سلام
شرطی که در مبایعه‌نامه پیش‌بینی شده مبنی بر اینکه خریدار تا زمان حیات فروشنده حق فروش ملک را ندارد، به‌خودی‌خود موجب بطلان عقد بیع نمیشود؛ اما اعتبار و اثر آن به نحوه تنظیم شرط و قصد واقعی طرفین بستگی دارد.
در عقد بیع، پس از تحقق صحیح معامله، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود و اصل بر این است که مالک اختیار تصرف در مال خود را دارد. بنابراین شرط منع فروش، در واقع یک محدودیت قراردادی بر اختیار انتقال خریدار است، نه اینکه مالکیت را از بین ببرد.
دادگاه در بررسی چنین شرطی معمولا به این موارد توجه میکند:
* آیا شرط فقط یک تعهد بین خریدار و فروشنده بوده است یا قصد طرفین این بوده که مالکیت خریدار عملا معلق یا محدود شود؟
* آیا شرط مخالف مقتضای ذات عقد بیع است یا صرفا یک تعهد قابل مطالبه است؟
* آیا برای تخلف از شرط، ضمانت اجرا (مانند وجه التزام یا حق فسخ) تعیین شده است یا خیر؟
اگر منظور طرفین این بوده که خریدار مالک شود اما تا زمان فوت پدر ملک را منتقل نکند، اصل قرارداد صحیح است و در صورت تخلف، ممکن است آثار قراردادی مانند مطالبه خسارت یا استفاده از ضمانت اجرای شرط مطرح شود.
اما اگر متن قرارداد به‌گونه‌ای باشد که خریدار در عمل هیچ اختیار مالکانه‌ای نداشته باشد و انتقال مالکیت را بی‌اثر کند، ممکن است درباره اعتبار آن شرط بحث شود.
بنابراین صرف وجود عبارت «منع فروش تا پایان عمر فروشنده» باعث بطلان مبایعه‌نامه نمیشود و باید متن کامل قرارداد و شرایط معامله بررسی شود.
اسناد و مدارک، از جمله مبایعه‌نامه، نحوه انتقال سند رسمی، متن دقیق شرط و سایر توافقات طرفین، باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
