آیا هبه نامه برای این که قابلیت اجرایی داشته باشد باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسه یا در بنگاه معاملات ملکی ؟

با سلام و خسته نباشید
داداشم یه هبه نامه آورده که توی بنگاه معاملات ملکی نوشته شده با کد رهگیری مبنی بر هبه ملک فاقد سند توسط پدرم . شاهد هبه دو نفر معتاد با مهر شورای شهر هست و پدرم چند وقتیه محجور شده و من قیم هستم و میخوام جلوی این کار رو بگیرم
اما سوالات من
1)هبه نامه اگه بخواد قابلیت اجرایی داشته مگه نباید تو دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسه یا تو بنگاه معاملات ملکی هم میشه ؟
2)زمین بدون سند رو چجوری میشه هبه کرد ؟
3)میشه به معتاد بودن شهود استناد کرد و هبه نامه رو باطل اعلام کرد ؟