با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی آپارتمانتان و راهکارهای پیشنهادی به شرح زیر است:
تکلیف آپارتمان خریداری شده
وضعیت فعلی آپارتمان شما به چند عامل کلیدی بستگی دارد:
اعتبار قولنامه و رای داوری: قولنامه شما که به امضای مالک زمین به عنوان شاهد رسیده و رای قطعی داوری مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تحویل، اسناد مهمی به نفع شما هستند. امضای مالک می‌تواند به عنوان اطلاع و رضایت ضمنی او از معامله تلقی شود.
تاثیر فسخ قرارداد مشارکت اولیه: مالک به دلیل عدم ایفای تعهدات سازنده اول (عدم اخذ پروانه و شروع ساخت)، قرارداد مشارکت را فسخ کرده و این رای نیز قطعی شده است. این فسخ می‌تواند بر قرارداد شما تاثیر بگذارد. اگر در قرارداد مشارکت اولیه، حق فروش یا پیش‌فروش از سازنده سلب شده بود و شما از این موضوع اطلاع داشتید، فسخ قرارداد مشارکت ممکن است منجر به بلااثر شدن قرارداد پیش‌فروش شما شود. اما اگر سازنده چنین حقی داشته یا امضای مالک به منزله تنفیذ این معامله باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.
قرارداد با سازنده جدید: مالک با سازنده جدیدی قرارداد بسته و ساختمان در حال احداث است. عدم اطلاع‌رسانی مالک به سازنده جدید در مورد واحد شما، مسئله‌ای است که باید در رسیدگی حقوقی مطرح شود.
اصولا، در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، وضعیت واحدهای پیش‌فروش شده پیچیده می‌شود. اگر سازنده حق پیش‌فروش نداشته، قرارداد پیش‌فروش نیز ممکن است باطل تلقی شود. اما اگر حق پیش‌فروش وجود داشته، یا مالک به نحوی آن را تایید کرده باشد (مانند امضای قولنامه شما)، حقوق شما به عنوان پیش‌خریدار باید مدنظر قرار گیرد.
راهکارهای پیشنهادی
با توجه به پیچیدگی پرونده و وجود آرای قضایی مختلف (رای داوری به نفع شما و رای فسخ قرارداد مشارکت)، اقدامات زیر توصیه می‌شود:
مشاوره فوری با وکیل متخصص: اولین و ضروری‌ترین اقدام، مراجعه به یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای مشارکت در ساخت است. وکیل با بررسی دقیق کلیه مدارک (قولنامه، رای داوری، قرارداد مشارکت اولیه، رای فسخ قرارداد مشارکت و قرارداد با سازنده جدید) می‌تواند بهترین مسیر قانونی را به شما نشان دهد.
طرح دعوای حقوقی:
الزام به ایفای تعهد و تحویل مبیع: با استناد به قولنامه و رای قطعی داوری، میتوانید دعوایی علیه مالک و سازنده اول (در صورت امکان دسترسی و داشتن دارایی) و همچنین سازنده جدید (به عنوان متصرف فعلی و با توجه به اطلاع احتمالی مالک از حقوق شما) برای تحویل آپارتمان یا معادل آن مطرح کنید. در این دعوا، امضای مالک به عنوان شاهد در قولنامه شما اهمیت زیادی دارد.
اعتراض به رای فسخ (در صورت امکان قانونی): با وکیل خود مشورت کنید که آیا امکان اعتراض به رایی که منجر به فسخ قرارداد مشارکت اولیه شده (به عنوان شخص ثالث ذینفع) وجود دارد یا خیر.
مطالبه خسارت: در صورتی که تحویل آپارتمان ممکن نباشد، میتوانید بر اساس قرارداد و قوانین، مطالبه خسارت کنید.
استفاده از رای داوری: رای داوری قطعی به نفع شما یک اهرم فشار قوی است. میتوانید از طریق اجرای احکام، پیگیر اجرای این رای باشید، هرچند فسخ قرارداد مشارکت اولیه ممکن است موانعی ایجاد کند.
مذاکره و مصالحه: همزمان با پیگیری‌های قانونی، تلاش برای مذاکره با مالک و سازنده جدید برای یافتن راه‌حل مرضی‌الطرفین می‌تواند مفید باشد. شاید بتوان با ارائه مستندات و رای داوری، به توافقی برای تحویل واحد یا پرداخت خسارت دست یافت.
تاکید بر اطلاع مالک: در تمام مراحل، بر این نکته تاکید کنید که مالک از فروش واحد به شما مطلع بوده و قولنامه را به عنوان شاهد امضا کرده است. این امر می‌تواند مسئولیت مالک را در قبال شما افزایش دهد.
نکته بسیار مهم: با توجه به اینکه سازنده جدید در حال ساخت‌وساز است، هرگونه اقدام قانونی باید با سرعت انجام شود تا از تضییع بیشتر حقوق شما جلوگیری شود.
