در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، چنانچه فروشنده برخلاف مفاد قرارداد، نوع مصالح مصرفی در ساختمان را تغییر دهد، پیشخریدار چه اقدام حقوقی میتواند انجام دهد؟ آیا پیشخریدار میتواند از پرداخت اقساط بعدی امتناع کند؟
پاسخ‌های وکلا در حال جمع‌بندی است؛ چند لحظه دیگر همین‌جا نمایش داده میشود.
پیگیری تخلف مصالح و شرایط قطع اقساط
در صورت تخلف سازنده از مشخصات مصالح، میتوانید ابتدا از طریق تامین دلیل و ارسال اظهارنامه، الزام او به اجرای تعهد یا مطالبه خسارت و مابه‌التفاوت را پیگیری کنید. توقف یک‌جانبه اقساط ریسک حقوقی دارد و میان وکلا محل اختلاف است؛ گروهی آن را در قالب حق حبس مجاز می‌دانند و گروهی دیگر هشدار می‌دهند که اگر این حق در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، خودداری از پرداخت میتواند نقض قرارداد از سوی شما تلقی شده و به سازنده حق مطالبه خسارت یا فسخ بدهد. بنابراین پیش از قطع پرداخت، شرایط و متن توافق‌نامه باید به دقت بررسی شود.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
باسلام
اگر در قرارداد، نوع، برند یا کیفیت مصالح مشخص شده باشد و سازنده بدون رضایت پیشخریدار آن را تغییر دهد، پیشخریدار میتواند از دادگاه الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد و استفاده از مصالح توافق‌شده را درخواست کند، مشروط بر اینکه اجرای آن هنوز ممکن باشد،اگر بازگرداندن وضعیت به حالت قراردادی ممکن نباشد یا مستلزم هزینه نامتعارف باشد، پیشخریدار میتواند حسب مورد خسارت ناشی از کاهش کیفیت یا ارزش ملک را مطالبه کند
اگر در قرارداد تصریح شده باشد که پرداخت اقساط در مقابل اجرای تعهدات مشخص فروشنده انجام میشود یا برای چنین تخلفی حق تعلیق پرداخت پیش‌بینی شده باشد، ممکن است پیشخریدار بتواند پرداخت را تا رفع تخلف متوقف کند.در غیر این صورت، امتناع یک‌جانبه از پرداخت اقساط ممکن است خود به‌عنوان نقض قرارداد تلقی شود و حتی این امکان را برای فروشنده ایجاد کند که خسارت مطالبه کند یا در صورت وجود شرط قراردادی، قرارداد را فسخ نماید.
درود و احترام.
در فرض پرسش، اگر تدبیری در این باره در قرارداد اندیشیده نشده باشد، پیشخریدار میتواند متعهد را به استفاده از مصالح توافق‌شده ملزم کند.
با سلام
اگر فروشنده برخلاف قرارداد نوع مصالح را تغییر دهد، پیشخریدار میتواند حسب شرایط الزام فروشنده به اجرای تعهدات، اصلاح موارد تخلف، مطالبه خسارت یا در موارد شدید فسخ قرارداد را مطرح کند.
خودداری از پرداخت اقساط بدون بررسی مفاد قرارداد و وضعیت تخلف ممکن است موجب ایجاد مشکل برای پیشخریدار شود. بهتر است ابتدا از طریق اظهارنامه، اعلام رسمی اعتراض و در صورت لزوم تامین دلیل اقدام شود و سپس درباره توقف پرداخت تصمیم‌گیری شود.
سلام و احترام
مفاد قرارداد حائز اهمیت می باشد و باید ارزیابی گردد لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید در خدمت هستم.
