سلام
در مورد وضعیت حقوقی شما به عنوان فروشنده فضولی (فروشنده مال غیر بدون اجازه مالک) که سوءنیت نداشته‌اید و مالک اصلی معامله را تایید (تنفیذ) کرده است، می‌توان نکات زیر را بیان کرد:
ماهیت معامله فضولی و تاثیر تنفیذ مالک:
معامله‌ای که شما انجام داده‌اید، یک "معامله فضولی" محسوب می‌شود، زیرا مال دیگری را بدون داشتن اختیار یا اجازه از مالک اصلی فروخته‌اید
این نوع معامله در ابتدا "غیرنافذ" است، یعنی اعتبار نهایی آن به تصمیم مالک اصلی بستگی دارد.
زمانی که مالک اصلی معامله را تایید یا "تنفیذ" می‌کند، معامله از نظر قانونی صحیح و معتبر می‌شود.
مسئولیت فروشنده فضولی پس از تنفیذ مالک:
طبق نتایج جستجو، اگر مالک اصلی معامله فضولی را تنفیذ کند، معامله صحیح تلقی شده و فروشنده فضولی (شما) اصولا مسئولیتی در قبال خسارات نخواهد داشت، مگر اینکه خسارتی ناشی از عملکرد نادرست یا غفلت خود فضول به وجود آمده باشد.
با تنفیذ معامله توسط مالک، شما به عنوان فضول از مسئولیت‌های مربوط به عدم اعتبار معامله (مانند استرداد ثمن یا جبران خسارت ناشی از بطلان معامله) رها می‌شوید. طرفین قرارداد (مالک اصلی و خریدار) باید طبق شرایط معامله تایید شده عمل کنند.
هزینه احداث بنا و ساخت‌وساز:
شما ذکر کرده‌اید که خودتان هیچ‌گونه احداث بنا یا تصرفی در ملک نداشته‌اید و ساخت‌وساز توسط خریدار یا مالک اصلی پس از معامله انجام شده است.
هزینه‌های ساخت‌وساز، خسارتی است که بعد از انعقاد بیع فضولی و توسط شخص دیگری (خریدار یا مالک) ایجاد شده است و مستقیما ناشی از نفس عمل "فروش مال غیر" توسط شما نیست، به‌ویژه پس از آنکه مالک، اصل معامله فروش را پذیرفته است.
با تنفیذ معامله توسط مالک، رابطه قراردادی اصلی بین مالک و خریدار برقرار می‌شود (یا اگر مالک خودش ساخته، هزینه مربوط به خود اوست). مسئولیت اقدامات بعدی خریدار روی ملک (مانند ساخت‌وساز) یا هزینه‌هایی که مالک پس از تنفیذ متحمل شده، معمولا بر عهده شما به عنوان فروشنده فضولی اولیه که معامله‌اش تنفیذ شده، قرار نمی‌گیرد.
بنابراین، مالک اصلی برای هزینه‌های ساخت‌وساز که توسط خریدار (یا خودش) پس از معامله انجام شده، قاعدتا نمی‌تواند به شما رجوع کند، زیرا با تنفیذ معامله، شما از مسئولیت‌های ناشی از فضولی بودن بیع، مبرا شده‌اید. مالک باید این هزینه‌ها را در رابطه حقوقی جدیدی که پس از تنفیذ با خریدار ایجاد شده، یا به عنوان هزینه‌هایی که خودش متقبل شده، پیگیری کند.
نتیجه‌گیری:
با توجه به اینکه مالک اصلی معامله فضولی را تنفیذ کرده است، شما به عنوان فروشنده فضولی که سوءنیت نداشته و در ساخت‌وساز دخالتی نکرده‌اید، اصولا مسئولیتی بابت هزینه‌های احداث بنا که توسط خریدار یا مالک پس از معامله انجام شده، نخواهید داشت. مالک نمی‌تواند این هزینه‌ها را از شما مطالبه کند و باید آن را در چارچوب رابطه خود با خریدار یا به عنوان هزینه‌هایی که خود متحمل شده، در نظر بگیرد.
