سلام
با توجه به اینکه ملک مورد نظر سند رسمی ندارد، مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است، نه اداره ثبت اسناد و املاک.
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷)، اداره ثبت تنها در صورتی صالح است که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد (یعنی پلاک ثبتی داشته و ثبت آن تمام شده باشد). اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته یا اصلا سابقه ثبتی نداشته باشد، رسیدگی از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و نیازمند حکم دادگاه عمومی حقوقی است.
رای شعبه ۳۷ دیوان عالی کشور (شماره ۹۰۰۹۹۸۵۸۵۳۳۰۰۸۲۹) صریحا اعلام کرده است: «در صورتی که ملک مشاعی فاقد سند رسمی بوده و مالکیت شرکا با حکم دادگاه ثابت شده باشد، رسیدگی به دعوی افراز از صلاحیت اداره ثبت خارج و نیازمند اظهارنظر قضایی دادگاه عمومی است.»
همچنین اگر در میان وراث محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، حتی با وجود سند رسمی نیز رسیدگی باید از طریق دادگاه انجام شود.
نکات کلیدی
اول استعلام ثبتی بگیرید: اگر ملک پلاک ثبتی داشته باشد و جریان ثبتی آن خاتمه یافته (حتی اگر سند مالکیت صادر نشده)، میتوانید به اداره ثبت مراجعه کنید؛ در غیر این صورت دادگاه مرجع اصلی است
دادگاه ابتدا مالکیت مشاعی را احراز کرده، سپس حکم افراز صادر می‌کند؛ پس دو خواسته باید در یک دادخواست مطرح شود
برای ملک‌های بدون سند، استناد به اماره تصرف (ماده ۳۵ قانون مدنی) نیز مؤثر است
اگر ملک قابل افراز نباشد، کارشناس دادگستری عدم قابلیت افراز را اعلام و دادگاه دستور فروش مشاع و تقسیم وجه صادر می‌کند
