درود بر شما ؛
در حقوق ایران «سند رسمی» (مثل سند مالکیت ثبتی/دفترخانه‌ای) از نظر اعتبار و قابلیت استناد، **اصل و مقدم** است؛ «قولنامه عادی» به‌خودی خود مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند، مگر این‌که **صحت و انتسابش** ثابت شود و نهایتا بتواند مبنای **الزام به تنظیم سند رسمی** قرار بگیرد.
با توضیحی که دادید:
۱) **اگر ملک سند ثبتی دارد و به نام وارث مالک (یا مورث او) ثبت شده**، طرف مقابل (وراث مستاجر/موجر) برای این‌که بگوید «مالک هستیم» صرف ارائه‌ی قولنامه کافی نیست؛ باید ثابت کند:
- قولنامه واقعا توسط مالک وقت امضا/تنظیم شده (اصالت امضا/اثر انگشت/شهود/کارشناسی)،
- معامله معتبر بوده (ثمن، موضوع، اهلیت، عدم جعل…)،
- و مسیر حقوقی‌اش را از دادگاه بگیرد (معمولا دعوای **اثبات وقوع بیع** + **الزام به تنظیم سند رسمی** یا بسته به وضعیت، **ابطال سند رسمی**).
۲) **قدیمی‌تر بودن تاریخ قولنامه نسبت به تاریخ سند رسمی جدیدتر** به تنهایی باعث برتری قولنامه نمی‌شود. برعکس، معمولا سند رسمی مؤخر، یک اماره‌ی قوی به نفع دارنده‌ی سند است؛ مگر این‌که قولنامه و وقوع بیع طوری ثابت شود که نشان دهد انتقال رسمی بعدی **با وجود فروش قبلی** انجام شده و قابل ابطال/بی‌اعتباری است (که اثباتش سخت‌تر است).
۳) چون شما گفتید **مدرکی برای اجاره در دسترس نیست**، طرف مقابل ممکن است از «تصرف طولانی» یا «ید» هم استفاده کند؛ ولی **تصرف هم جای سند رسمی را نمی‌گیرد** و فقط میتواند در دعوا مؤثر باشد، نه این‌که خودبه‌خود مالکیت رسمی بسازد.
۴) در عمل، اگر وارث مالک با **سند رسمی** دعوای خلع ید/رفع تصرف/تحویل ملک مطرح کند، طرف مقابل برای دفاع باید:
- یا سند رسمی/حکم قطعی به نفع خودش داشته باشد،
- یا هم‌زمان دعوای **اثبات بیع و الزام به تنظیم سند** (و در صورت لزوم ابطال سند) مطرح کند و اصالت قولنامه را ثابت کند.
اگر دوست دارید دقیق‌تر راهنمایی کنم، این چند مورد را بفرمایید:
- قولنامه **دست‌نویس** است یا **مبایعه‌نامه بنگاه با کد رهگیری**؟
- تاریخ **سند رسمی/سند مالکیت فعلی** دقیقا چه سالی است و انتقال به چه کسی بوده؟
- ملک **ثبت‌شده و دارای پلاک ثبتی** است یا سابقه‌ی اصلاحات ارضی/نسق زراعی دارد؟
- طرف مقابل الان **در تصرف** است؟ و حدودا چند سال؟
با این جزئیات می‌تونم بگم بهترین «نوع دعوا» و «ترتیب اقدام» برای شما چیه.