با سلام
هر قراردادی باید بطور دقیق ملاحظه و مطالعه شود تا بتواند پاسخ دقیق به ان داده شود
قرارداد را مطالعه کنید تا ببینید برای تخلف از شرایط آن ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده یا خیر
اما به طور عمومی مفاد قرارداد برای طرفین لازم الاجراست
درصورت تخلف سازنده از طریق درخواست تامین دلیل و سپس شکایت از مفاد قراردادی موضوع را پیگیری کنید
بهتر است مفاد قرارداد بررسی شود، معمولا در چنین قراردادهایی بندی برای تخلف ذکر شده است. میزان خسارات هم در قرارداد یا درج شده است و یا خیر. لذا بهتر است قرارداد به خوبی بررسی شود. به طور کلی، امتناع از پرداخت به دلیل تخلف طرف مقابل ممکن است. بحث مطالبه خسارات هم علاوه بر عدم پرداخت اجرت مقرر ممکن است مطرح شود.
نفیسه اصولی صفار
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۱۸ نظر)سلام می توانید تامین دلیل گرفته و الزام سازنده را به انجام تعهد طبق متریال بخواهید یا مابالتفاوت متریال را طبق نظر کارشناس رسمی مطالبه نمایید.
باید به قرارداد رجوع شود و طبق قرارداد باید عمل شود. لذا میتونید الزام ایشان را بخواهید درصورت عدم الزام در نهایت میتوانید نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنید.
سلام
در اصل ایشون مبیعی ( ساختمان) که به شما تحویل خواهند داد ، مطابق با توافق شما نیست پس ابتدا میتونید الزام ایشون به تحویل مبیع ( ساختمان با خصوصیات توافقی ) رو از ایشون مطالبه کنید یا هزینه ی ساخت واحدی با خصوصیات مورد توافق از ایشان دریافت کنید و در آخر در صورتی که هیچ یک از این کار ها ممکن نبود قرارداد رو فسخ کنید و قیمت روز مبیع رو دریافت کنید .
اگر فروشنده برخلاف قرارداد از مصالح متفاوت استفاده کند، پیشخریدار میتواند الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد، مطالبه خسارت یا در صورت اساسی بودن تخلف، حسب مورد درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند.
خیر، پیشخریدار اصولا حق ندارد خودسرانه اقساط را متوقف کند؛ مگر اینکه قرارداد چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد یا دادگاه اجازه دهد. عدم پرداخت اقساط ممکن است خود موجب مسئولیت قراردادی پیشخریدار شود.
مستندات: قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مواد ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی.
تغییر مصالح برخلاف قرارداد، برای پیشخریدار حق مطالبه اجرای تعهد، اصلاح، خسارت و حسب مورد فسخ ایجاد می‌کند.
امتناع از پرداخت اقساط اصولا بدون مجوز قانونی یا قراردادی امکان‌پذیر نیست.
پیشخریدار باید ابتدا تخلف را رسما اعلام و از طریق مرجع صالح اقدام کند.
سلام، اگر تغییر مصالح مغایر با مشخصات فنی تصریح شده در قرارداد باشد، پیشخریدار میتواند الزام فروشنده به اجرای مشخصات قراردادی و حسب مورد مطالبه خسارت را بخواهد. اگر شرطی در خصوص توقف اقساط ندارید، خودسرانه اقساط را متوقف نکنید. سعی کنید از مشاوره اختصاصی استفاده کنید
سلام
در صورتیکه در قرارداد نوع مصالح تصریح شده باشد صرفا میتوانید شکایت الزام به ایفای تعهد قراردادی نمایید.
ضمنا در صورتی میتوانید اقساط بعدی را نپردازید که در قرارداد تصریح شده باشد در صورت تخلف سازنده شما چنین اختیاری دارید.
با سلام
پیشنهاد میشود با ارسال اظهارنامه رسمی به سازنده، نقض قرارداد را مستند کنید (مستندسازی تغییرات اعم از عکس و فیلم و اخذ نظر کارشناس برای اثبات ادعای شما ضروری است) . درخواست رفع آن را مطرح نماید.
در صورت استنکاف متعهد میتوانید از حق حبس خود استفاده کنید و اقساط را پرداخت نکنید و دعوای الزام به اجرای تعهدات قراردادی یا مطالبه خسارت را در دادگاه مطرح کند.
