آیا وجه‌التزام قراردادی سقف مسئولیت فروشنده عالم در مستحق‌للغیر شدن مبیع است؟

درود و احترام.
اگر سوءنیت فروشنده و علم وی به مستحق‌اللغیر بودن مبیع ثابت شود، بنظر باید کلیه غرامات را جبران کند چرا که قانون از فرد فاقد حسن نیت حمایت نمیکند. البته اگر وجه التزام قراردادی بیش از غرامات واقعی باشد، فضول به پرداخت وجه التزام قراردادی محکوم خواهد شد.
موفق باشید.

حسب قانون مدنی در صورت مستحق الللغیر بودن مبیع و علم فروشنده و جهل خریدار، خریدار ضمن دارا بودن حق فسخ میتواند درخواست خسارات وارده را داشته باشد همچنین خسارات واراده به قیمت روز مبیع محاسبه میگردد و تعیین وجه التزام مانعی بر این موضوع نخواهد بود.

سلام پیرو سوال شما، در ضمان درک، جهل خریدار به مستحق‌للغیر بودن مبیع عامل اصلی در استحقاق وی نسبت به غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی است؛ رای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ نیز بر همین مبنا صادر شده‌اند. اما علم فروشنده نیز اهمیت اساسی دارد و در فرضی که فروشنده عالم بوده، توافق قراردادی برای محدود کردن غرامت به مبلغ معین، حسب نظریه مشورتی اداره حقوقی، در برابر غرامات قانونی قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین اگر خریدار جاهل و فروشنده عالم باشد، درج مبلغ معین در بند ۵/۳ اصولا مانع مطالبه غرامات واقعی مازاد بر آن نخواهد بود و غرامت باید مطابق معیار رای وحدت رویه ۸۱۱ محاسبه شود.

با سلام

از نظر حقوقی، جهل خریدار عامل اصلی است؛ زیرا طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت‌رویه ۸۱۱، خریدار جاهل مستحق استرداد ثمن و غرامات، از جمله کاهش ارزش آن، است. هر چند علم فروشنده نیز مسئولیت او را تقویت می‌کند.

درج وجه‌التزام لزوما مانع مطالبه غرامات قانونی مازاد نیست و اصولا امکان جمع آن‌ها وجود دارد؛ مگر اینکه از متن قرارداد، قصد مشترک طرفین برای محدودکردن مسئولیت فروشنده به همان مبلغ احراز شود.

در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، ملاک اساسی در احراز استحقاق خریدار نسبت به غرامات جهل خریدار به فساد معامله و عدم قابلیت انتقال مبیع در زمان انعقاد عقد است؛ به‌نحوی‌که علم یا جهل فروشنده، به‌تنهایی در تحقق یا نفی ضمان ناشی از غرامات، موضوعیت مستقل ندارد. بر این اساس، در صورت احراز جهل خریدار، اصل بر استحقاق وی نسبت به کلیه غرامات قانونی، از جمله جبران کاهش ارزش ثمن می باشد.

صرف درج مبلغ معین تحت عنوان وجه‌التزام در قرارداد، فی‌نفسه واجد دلالت بر اسقاط یا تحدید مسئولیت قانونی فروشنده نسبت به غرامات مازاد نمی‌باشد. تحدید دامنه مسئولیت به میزان وجه‌التزام، امری استثنایی بوده و مستلزم احراز قصد مشترک و صریح طرفین بر حصر مسئولیت در همان مبلغ مقرر است که صرف وجود عبارت قراردادی، بدون قرائن و امارات تکمیلی، برای استنباط چنین اراده‌ای کفایت نمی‌نماید.

ملاک اصلی، جهل خریدار به مستحق‌للغیر بودن مبیع در زمان معامله است؛ بنابراین اگر خریدار جاهل و فروشنده عالم بوده باشد، اصل بر مسئولیت فروشنده نسبت به غرامات قانونی، از جمله کاهش ارزش ثمن، خواهد بود. درج وجه‌التزام در بند ۵/۳ نیز لزوما مطالبه غرامات مازاد را منتفی نمی‌کند، مگر اینکه از مفاد قرارداد، قصد طرفین بر محدود کردن مسئولیت فروشنده به همان مبلغ احراز شود. مشورت با وکیل توصیه می‌گردد ....

بااحترام در بحث مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، جهل خریدار مهم‌تر از علم فروشنده برای مطالبه غرامات موضوع مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی است و رای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ نیز ناظر به حمایت از خریدار جاهل و جبران کاهش ارزش ثمن است
اما علم فروشنده به عدم قابلیت انتقال ملک نیز اهمیت زیادی دارد و می‌تواند سوءنیت و مسئولیت او را تقویت کند ولی جای شرط جهل خریدار را در اعمال ماده ۳۹۱ نمی‌گیرددرباره بند ۵/۳ اگر مبلغ مشخصی به عنوان وجه‌التزام برای همین فرض و به عنوان خسارت قطعی و نهایی تعیین شده باشد، با توجه به ماده ۲۳۰ قانون مدنی می‌توان استدلال کرد که همان مبلغ ملاک است و مطالبه بیشتر ممکن نیست ولی اگر از متن قرارداد معلوم نباشد که این مبلغ تنها و نهایی‌ترین خسارت بوده، یا مبلغ مزبور در واقع ضمانت اجرای مستقلی از غرامات قانونی باشد، امکان مطالبه غرامات مازاد همچنان قابل دفاع است
بنابراین در فرض خریدار جاهل و فروشنده عالم، متن دقیق بند ۵/۳ تعیین‌کننده است و صرف درج یک مبلغ مشخص لزوما به تنهایی غرامات قانونی را ساقط نمی‌کند

