با سلام و احترام؛
پاسخ کوتاه و مستقیم به پرسش شما این است که بله، این معامله به احتمال بسیار زیاد از نظر شرعی و حقوقی صحیح و نافذ است و می‌توانید بر اساس همین سند عادی، تقاضای صدور سند رسمی نمایید. اگرچه قالب قرارداد «بیع» (خرید و فروش) انتخاب شده و ثمن (قیمت) در آن مبهم است که در حقوق کلاسیک می‌تواند چالش‌برانگیز باشد، اما با توجه به «تصرف» شما در ملک و «قصد واقعی طرفین»، این قرارداد قابل تفسیر به عنوان «هبه» (بخشش) یا «صلح» است که ایرادات بیع را ندارد.
در ادامه، تحلیل دقیق حقوقی و راهکار عملی برای دریافت سند را در سه بخش توضیح می‌دهم:
۱. تحلیل اعتبار قرارداد (مشکل ثمن شناور)
در قانون مدنی ایران، عقد «بیع» (فروش) نیازمند تعیین دقیق قیمت (ثمن) است و اگر ثمن مجهول باشد (مثلا «هر چه در توان خریدار بود»)، عقد بیع باطل است.
اما نگران نباشید؛ در رویه قضایی ایران، دادگاه‌ها و اداره ثبت صرفا به «عنوان» قرارداد نگاه نمی‌کنند، بلکه به «قصد و اراده واقعی طرفین» توجه دارند (ماده ۱۹۱ و ۱۹۶ قانون مدنی). از آنجا که:
برادر شما ملک را تحویل داده و شما در آن تصرف کرده‌اید (درختکاری و ساخت بنا)،
شما هزینه‌ای را به عنوان خیریه پرداخت کرده‌اید،
این قرارداد اگرچه ممکن است شرایط سخت‌گیرانه «بیع» را نداشته باشد، اما تمام ارکان «عقد صلح» یا «عقد هبه معوض» را داراست. در هبه (بخشش)، همین که ملک به تصرف شما درآمده (قبض)، مالکیت منتقل شده و قرارداد کامل است؛ حتی اگر پولی رد و بدل نشود.
۲. وضعیت شرط پرداخت به خیریه (شرط عوض)
شرطی که برادر شما گذاشته (پرداخت مبلغ در توان خریدار به خیریه)، ماهیت معامله را به یک «انتقال با شرط فعل» تبدیل کرده است.
اعتبار شرط: این شرط کاملا صحیح است. در حقوق به این حالت «شرط نفع ثالث» یا شرط اقدام به عمل خیر گفته می‌شود.
نبود رسید: اینکه رسید ندارید، اصل معامله را باطل نمی‌کند. در صورتی که برادر شما مدعی عدم انجام شرط شود، باید ثابت کند شما شرط را انجام نداده‌اید (که با توجه به ماهیت «در حد توان»، اثبات تخلف شما بسیار دشوار است). ضمن اینکه اقرار شفاهی شما و شهادت احتمالی متولی مسجد می‌تواند ادله شما باشد، اما معمولا در این نوع پرونده‌های خانوادگی که تصرف طولانی‌مدت وجود دارد، بحث بر سر رسید پرداخت خیریه مانع صدور سند نمی‌شود.
۳. راهکار دریافت سند رسمی (قانون تعیین تکلیف)
شما دقیقا مشمول «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» هستید. این قانون برای کسانی تصویب شده که سند عادی (قولنامه) دارند و دسترسی به فروشنده برای انتقال سند رسمی دشوار است یا ملک سابقه ثبتی کامل ندارد.
مراحل اقدام:
تهیه نقشه UTM: ابتدا باید توسط مهندس نقشه‌بردار نظام مهندسی، نقشه دقیق ملک با مختصات UTM تهیه کنید.
ثبت‌نام در سامانه: به سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت (sabtemelk.ssaa.ir) مراجعه و درخواست خود را ثبت کنید.
ارسال مدارک: کپی برابر اصل قولنامه (همین فروشنامه عادی)، نقشه و مدارک هویتی را به واحد ثبتی ارسال کنید.
هیات نظارت ثبت، پرونده را بررسی می‌کند. چون شما در ملک «تصرف فیزیکی» دارید (دیوارکشی، درختکاری و آلونک)، کارشناس ثبت این تصرف را تایید خواهد کرد. این تصرف، قوی‌ترین دلیل بر مالکیت شماست و نقص‌های جزئی قرارداد (مثل عنوان بیع یا ثمن شناور) را در عمل پوشش می‌دهد.
جمع‌بندی و توصیه
قرارداد شما معتبر است و به استناد آن می‌توانید سند بگیرید. تنها ریسک موجود، اعتراض احتمالی برادر در زمان انتشار آگهی ثبت است. اگر او اعتراض کند، پرونده به دادگاه می‌رود. در دادگاه دفاع شما این خواهد بود: «اگرچه نام قرارداد بیع است، اما ماهیت آن صلح یا هبه معوض بوده که با قبض و اقباض (تحویل ملک) تمام شده است.» این دفاع در دادگاه‌های ایران کاملا پذیرفته شده است.
