سلام
صرف فقدان اخطار قبلی از سوی جهاد کشاورزی، موجب مشروعیت یا مصونیت بنای احداثی و محوطه‌سازی غیرمجاز نخواهد بود و ضمانت‌اجراهای قانونی تغییر کاربری حسب مورد همچنان باقی است.
در صورت فروش ملک و سپس قلع‌وقمع بنا، مسئولیت فروشنده منوط به احراز تعهد قراردادی، علم یا جهل خریدار، کتمان واقعیت و وجود رابطه سببیت میان رفتار فروشنده و خسارت ادعایی خواهد بود.
چنانچه فروشنده غیرمجاز بودن بنا را عمدا کتمان یا ملک را واجد مجوز قانونی معرفی کند، خریدار میتواند حسب شرایط، ادعای تدلیس، فسخ معامله و مطالبه خسارت مطرح نماید.
در مقابل، اگر وضعیت بنا، فقدان مجوز و احتمال قلع‌وقمع صراحتا به اطلاع خریدار رسیده و در قرارداد نیز منعکس شود، امکان استناد خریدار به جهل و فریب به نحو محسوسی کاهش می‌یابد.
با این حال، توافق خصوصی طرفین نمی‌تواند مانع اعمال مقررات آمره و اقدامات قانونی جهاد کشاورزی گردد.
بنابراین درج عبارت کلی مبنی بر «مسئولیت با خریدار است» کافی نیست و باید وضعیت واقعی بنا و فقدان مجوز به‌طور صریح و غیرقابل تردید در مبایعه‌نامه منعکس شود.
همچنین اخذ اقرار کتبی خریدار نسبت به علم کامل به وضعیت کاربری، مستحدثات و تبعات احتمالی قانونی، از حیث ادله اثباتی بسیار حائز اهمیت است.
پیش از انتقال، بررسی سوابق ملک در جهاد کشاورزی و تعیین دقیق وضعیت کاربری و مستحدثات، از حیث پیشگیری از اختلافات بعدی ضروری است.
در نتیجه، فروشنده صرفا به دلیل تخریب بعدی بنا، الزاما مسئول جبران خسارت نیست؛ اما کتمان وضعیت غیرمجاز بنا میتواند مسئولیت قراردادی و حتی تبعات جدی‌تری ایجاد کند.
بنابراین امن‌ترین شیوه، افشای کامل وضعیت حقوقی و فنی بنا و تنظیم صریح آثار و مسئولیت‌های احتمالی در متن قرارداد پیش از انجام معامله است.
