سلام وقتت بخیر
در ارزیابی قیمت ملک برای برنامه‌های دولت، دو مفهوم «قیمت روز» و «قیمت عادله» وجود دارد که در عمل تفاوت‌های مهمی دارند:
قیمت عادله روز معمولا به معنای قیمت ملک در زمان پرداخت یا ارزیابی است که بدون لحاظ تاثیر اجرای طرح‌های عمرانی یا برنامه‌های توسعه‌ای تعیین میشود. به عبارت دیگر، قیمت عادله فرض می‌کند که طرح یا برنامه‌ای که ممکن است ارزش ملک را افزایش دهد، هنوز اجرا نشده یا در نظر گرفته نمی‌شود.
قیمت روز در مقابل، ارزش ملک را با در نظر گرفتن تمامی عوامل بازار، از جمله تاثیر اجرای طرح‌های شهرداری یا برنامه‌های توسعه‌ای، تعیین می‌کند. این قیمت معمولا بالاتر است چون ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌ها و تغییر کاربری‌ها در آن لحاظ میشود.
از نظر نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و نظرات کارشناسی، قیمت روز نباید از قیمت عادله کمتر باشد و معمولا قیمت روز با لحاظ تاثیر طرح‌های اجرایی و ارزش افزوده ملک تعیین میشود، در حالی که قیمت عادله بدون در نظر گرفتن این تاثیرات است.
بنابراین، در عمل:
اگر مبنای کارشناسی، قیمت روز باشد، قیمت ملک معمولا بیشتر خواهد بود چون ارزش افزوده ناشی از طرح‌ها و شرایط بازار در آن لحاظ میشود.
اگر مبنای کارشناسی، قیمت عادله باشد، قیمت ملک معمولا کمتر است چون تاثیر طرح‌های توسعه‌ای و ارزش افزوده ناشی از آن لحاظ نمی‌شود و قیمت بر اساس شرایط قبل از اجرای طرح تعیین میگردد.
در نتیجه، در پرونده‌هایی که هر دو روش ارزیابی شده‌اند، معمولا قیمت کارشناسی بر اساس قیمت روز بیشتر از قیمت عادله بوده است. این موضوع به ویژه در املاکی که در طرح‌های شهرداری قرار دارند و اجرای طرح موجب افزایش ارزش ملک میشود، مشهود است.