درود و عرض ادب
ملاک اساسی و غالب رویه قضایی به این سمت می باشد که خریدار جاهل باشد.
از طرفی درج وجه التزام در خصوص مستحق اللغیر در آمدن مبیع ، مانع جبران غرامات از جمله کاهش ارزش ثمن‌ نخواهد بود و می‌توانید برای این موضوع اقدام حقوقی کنید

باسلام
بله؛ در فرضی که مبیع مستحق‌للغیر درآمده، خریدار هنگام معامله جاهل به فساد بوده و فروشنده عالم به عدم قابلیت انتقال بوده است، صرف درج یک مبلغ معین به عنوان وجه‌التزام لزوما سقف مسئولیت فروشنده نیست. این موضوع با نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضائیه نیز صراحتا تایید شده است.

در فرض سؤال، جهل خریدار به مستحق‌للغیر بودن مبیع عامل اصلی در استحقاق غرامات قانونی است؛ یعنی اگر خریدار هنگام معامله از فساد و تعلق مال به دیگری بی‌اطلاع بوده باشد، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، اصولا مسئول جبران غرامات وارده نیز خواهد بود. رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و به‌ویژه رای وحدت رویه شماره ۸۱۱، جبران کاهش ارزش ثمن را نیز در این فرض پذیرفته‌اند.
اما وجه‌التزام قراردادی لزوما سقف مسئولیت فروشنده نیست. مطابق نظریه مشورتی اخیر اداره حقوقی، اگر برای مستحق‌للغیر درآمدن مبیع مبلغ معینی به‌عنوان وجه‌التزام تعیین شده باشد، اصل بر امکان مطالبه آن در کنار غرامت قانونی است و صرف درج وجه‌التزام، به‌تنهایی مانع مطالبه کاهش ارزش ثمن نمی‌شود؛ مگر اینکه از مفاد قرارداد احراز شود که قصد مشترک طرفین، محدود کردن تمام مسئولیت فروشنده به همان مبلغ بوده است. مهم‌تر اینکه اگر فروشنده عالم به مستحق‌للغیر بودن مبیع بوده باشد، توافق بر محدود کردن غرامت قابل ترتیب اثر نیست و غرامت قانونی قابل مطالبه خواهد بود.
بنابراین در فرض سؤال شما، اگر خریدار جاهل و فروشنده عالم بوده، موقعیت خریدار برای مطالبه غرامات قانونی قوی است و نمی‌توان صرفا با استناد به بند ۵/۳، مسئولیت فروشنده را به مبلغ وجه‌التزام محدود کرد؛ البته متن دقیق بند ۵/۳ و سایر مفاد قرارداد برای تشخیص قصد مشترک طرفین باید بررسی شود.

با سلام و درود
قرارداد شما بسیار مهم است
باید دید قصد طرفین محدود کردن مسئولیت متعهد بوده است یا تعیین وجهی جهت جبران ضرر و زیان احتمالی خریدار . در صورتی که مشمول حالت دوم باشد ، شاید بتوان از رای وحدت رویه ی صادره از دیوان عالی کشور استفاده کرده و قیمت روز ملک را مطالبه کرد .

با توجه به ماده ۲۳۰ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۷۱۶، علم فروشنده به عدم قابلیت انتقال، اهمیت حقوقی بیشتری دارد و او را مسئول تضمین درک می‌کند.
درج وجه‌التزام در قرارداد، مانع از مطالبه خسارت مازاد نمی‌شود، مگر اینکه خسارت واقعی قابل پیش‌بینی نبوده باشد.
با توجه به علم فروشنده، خسارت برای او قابل پیش‌بینی بوده و وجه‌التزام تعیین‌شده کافی است.
با این حال، خریدار می‌تواند خسارت‌های اثبات‌شده (هزینه‌های دادرسی و کاهش ارزش) را نیز مطالبه کند.

عامل مهم‌تر جهل خریدار است چون حق مطالبه غرامات قانونی موضوع مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ و رای وحدت رویه ۸۱۱ به جهل خریدار وابسته است و علم فروشنده اصل ضمان او را منتفی نمی‌کند

عامل مهم جهل خریدار است؛ در فرض جهل خریدار و علم فروشنده، وجه‌التزام مندرج در قرارداد باطل یا حداقل مانع مطالبه غرامات قانونی مازاد نیست و فروشنده ضامن تمام خسارات است.