میخواد سند بزنه باید چکار کنه؟

باسلام
پدر خانم بنده زمین کشاورزی قولنامه کرده ولی فروشنده فوت کرده و زمین هم سند نداره الان میخواد سند بزنه باید چکار کنه
اول بره سراغ ورثه
آیا اداره ثبت تعداد ورثه رو قبول میکنه یا اینکه باید گواهی انحصار ورثه از شورا بگیره
و کدام شورا صالح است
ممنون