سلام وقت بخیر
➊ جمع‑بندی خیلی کوتاه
– «نداشتن اجاره‌نامه» مطلقا مانع مطالبه‌ی اجرت‌المثل نیست؛ مبنای مطالبه در این‌جا غصب یا تصرف مازاد بر سهم مشاع است، نه اجاره.
– هر وارثی که از مال‌الارث محروم شده می‌تواند به طرفیت وارث متصرف، اجرت‌المثل همه‌ی مدت تصرف (از تاریخ فوت مورث تا روز تخلیه یا طرح دعوا) را مطالبه کند؛ میزان را کارشناس دادگستری تعیین می‌کند.
– علاوه بر ملک، بابت استفاده‌ی انحصاری از اموال منقول (یخچال، فرش، آبگرمکن …) نیز اجرت‌المثل یا دست‌کم «کاهش ارزش و استهلاک» قابل مطالبه است.
─────────────────────────────
۱) مبنای قانونی
۱‑۱) ماده قانون مدنی: هر کس مال غیر را بدون اذن تصرف کند ضامن منافع است، خواه استفاده کرده باشد یا نکرده باشد.
۱‑۲) ماده ق.م. + رای وحدت رویه (۱۳۹۴): هر شریک مالک حصه خود است، اما تصرف در مازاد سهم بدون اجازه‌ی شرکای دیگر ضمان‌آور است.
۱‑۳) رای وحدت رویه ۱۵/۳۵ (۱۳۳۹) و آراء متعدد دیوان عالی کشور: شریک متصرف، از جهت منافع مازاد، در حکم غاصب است و باید اجرت‌المثل بپردازد.
۱‑۴) برای منقولات، مواد ق.م. ضمان همان است: متصرف ضامن منافع و خسارت استهلاک است.
─────────────────────────────
۲) استدلال‌های قضایی رایج
الف) «اجاره‌نامه ندارید» دفاع مؤثر نیست، چون خواسته‌ی شما «اجرت‌المثل» است نه «اجرت‌المسمی».
ب) مرور زمان در دعاوی مالکیت و غصب در حقوق ایران منتفی است؛ مطالبه‌ی اجرت‌المثل تا هر مدتی ممکن است. (نظریه مشورتی ۷/۹۸۱۸ – ۱۳۷۱؛ ماده ۱۰ قانون مدنی)
ج) اگر متصرف ادعا کند با اذن سایر ورثه بوده، بار اثبات با خود اوست (قاعده «من ادعی»). سکوت طولانی ممکن است به‌عنوان اذن عرفی تفسیر شود؛ اما صرف اقامت خانوادگی دلالت قطعی بر اذن ندارد.
─────────────────────────────
۳) چگونگی طرح دعوا
۱) خواهان: هر یک از ورثه محروم یا مجموع آن‌ها.
۲) خوانده: وارث متصرف.
۳) خواسته‌ها:
• ۱‑ مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک مورث از تاریخ … تا روز تقدیم دادخواست (یا تا تخلیه)،
• ۲‑ مطالبه اجرت‌المثل / استهلاک اموال منقول،
• ۳‑ هزینه دادرسی و کارشناسی.
۴) مدارک:
– گواهی انحصار وراثت،
– سند یا قولنامه ملک،
– گواهی شهود / همسایه‌ها، قبض آب و برق، استشهادیه محلی،
– فهرست اموال منقول موجود در خانه (اگر فاکتور یا شاهد دارید).
۵) کارشناس رسمی پس از بازدید یا براساس شاخص بانک مرکزی، اجاره‌بهای سالانه و استهلاک لوازم را تقویم می‌کند. دادگاه بر اساس سهم هر خواهان، حکم به پرداخت صادر می‌کند.
─────────────────────────────
۴) مقدار اجرت‌المثل چند سال محاسبه می‌شود؟
• اکثر شعب اجرت‌المثل «تمام مدت تصرف» را می‌پذیرند.
• برخی دادگاه‌ها اگر خواهان در مدت طولانی اقدامی نکرده باشد، با استناد به «قاعده‌ی منع سوء‌استفاده از حق» فقط از سه تا پنج سال آخر را محسوب می‌کنند؛ ولی این رویه قطعی نیست و می‌توانید تمام ۲۱ سال را مطالبه کنید.
─────────────────────────────
۵) وضعیت استفاده از اثاثیه (منقول)
– اگر وسایل هنوز موجود است: متصرف باید آن‌ها را سالم تحویل دهد یا معادل نو/مستعمل آن را بدهد.
– اگر مصرف یا مستهلک شده: دادگاه معمولا «ارزش کسرشده + اجرت‌المثل ایام بهره‌برداری» را حکم می‌کند
─────────────────────────────
۶) جمع‌بندی پاسخ به پرسش‌ها
۱. بله، حتی بدون اجاره‌نامه می‌توان اجرت‌المثل ۲۱ سال (یا هر مدتی که اثبات شود) را مطالبه کرد.
۲. متصرف مکلف است هم اجرت‌المثل ملک را بدهد، هم خسارت استفاده از اثاثیه.
۳. اگر ادعای اذن کند باید ثابت کند؛ در غیر این‌صورت محکوم می‌شود.
۴. برای جلوگیری از اتلاف وقت، هم‌زمان می‌توانید دادخواست «تقسیم/فروش مال مشاع» یا «خلع ید» نیز مطرح کنید تا تصرف خاتمه یابد.
با این توضیحات، فقدان قرارداد اجاره مانع حقوق شما نیست؛ کافی است تصرف انحصاری و مالکیت مشترک را به کمک سند و شهادت ثابت کنید تا کارشناس اجرت‌المثل را برآورد و دادگاه حکم به نفع شما صادر کند. موفق باشید 🌺
