با توجه به این که چند سال از سند رسمی این همسایه میگذره ما میتونیم دعوی تحدید حدود بدیم؟

با سلام
اخیرا از طریق آشنایان و اقوام متوجه شدیم پدربزرگ بنده یک باب خانه سرا در یکی از روستاهای شمال کشور داشته ( خانه پدری) خودشون چندین سال پیش فوت شدن و ما بعد از آگاهی از وجود این خانه سرا به روستا که مراجعه کردیم دیدیم همسایه کناری این خانه سرا بخشی از ملک رو از چند سال پیش تصرف کرده و به ملک خودشون ملحق کردن و اقدام به ساخت حوض و آلاچیق و... در قسمت تصرفی کردن . مدرک ما یک تقسیم نامه دست نویس مربوط به سی سال پیش هست که امضای این فرد هم زیر این تقسیم نامه وجود داره که مفاد تقسیم نامه رو قبول کرده اما به مرور زمان از نا آگاهی پدر بنده و عموها استفاده کرده و به مرور ملک خودش رو گسترش داده و بخشی از این خانه سرا را تصرف کرده و کاملا تقسیم نامه که خودش هم اکضا کرده رو نقض کرده. وقتی موضوع رو تذکر دادیم ایشون میگن شما اشتباه میکنید و حدود خانه من همسن بوده از ابتدا و تصرفی ندارم. گویا چند سال پیش هم رفته برای محدوده فعلی ( که بخشی از زمین ما هم جزیش هست) سند هم گرفته. حال سوالی که بنده دارم اینه با استناد به تقسیم نامه عادی سی سال پیش و در صورت لزوم شهادت شهود ما میتونیم سند ایشون رو ابطال کنیم و قسمت تصرفی رو پس بگیریم یا چون ایشون سند رسمی گرفتن چند سال گذشته، سند عادی ما در مقابلش قابلیت استناد نداره. و این که ما باید دعوی ابطال سند مطرح کنیم ( با توجه به این که ما نسبت به کل ملک ایشون اعتراض نداریم مشکل ما بخشی از ملک هست که به مرور تصرف کردن) یا دعوی تحدید حدود. برخی دوستان گفتن باید دعوی تحدید حدود مطرح کنید اما تا جایی که من میدونم تحدید حدود برای زکانی هست که فرد تازه تقاضای سند کرده و معارضین تا سه ماه بعد انتشار آگهی در روزنامه رسمی حق اعتراض دارند اما ایشون چند سالی میشه سند گرفتن و ما هم بخاطر عدم آگاهی و عدم حضور در منطقه متوجه این موضوع نشدیم که بخوایم زمان مقرر اعتراضی بکنیم. با توجه به این که چند سال از سند رسمی این همسایه میگذره ما میتونیم دعوی تحدید حدود بدیم؟ و یا مهلتش همون ۳ ماه بوده که تمام شده؟ دعوی اباطل سند چطور؟
با تشکر