سلام وقت بخیر
راهنمای گام‌به‌گام «پیش از امضا» برای خرید ملک (سند شش‌دانگ تک‌برگ)
────────────────────────────
۱. احراز هویت و صلاحیت فروشنده
────────────────────────────
۱. کارت ملی و شناسنامه را با سند مطابقت دهید (نام، کدملی، عکس).
۲. اگر فروشنده «وکیل» است:
• اصل وکالتنامه رسمی را ببینید؛ حتما «حق فروش، اخذ ثمن، تنظیم سند» قید شده باشد.
• تاریخ انقضا، غیرقابل‌عزل یا معزول‑نبودنش را از دفاتر الکترونیک (سامانه ثنا) استعلام کنید.
۳. اگر فروشنده ورثه است: گواهی انحصار وراثت + تقسیم‌نامه و رضایت همه وراث الزامی است.
۴. استعلام ممنوع‌المعامله نبودن: در دفاتر اسناد رسمی آنلاین می‌گیرند (۲ دقیقه).
────────────────────────────
۲. استعلامات ثبتی اصلی
────────────────────────────
استعلامات را ترجیحا دفترخانه انجام دهد؛ اما شما نتیجه مکتوب را ببینید:
📌 استعلام خلاصه وضعیت (سیستم کاداستر):
· مشخص می‌شود ملک در رهن، بازداشتی، توقیف، در طرح تعریض یا موقوفه نباشد.
📌 استعلام ماده ۱۸۷ مالیات بر نقل و انتقال:
· بدهی مالیاتی یا عوارض شهرداری نداشته باشد.
📌 استعلام ثبت شرکت نفت/وزارت راه (برای زمین‌های حریم نفتی یا راه‌آهن) در صورت حاشیه بزرگ‌راه‌ها.
📌 گواهی عدم بدهی شهرداری (پایان‑کار و مفاصاحساب عوارض نوسازی).
نکته: جواب استعلام‌ها حداکثر ۲۰ روز اعتبار دارد؛ اگر معامله عقب افتاد، تمدید کنید.
────────────────────────────
۳. مدارک فنی و شهرداری (برای آپارتمان یا ساختمان)
────────────────────────────
۱. جواز ساخت و پایان کار/گواهی عدم خلاف ماده ۱۰۰ (پیش شهرداری).
۲. نقشه یو.تی.ام / کاداستر و تطبیق مساحت سند با وضع موجود—کارشناس رسمی (یک نیم‌روز).
۳. صورت‌مجلس تفکیکی/پایان کار مجتمع (برای آپارتمان تازه‌ساز).
۴. تاییدیه تاسیسات مشترک (آسانسور، آتش‌نشانی، انشعاب آب–برق–گاز) و پرداخت حق‑انشعاب.
۵. استعلام طرح‌های عمرانی (تعریض خیابان، مترو، فضای سبز)؛ در دفاتر خدمات الکترونیک شهر (در تهران: SAMA Zoning) یا شهرداری مناطق.
────────────────────────────
۴. بدهی‌ها و تعهدات جاری ملک
────────────────────────────
۱. قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان: مفاصا یا تسویه تا تاریخ تحویل.
۲. وام بانکی یا رهن بانکی: اگر در رهن هست، همزمان یا قبل از انتقال «ترهین فک» شود؛ در سند قطعی قید کنید فروشنده متعهد به فک رهن است.
۳. دعوا یا حق تقدم مستاجر: اجاره‌نامه در صورت وجود ضمیمه شود؛ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر حق تخلیه را به شما می‌دهد اما بهتر است پیش از معامله تکلیف شود.
────────────────────────────
۵. بررسی موقعیت ملکی و حقوق ارتفاقی
────────────────────────────
۱. بازدید حضوری + نقشه هوایی (سامانه شمیم ثبتی).
۲. عرض گذر، بن‌بست، حق‑عبور همسایه، حق‑آب و برق مشترک.
