زمین فاقد پروانه و خارج از محدوده شهری و در حریم رودخانه را بجای زمین سند و پروانه دار فروخته اند؛ چکار باید کرد؟

با سلام.بنده زمینی را در تیرماه ۱۴۰۰ خریداری نمودم که در قولنامه اولیه ای که توسط فروشنده تنظیم گردید قید گردید که زمین دارای سند و پروانه ساختمانی میباشد و قبل از معامله از تکمیل بودن مدارک زمین بنده را کاملا قانع نموده بودند. مقرر گردید تا مبلغ عمده زمین طی یک فقره چک ۲۰ روزه پرداخت گردد و مابقی مبلغ پس از ۴ روز در دفترخانه در هنگام تنظیم سند پرداخت گردد.نزدیک زمان سند زنی محضر دار تماس گرفتند و عنوان کردند که زمین فاقد پروانه ساختمانی میباشد و زمین خارج از محدوده بوده و امکان گرفتن پروانه را ندارد.از آنجا که برای تامین ثمن زمین ماشین و ... را فروخته بودم و متحمل ضرر هم شده بودم نهایتا با خرید به توافق رسیدیم دو ماه به ایشان فرصت دهیم تا پروانه را اخذ نماید از اینرو چک دوم که حدود ۱۷۰ میلیون تومان میشد را در بنگاهی به امانت بگذاریم تا ایشان پروانه را گرفته و چک را وصول نمایند.الان بیش از ۸ ماه از آن زمان میگذرد و ایشان قادر به گرفتن پروانه نمی باشد.بنده بارها به بنگاهی که چک به عنوان امانت پیش ایشان هست مراجعه کرده ام تا چک را پس بگیرم ولی بنگاه چون آشنای فروشنده می باشد چک را تحویل بنده نمیدهد و فروشنده هم صراحتا ابراز می کند که قادر به گرفتن پروانه نمی باشد.از آنجا که در تنظیم قولنامه هیچ سابقه و تجربه ای نداشتم قولنامه ای که تنظیم شده فاقد هیچ بندی مبنی بر پرداخت ضرر و زیان می باشد و الان به بنده می گویند که بندی در قولنامه مبنی بر پرداخت ضرر و زیان قید نشده و شما نمیتوانی کاری بکنی.چونکه قصد برگرداندن معامله و زمین را ندارم چگونه میتوانم هم چک را از دست بنگاه دار دربیاورم و هم طلب ضرر و زیان نمایم چرا که متحمل ضرر و زیان بسیاری چه از فروش ماشینم و چه از لحاظ تورم در ساخت و ساز شده ام.ممنون میشم راهنمایی فرمایید