سلام
با توجه به اینکه قولنامه‌ای بین شما به عنوان خریدار و ۵ فرزند متوفی به عنوان فروشنده تنظیم شده و زمانی برای حضور در محضر مشخص گردیده، در صورتی که ورثه تا آن تاریخ مراحل قانونی لازم مانند انحصار وراثت، امور مربوط به شهرداری و پرداخت مالیات بر ارث را انجام ندهند، شما به عنوان خریدار دارای حقوق و گزینه‌های مشخصی هستید.
وضعیت حقوقی و الزامات فروش ملک ورثه‌ای
برای انتقال رسمی سند یک ملک ورثه‌ای، فروشندگان (وراث) موظف هستند مراحل قانونی زیر را طی کنند:
اخذ گواهی انحصار وراثت: این گواهی که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود، ورثه قانونی متوفی و سهم‌الارث هر یک را مشخص می‌کند. بدون این گواهی، هیچ‌گونه اقدام رسمی برای انتقال اموال متوفی ممکن نیست.
پرداخت مالیات بر ارث: ورثه باید مالیات بر ارث مربوط به ملک را به اداره دارایی پرداخت کرده و گواهی مربوطه را دریافت کنند.
دریافت مفاصا حساب شهرداری: هرگونه بدهی ملک به شهرداری، از جمله عوارض نوسازی و پسماند، باید تسویه شود و گواهی پایان کار یا عدم خلافی معتبر ارائه گردد.
تاخیر در انجام این مراحل به معنای عدم ایفای تعهد از سوی فروشندگان است و شما میتوانید اقدامات زیر را انجام دهید.
تکلیف خریدار در صورت عدم آمادگی فروشندگان
اگر در روز محضر، ورثه به دلیل عدم تکمیل مراحل فوق، امکان انتقال سند را نداشته باشند، شما میتوانید راهکارهای زیر را دنبال کنید:
۱. بررسی دقیق مفاد قولنامه
اولین و مهم‌ترین قدم، بررسی مجدد قولنامه‌ای است که امضا کرده‌اید. به دنبال بندهای زیر بگردید:
وجه التزام (جریمه تاخیر): در بسیاری از قولنامه‌ها، مبلغی به عنوان جریمه برای عدم حضور یا عدم ایفای تعهد هر یک از طرفین در روز محضر تعیین می‌شود. اگر چنین بندی در قرارداد شما وجود داشته باشد، میتوانید آن را مطالبه کنید.
حق فسخ: ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم آمادگی فروشنده برای انتقال سند در تاریخ مقرر، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
۲. گرفتن گواهی عدم حضور از محضر
در تاریخ تعیین شده، با در دست داشتن مدارک شناسایی و مابقی پول معامله (بهتر است به صورت چک بانکی تضمین شده باشد)، به دفترخانه اسناد رسمی که در قولنامه مشخص شده مراجعه کنید. اگر ورثه (یا نماینده قانونی آنها) با مدارک کامل حاضر نشوند، از سردفتر گواهی عدم حضور آنها را دریافت کنید. این گواهی یک سند رسمی و مدرک بسیار مهمی است که ثابت می‌کند شما به تعهد خود عمل کرده‌اید اما فروشندگان کوتاهی کرده‌اند.
۳. انتخاب راهکار حقوقی
پس از دریافت گواهی عدم حضور، بر اساس اهداف خود و مفاد قولنامه، میتوانید یکی از دو مسیر اصلی زیر را انتخاب کنید:
الزام فروشندگان به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت
اگر همچنان تمایل به خرید ملک دارید، میتوانید با مراجعه به دادگاه، دادخواست "الزام به تنظیم سند رسمی" علیه تمام ورثه ارائه دهید. در این دادخواست، از دادگاه می‌خواهید که ورثه را ملزم به تکمیل مراحل قانونی و انتقال سند به نام شما کند. همچنین اگر در قولنامه وجه التزام برای تاخیر روزانه مشخص شده باشد، میتوانید آن را نیز از تاریخ محضر تا روز انتقال سند مطالبه کنید.
فسخ قولنامه و مطالبه خسارت
اگر به دلیل تاخیر ورثه از خرید ملک منصرف شده‌اید، میتوانید با استناد به عدم ایفای تعهد فروشندگان، دادخواست فسخ معامله را به دادگاه ارائه دهید. در این صورت میتوانید علاوه بر بازپس‌گیری مبلغ پرداختی اولیه، خسارت و ضرر و زیان خود را نیز مطالبه کنید :
در صورت وجود وجه التزام: میتوانید مبلغ جریمه فسخ که در قولنامه ذکر شده را مطالبه کنید.
در صورت عدم وجود وجه التزام: میتوانید بر اساس عرف و با نظر کارشناس دادگستری، ضرر و زیان وارد شده به خود (مانند افزایش قیمت ملک در این مدت) را مطالبه نمایید.
نکات تکمیلی و مهم
معامله با تمام ورثه: اطمینان حاصل کنید که قولنامه توسط همه ورثه امضا شده باشد. اگر حتی یکی از ورثه با فروش مخالف باشد، معامله ممکن است باطل شود یا با مشکلات جدی مواجه گردد.
پیچیدگی ملک قولنامه‌ای: اگر ملک متوفی خود دارای سند رسمی نباشد و به صورت قولنامه‌ای بوده باشد، فرآیند پیچیده‌تر است. در این حالت ورثه ابتدا باید مالکیت متوفی را اثبات کرده و برای ملک سند رسمی دریافت کنند و سپس مراحل انحصار وراثت را طی کنند که این امر بسیار زمان‌بر است.