اگر در قرارداد پیش‌فروش، نوع یا کیفیت مصالح به‌طور مشخص تعیین شده باشد، فروشنده موظف است مطابق همان تعهد عمل کند و تغییر یک‌جانبه مصالح، تخلف از قرارداد محسوب میشود. در این صورت، پیشخریدار میتواند حسب مورد الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد، اصلاح موارد مغایر، مطالبه خسارت و در مواردی که تخلف اساسی باشد، حتی فسخ قرارداد را از دادگاه درخواست کند.
اما پیشخریدار اصولا حق ندارد صرفا به دلیل این تخلف، به‌طور یک‌جانبه پرداخت اقساط را متوقف کند؛ مگر اینکه در قرارداد چنین حقی برای او پیش‌بینی شده باشد یا تعهدات طرفین به‌گونه‌ای باشد که پرداخت هر قسط در برابر اجرای همان مرحله از تعهدات فروشنده قرار گرفته باشد. در غیر این صورت، خودداری از پرداخت اقساط ممکن است برای پیشخریدار نیز مسئولیت قراردادی ایجاد کند.
بنابراین، اقدام مناسب این است که پیش از توقف پرداخت‌ها، تخلف فروشنده از طریق اظهارنامه اعلام و در صورت عدم رفع آن، از طریق مراجع قضایی یا داوری (در صورت پیش‌بینی در قرارداد) حقوق خود پیگیری شود.
اگر فروشنده برخلاف قرارداد از مصالح متفاوت استفاده کند، پیشخریدار میتواند الزام به اجرای قرارداد، اصلاح وضعیت، مطالبه خسارت یا در موارد مؤثر، فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.
اما امتناع از پرداخت اقساط به‌صورت یک‌جانبه معمولا مجاز نیست، مگر اینکه قرارداد یا قانون چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد؛ در غیر این صورت ممکن است خود پیشخریدار نیز در نقض قرارداد قرار گیرد.
فرشته مرادی
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۵٫۰(۳ نظر)باید به قرارداد مراجعه و طبق قرارداد نمود. لذا میتونید الزام ایشان را بخواهید درصورت عدم الزام در نهایت میتوانید نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنید
با سلام
تغییر مصالح برخلاف قرارداد، حق مطالبه اجرای تعهد و خسارت می‌دهد؛ اما اصولا مجوز توقف یک‌جانبه اقساط نیست مگر قرارداد یا قانون چنین حقی داده باشد.
با سلام بله در صورت عدم انجام تعهد عدم پرداخت اقساط متصور میباشد ولی باز باید به قرار داد تنظیمی توجه کرد ببینین حق چنین چیزی وجود دارد یاخیر ولی عرفا بله ممکن است.
باید شرایط قرارداد پیش فروش ملاحظه شود تا راهنمایی دقیق صورت بگیرد ولیکن به طور کلی حق حبس برای خریدار متصور است و ابتدا باید تامین دلیل و سپس الزام به انجام تعهدات قراردادی و ....
سلام اگر نوع مصالح در قرارداد ذکر شده میتوانید الزام به ایفای تعهد بخواهید
با سلام.
با توجه به متن قرارداد می توان دقیقتر نظر داد. اما اگر در حین ساخت باشد و شما متوجه تخلف سازنده شوید می توانید از طریق اطلاع به مهندس ناظر ساختمان و همچنین ارسال نامه به نظام مهندسی و شهرداری آنها را از این موضوع مطلع نمایید تا سازنده را ملزم به اجرای مصالح استاندارد و مطابق قرارداد نمایند.
اگر ملک ساخته شده شما می توانید از طریق دادگاه از سازنده مطالبه خسارت نمایید.
در مورد پرداخت اقساط باید شرایط مندرج در دادگاه بررسی شود. ولی در حالت کلی با توجه به اینکه سازنده به تعهداتش عمل نکرده شما نیز می توانید از پرداخت اقساط امتناع کنید. مگر در قرارداد شروط دیگری ذکر شده باشد.
طبق بند ۴ ماده ۲ ق پیش فروش ساختمان. در قرارداد پیش فروش باید مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحد ها، نما نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و.... قید شود. بند۹ همان ماده : تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی قید شود.