۳. اگر زمین است: استعلام از جهاد کشاورزی (ماده ۴ قانون حفظ اراضی زراعی) برای تغییر کاربری.
۴. حریم رودخانه، قنوات، برق فشار قوی، خطوط لوله نفت.
────────────────────────────
۶. مفاد قرارداد مبایعه‌نامه (قبل از دفترخانه)
────────────────────────────
۱. ثبت در سامانه املاک و مستغلات (کد رهگیری ۱۳ رقمی).
۲. ذکر دقیق: پلاک ثبتی، مساحت، طبقه و واحد، شماره سریال سند تک‌برگ.
۳. شرط فک رهن / تسویه بدهی / ارائه پایان کار تا تاریخ معین؛ در غیر این صورت حق فسخ به خریدار.
۴. خسارت (وجه التزام) برای هر روز تاخیر در تنظیم سند.
۵. پرداخت ثمن مرحله‌ای پس از دریافت استعلام‌های پاک؛ حداقل ۲۰٪ ثمن را بگذارید «پای سند».
۶. حق دریافت گواهی عدم خلاف و مفاصاحساب شهرداری بر عهده فروشنده.
۷. تصریح کنید ملک «آزاد، بدون معارض و بلا‌منع قانونی» منتقل می‌شود.
────────────────────────────
۷. حضور در دفترخانه و تنظیم سند قطعی
────────────────────────────
۱. اصل سند، اصل شناسنامه/کارت ملی طرفین، گواهی مالیاتی، جواب استعلام‌ها همراه داشته باشید.
۲. انتقال پول: چک رمزدار یا حواله پایا/ساتنا در همان روز؛ رونوشت رسید به دفترخانه تحویل دهید.
۳. در متن سند بند زیر درج شود:
«این انتقال به استناد مبایعه‌نامه شماره … و پس از بررسی استعلام‌های ثبتی و شهرداری و احراز بلامانع‌بودن صورت گرفت.»
۴. حتما یک نسخه الکترونیکی (usb) از سند تک‌برگ جدید بگیرید؛ روی سند یک QR کد چاپ می‌شود.
────────────────────────────
۸. تحویل و تصرف
────────────────────────────
• روز تحویل کلید و تخلیه را در مبایعه‌نامه بنویسید.
• صورت‌جلسه تحویل را با حضور مدیر ساختمان یا همسایه شاهد امضاء کنید (تعداد کلید، کارکرد کنتورهای آب/برق/گاز، کارت آسانسور و…).
────────────────────────────
۹. هزینه‌های انتقال و بودجه پنهان
────────────────────────────
۱. مالیات نقل و انتقال: ۵٪ ارزش معاملاتی (شهرداری) → معمولا فروشنده.
۲. حق الثبت دفترخانه: تعرفه ثابت + ۰٫۵٪ مازاد بر سقف (معمولا خریدار).
۳. عوارض شهرداری نوسازی و پسماند تا آخر سال: فروشنده تا روز تحویل.
۴. بیمه مسئولیت مهندس ناظر (برای ساختمان تا ۱۰ سال عمر).
────────────────────────────
۱۰. نکته‌های طلایی آخر
────────────────────────────
✅ حتی سند تک‌برگ ممکن است «توقیف» یا «رهن» باشد؛ بدون جواب استعلام، هیچ مبلغی نپردازید.
✅ اگر واحد نوساز است، ضمانت ده‌ساله استحکام بنا (ماده ۴ قانون نظام مهندسی) را در قرارداد ذکر کنید.
✅ برای زمین‌های شهرهای شمالی، احتمال «اراضی جنگل و ساحل ملی» را با اداره منابع طبیعی چک کنید.
✅ قدرت چانه‌زنی فقط قبل از پرداخت بیعانه است؛ پس از آن معمولا دستتان بسته است.
✅ کد رهگیری = شمشیر دو لبه؛ اگر فسخ کردید، حتما دفتر املاک «ابطال» را در سامانه ثبت کند و رسید بگیرید.
موفق و پرسود باشید! 🏡
