اید، هزینه‌هایی برای نگهداری اساسی و ضروری ملک (که بر عهده مالک بوده) انجام داده‌اید (مانند تعمیرات اساسی سقف، سیستم لوله‌کشی و...)، می‌توانید این هزینه‌ها را در دادخواست متقابل خود مطالبه کنید.
۲. اثبات مالکیت یا حق نسبت به قسمتی از ملک: اگر شما مدعی مالکیت یا حقی (مانند حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه) در ملک هستید که خواهان اصلی آن را نادیده گرفته است، می‌توانید دعوای اثبات مالکیت یا اثبات حق خود را به صورت متقابل مطرح کنید تا دادگاه به هر دو موضوع با هم رسیدگی کند.
۳. مطالبه ارزش اعیانی‌ها و مستحدثات: اگر شما با اجازه مالک یا با حسن نیت در ملک بنایی ساخته‌اید یا بهبودهایی ایجاد کرده‌اید (که به آن اعیانی گفته میشود)، می‌توانید در دادخواست متقابل، قیمت آن اعیانی‌ها را از خواهان اصلی مطالبه کنید.
نکته مهم: دعاوی که منشا متفاوتی دارند (مثلا یک طلب شخصی دیگر از خواهان یا دعوای افترا) را نمیتوان در دادخواست متقابل مطرح کرد و دادگاه به دلیل عدم ارتباط، به آن رسیدگی نخواهد کرد.
۳. امکان خلع ید از کل مغازه با وجود مالکیت جزئی
این مهم‌ترین بخش سوال شماست. پاسخ قاطع این است که دادگاه نمی‌تواند حکم به خلع ید کل مغازه (۲۹ متر) صادر کند.
تحلیل حقوقی:
* شرط اصلی دعوای خلع ید: اصلی‌ترین و مهم‌ترین شرط برای موفقیت در دعوای خلع ید این است که خواهان (مدعی) باید مالکیت بلامنازع و رسمی خود را نسبت به ملکی که تقاضای خلع ید آن را دارد، اثبات کند.
* دفاعیات شما: شما به عنوان خوانده (متصرف)، دلایل قانونی و محکمه‌پسندی برای تصرف خود در بخش بزرگی از مغازه دارید:
حکم قبلی بابت ۴ متر: این حکم یک سند رسمی قضایی است و مالکیت یا حق شما را بر آن ۴ متر تثبیت کرده است.
رضایت‌نامه مالی بابت ۲۵/۵ متر: این رضایت‌نامه یک اقرار از سوی خواهان است. او با دریافت وجه، حقانیت تصرف شما بر آن ۲۵.۵ متر را پذیرفته و عملا ادعای خود را در این بخش ساقط کرده است. این یک دفاع بسیار قوی است.
نتیجه‌گیری و اقدام لازم:
* محدوده دعوا: دعوای خلع ید خواهان، تنها می‌تواند متمرکز بر مازاد بر متراژی باشد که شما برای آن سند و مدرک دارید. یعنی اختلاف شما فقط بر سر ۳.۵ متر باقیمانده است (۲۹ متر کل منهای ۲۵.۵ متر مورد رضایت).
* وظیفه شما در دادگاه: شما باید در جلسه دادرسی و در لایحه دفاعیه خود، کپی مصدق حکم قبلی دادگاه و اصل رضایت‌نامه مالی را به عنوان دلایل و مستندات دفاعی خود به دادگاه ارائه دهید.
* رای احتمالی دادگاه: دادگاه با بررسی این مدارک، دعوای خلع ید خواهان را نسبت به ۲۵.۵ متر رد خواهد کرد. سپس تنها در مورد ۳.۵ متر باقیمانده رسیدگی میکند. در آن مرحله نیز خواهان باید با سند و مدرک اثبات کند که مالک رسمی آن ۳.۵ متر مشخص است، که اگر مغازه به صورت رسمی تفکیک نشده باشد، اثبات این موضوع نیز برای او دشوار خواهد بود.
بنابراین، به هیچ وجه نگران خلع ید از کل مغازه نباشید و با قدرت، با استناد به مدارکی که در دست دارید، از حقوق خود دفاع کنید.