طبق ماده ۶ همان قانون: چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد ویا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرا بند۹ ماده ۲ این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند.اجرا مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
درود
اول اظهارنامه بفرستید.بعد
از طریق دادگاه مطالبه خسارت کنید
می توانید اقساط را پرداخت نکنید.البته بسته به شرایط قرارداد یا عدم انجام تعهدات از طرف سازنده.
بستگی به مفاد قرارداد فیمابین دارد پیشنهاد می گردد مشاوره تخصصی دریافت نمایید.
محمدمهدی قنبری
کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۹(۳۲ نظر)سلام
پیشخریدار میتواند ابتدا اظهارنامه بفرستد و اصلاح کار طبق قرارداد را بخواهد؛ سپس دادخواست الزام فروشنده به ایفای تعهد و در صورت ضرر، مطالبه خسارت مطرح کند. اگر قرارداد حق فسخ داده باشد یا تخلف اساسی باشد، امکان فسخ هم ممکن است وجود داشته باشد.
اما خودسرانه اقساط را قطع نکند؛ چون ممکن است خودش متخلف شناخته شود. بهتر است با اعلام رسمی اعتراض، وجه را نزد دادگستری تودیع کند یا طبق نظر دادگاه اقدام کند.
نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید ویا باجلب نظر کارشناس خسارت بگیرد
سلام
نخیر بلکه باید دعوای الزام به ایفای تعهد مطرح شود اما بهتر است ابتدا اظهارنامه جهت انجام تعهدات وفق قرارداد برای طرف مقابل ارسال کنید
سلام/ پیش خریدار درصورتی می تواند امتناع کند که ابتدا برای پیش فروشنده اظهارنامه ارسال نموده و نسبت به موضوع طرح دعوا کند
با سلام، اگر در قرارداد نوع، برند یا کیفیت مصالح مشخص شده باشد و سازنده بدون رضایت پیشخریدار آن را تغییر دهد، پیشخریدار میتواند در صورت امکان، الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد و استفاده از مصالح توافق‌شده را درخواست کند. اگر بازگرداندن وضعیت به حالت قراردادی ممکن نباشد یا هزینه نامتعارف داشته باشد، حسب مورد می‌توان خسارت ناشی از کاهش کیفیت یا ارزش ملک را مطالبه کرد. همچنین تعلیق پرداخت اقساط تنها در صورتی قابل استناد است که در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا پرداخت اقساط منوط به اجرای تعهدات مشخص فروشنده شده باشد؛ در غیر این صورت، توقف یک‌جانبه پرداخت میتواند نقض قرارداد محسوب شده و موجب مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد توسط فروشنده شود.
پیش خریدار نمیتواند خودسرانه از پرداخت اقساط امتناع کند، زیرا این کار تخلف محسوب شده و برای وی جریمه دیرکرد به همراه دارد. در عوض، باید اقساط را بهموقع پرداخت و همزمان از طریق ارسال اخطار کتبی، فروشنده را به اصلاح کار یا جبران تفاوت ارزش ملزم سازد. در صورت عدم نتیجه، میتواند با ارائه نظر کارشناسی رسمی، برای کاهش ثمن (ارش)، جبران خسارت یا در صورت تخلف اساسی، فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه کند. کلیه این دعاوی باید جدا از روند پرداخت اقساط پیگیری شوند تا حق مالی پیشخریدار حفظ گردد.
میتواند الزام فروشنده به رعایت مشخصات قراردادی و مطالبه خسارت را بخواهد اما صرف تغییر مصالح مجوز توقف یک‌طرفه اقساط نیست مگر قرارداد یا شرایط قانونی چنین حقی داده باشد.
پیشخریدار میتواند با استناد به نقض قرارداد، اظهارنامه رسمی برای الزام به اجرای تعهد یا فسخ و مطالبه خسارت ارسال کند و در صورت عدم توافق، دادخواست حقوقی مطرح نماید؛ اما امتناع از پرداخت اقساط به‌تنهایی مجاز نیست و میتواند موجب نقض قرارداد از سوی او شود.
پرسش خود را بفرستید؛ اولین وکیل آزاد در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهد.
پرسش خود را رایگان مطرح کنید؛ وکلا و کارشناسان حقوقی بنیاد وکلا در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهند.
