سلام
بر اساس اطلاعات ارائه شده و با توجه به قوانین ایران، به نظر نمی‌رسد پدر شما بتواند سند مالکیت شما را صرفا با استناد به تصرف و عدم ترک منزل ابطال کند. دلایل اصلی به شرح زیر است:
اعتبار سند رسمی مالکیت
شما در سال ۱۴۰۴ سند رسمی ملک را دریافت کرده‌اید. سند رسمی مالکیت، قوی‌ترین دلیل بر مالکیت است و از اعتبار بالایی در محاکم برخوردار است . طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد . همچنین ماده ۳۱ قانون مدنی اذعان می‌دارد که هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون .
ماهیت معامله و وکالت بلاعزل
شما ملک را در سال ۱۳۸۶ با پرداخت ثمن معین از پدر خود خریداری کرده‌اید و ایشان وکالت بلاعزل نیز به شما داده‌اند
پرداخت ثمن: این امر نشان‌دهنده انجام یک معامله واقعی است.
وکالت بلاعزل: اگرچه وکالت بلاعزل به تنهایی اثبات‌کننده مالکیت نیست و تنظیم سند رسمی ضروری است ، اما همراه با مبایعه‌نامه (که در اینجا خرید با ثمن معین انجام شده) و پرداخت وجه، نشان‌دهنده قصد فروش و انتقال مالکیت از سوی پدرتان بوده است. قانونگذار در ماده ۶۷۹ قانون مدنی به وکالت بلاعزل اشاره کرده و موکل نمی‌تواند وکیل را عزل کند اگر وکالت یا عدم عزل ضمن عقد لازمی شرط شده باشد .
تصرف عدوانی و عدم ترک منزل
ادعای پدر شما مبنی بر ابطال سند به استناد تصرف (سکونت ایشان در ملک) و عدم ترک منزل، مبنای قانونی محکمی برای ابطال سند شما به نظر نمی‌رسد:
سکونت با اجازه: شما ذکر کرده‌اید که پس از خرید، به دلیل روابط پدر و فرزندی، پدرتان را در ملک ساکن کرده‌اید و مبایعه‌نامه اجاره تنظیم نشده است [Query]. این بدان معناست که سکونت ایشان با اذن و اجازه شما به عنوان مالک بوده است. تصرفی که ناشی از اجازه مالک باشد، نمی‌تواند مبنای ادعای مالکیت برای متصرف (پدر) یا ابطال سند مالکیت مالک اصلی (شما) قرار گیرد.
تصرف عدوانی: دعوای تصرف عدوانی معمولا توسط کسی مطرح می‌شود که ملک از تصرف او به صورت غیرقانونی و با زور خارج شده باشد . در اینجا، شما مالک قانونی هستید و پدرتان با اجازه شما ساکن بوده است. بنابراین، ایشان نمی‌تواند علیه شما به عنوان مالک قانونی، ادعای تصرف عدوانی برای ابطال سند مطرح کند. شرایط اثبات تصرف عدوانی شامل عمدی بودن رفتار متصرف و خروج ملک از تصرف خواهان با زور و عدوان است .
دلایل ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی تنها تحت شرایط خاصی امکانپذیر است، مانند:
صوری بودن معامله (مثلا برای فرار از دین) .
جعل امضا .
معامله معارض (فروش یک ملک به چند نفر) .
اثبات عدم اهلیت یکی از طرفین در زمان معامله.
اثبات اینکه وکالت‌نامه بر خلاف قانون یا با سوءنیت تنظیم شده باشد (که در اینجا مربوط به ابطال وکالت است نه لزوما سند مالکیت نهایی) .
سکونت پدر شما با اجازه شما در ملک، جزو این موارد قرار نمی‌گیرد.
اقدامات شما به عنوان مالک
اینکه طبقه پایین را خودتان اجاره می‌دهید و تمام امتیازات (آب، برق، گاز و غیره) به نام شماست، همگی دلایل و قرائنی هستند که مالکیت و تصرفات مالکانه شما را بر ملک تقویت می‌کنند . طبق ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود .
نکات تکمیلی:
پدر شما پس از فروش ملک و انتقال سند رسمی به نام شما، دیگر مالکیتی بر آن ملک ندارد تا بخواهد آن را بین فرزندان تقسیم کند. اموال پس از فوت فرد و پس از پرداخت دیون و وصایا (در صورت وجود) بین وراث تقسیم می‌شوند .
اگر پدرتان مدعی است که وکالت بلاعزل باطل است، باید دلایل قانونی برای آن ارائه کند، مانند اثبات سوءنیت یا عدم رعایت شرایط قانونی در تنظیم آن . با این حال، شما اکنون سند رسمی مالکیت دارید که از وکالت‌نامه اعتبار بیشتری در اثبات مالکیت دارد .
فوت یا جنون وکیل یا موکل، یا انجام مورد وکالت توسط خود موکل، می‌تواند باعث از بین رفتن وکالت بلاعزل شود . اما این موارد نیز مستقیما منجر به ابطال سند رسمی که به نام شما صادر شده نمی‌گردد، مگر اینکه در فرآیند انتقال سند، تخلف یا ایراد قانونی اساسی رخ داده باشد.
نتیجه‌گیری:
با توجه به خرید ملک با پرداخت ثمن، داشتن وکالت بلاعزل و مهم‌تر از همه، اخذ سند رسمی مالکیت به نام خودتان، و اینکه سکونت پدرتان در ملک با اجازه شما بوده، به نظر نمی‌رسد ایشان بتواند صرفا با استناد به "تصرف عدوانی" یا "عدم ترک منزل" سند مالکیت شما را باطل نماید. ادعای ایشان برای تقسیم ملکی که فروخته و سند آن منتقل شده، فاقد وجاهت قانونی است.
