مسئولیت مالک زمین در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در صورت تخلف سازنده چیست؟

با سلام
صرف مالک رسمی بودن زمین یا صدور پروانه به نام مالک و سازنده، مسئولیت قراردادی مالک را در برابر خریدار ایجاد نمی‌کند؛ چون طرف قرارداد پیش‌فروش نبوده است.
اما اگر ثابت شود مالک در فروش یا تعهدات سازنده دخالت داشته، قرارداد را تایید کرده یا از آن منتفع شده، حسب مورد امکان طرح دعوا علیه او وجود دارد. صرف نگهداری چک‌های ضمانت نیز به‌تنهایی برای مسئولیت قراردادی مالک کافی نیست.

با سلام و درود
موضوع تخلف چیست ؟ سازنده چه مواردی رو رعایت نکرده است ؟
علی الاصول مالک زمین مسئولیتی نسبت به قرارداد پیش فروش که خودش در آن نقشی ندارد ، ندارد مگر شرایط تحقق مسئولیت غیر قراردادی فراهم باشد یا مالک ضامن تعهدات سازنده باشد .

سوال کلی می باشد. می بایست قرارداد فی مابین و محل اختلاف ارزیابی گردد لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.

اگر منظور از «قرارداد رسمی پیش‌فروش» واقعا سند رسمی پیش‌فروش تنظیم‌شده در دفترخانه است، صرفا امضای سازنده کافی نیست و باید وضعیت مالک رسمی زمین و اختیار قانونی سازنده برای پیش‌فروش بررسی شود. طبق ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی تنظیم و در سند مالکیت درج شود؛ همچنین ماده ۴، وجود سند رسمی مالکیت یا سند رسمی دال بر حق احداث و فروش را برای تنظیم قرارداد لازم دانسته است. بنابراین اگر مالک رسمی زمین قرارداد را امضا نکرده و سازنده نیز اختیار رسمی لازم برای پیش‌فروش نداشته باشد، اعتبار قرارداد به عنوان قرارداد پیش‌فروش رسمی محل ایراد جدی است.

اما اگر قرارداد به‌طور صحیح و رسمی منعقد شده و سازنده شخصا پیش‌فروشنده و متعهد قرارداد بوده، اصل بر این است که مسئولیت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهدات متوجه خود سازنده است و صرف مالک بودن شخص دیگر، او را خودبه‌خود مسئول تمام تخلفات سازنده نمی‌کند. با این حال، در فرض شما که مالک سه دانگ زمین را به سازنده منتقل کرده، پروانه به نام هر دو نفر صادر شده و چک‌های تضمینی نیز نزد مالک نگهداری می‌شود، نقش و تعهدات مالک باید از متن قراردادها و توافق مشارکت/انتقال دقیقا بررسی شود؛ اگر مالک در قرارداد پیش‌فروش امضا کرده، تعهدی پذیرفته یا اختیار پیش‌فروش به سازنده داده باشد، می‌توان مسئولیت او را نیز حسب مورد مطرح کرد. بنابراین صرفا به دلیل اینکه مالک رسمی یا شریک عرصه است نمی‌توان بدون بررسی اسناد، علیه او حکم به مسئولیت گرفت.

سلام با توجه به اینکه قرارداد اثر نسبی دارد یعنی صرفا طرف قرارداد را الزام کرد بنابر این مالک زمین وظیفه ای ندارد اما طرف دعوا بودن مالک ضرر خاصی ندارد و بنا بر نظر برخی لازم است بنابراین طرف دعوا بودن مالک زمین احتیاطا رعایت شود

سلام پیرو سوال شما، اصل بر این است که دعوا باید علیه پیش‌فروشنده یعنی سازنده، که طرف قرارداد رسمی است، مطرح شود؛ اما در وضعیت شما مالک رسمی زمین نیز لزوما مصون نیست، چون سه‌دانگ زمین به سازنده منتقل شده، پروانه ساخت به نام هر دو صادر شده و مهم‌تر اینکه چک‌های تضمینی شما نزد مالک زمین نگهداری می‌شود. مطابق ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، مالک رسمی زمین و شخصی که به موجب قرارداد رسمی حق احداث و فروش واحد به او اختصاص یافته، می‌توانند در جایگاه پیش‌فروشنده قرار گیرند و مسئولیت هر شخص باید بر اساس قرارداد مشارکت، سند انتقال سه‌دانگ، متن پیش‌فروش و نقش مالک در دریافت یا نگهداری وجوه و تضمین‌ها بررسی شود. بنابراین اگر مالک زمین در قرارداد پیش‌فروش امضا نکرده و تعهد مستقیمی نداده باشد، صرف مالکیت او معمولا برای محکومیت به ایفای تعهدات سازنده کافی نیست؛ ولی با اوضاعی که بیان کردید، دعوا علیه هر دو نفر و درخواست الزام به ایفای تعهدات، حسب مورد تنظیم سند، تحویل واحد و خسارت، قابل بررسی جدی است و بهتر است پیش از طرح دادخواست، قرارداد مشارکت و متن سند رسمی پیش‌فروش دقیق بررسی شود.

مسئولیت مستقیم مالک زمین در برابر خریدار منوط به وجود شرط تضامن در قرارداد است و در غیر این صورت، اصلیترین مسئولیت متوجه سازنده میباشد. مالک در قبال انتقال سند رسمی واحدها و پاسخگویی در برابر تخلفاتی که ناشی از اقدامات خود اوست (مانند عدم همکاری در پروانه)، مسئولیت دارد. چکهای ضمانت نزد مالک، صرفا امانت بوده و او را در قبال تعهدات سازنده ضامن نمیکند. برای احراز دقیق مسئولیت، بررسی مفاد قرارداد مشارکت بین سازنده و مالک ضروری است.

باسلام
اگر تخلف اصلی سازنده عدم تحویل واحد، عدم تکمیل ساختمان، عدم تنظیم سند، یا دریافت وجه و انجام ندادن تعهدات است، دعوای شما می‌تواند حسب مورد شامل الزام به ایفای تعهد، تنظیم سند رسمی، تحویل، وجه التزام و خسارات باشد؛ و در صورت وجود مبنای حقوقی، مسئولیت مالک نیز باید در همان چارچوب بررسی شود. قانون پیش‌فروش برای تخلف پیش‌فروشنده از تعهدات و خسارات ناشی از آن مقررات خاصی دارد.

بله، در این حالت مالک رسمی زمین را نیز می‌توان طرف دعوا قرار داد، چون پروانه ساختمانی به نام او صادر شده، سه دانگ زمین به سازنده منتقل شده و چک‌های ضمانت نزد او امانت است؛ بنابراین او شریک و مسئول محسوب می‌شود و عدم ایفای تعهد سازنده می‌تواند موجب مسئولیت مشترک آن‌ها شود.