سلام وقتت بخیر
در پاسخ به پرسش شما در خصوص دعوای تصرف عدوانی با استناد به قولنامه عادی و امکان پیروزی در پرونده با تکیه بر قاعده عدم تفکیک آثار عقد توسط شخص ثالث، و همچنین لزوم یا عدم لزوم طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، نکات زیر قابل توجه است:
قاعده عدم تفکیک آثار عقد توسط شخص ثالث
جمله‌ای که شما بیان کرده‌اید: «شخص ثالث نمی‌تواند میان آثار عقد تفکیک کرده و آنچه را به سود اوست، پذیرفته و آنچه را به زیان اوست، رد نماید. وی می‌تواند قرارداد را مورد استناد قرار دهد یا آن‌که به‌طور کامل آن را غیر قابل استناد بداند»، یک اصل حقوقی معتبر است. این بدان معناست که اگر شخص ثالث (متصرف فعلی) برای توجیه تصرف خود به قولنامه‌ای که شما نیز به آن استناد می‌کنید یا از آن مطلع است، استناد می‌کند، نمی‌تواند بخش‌هایی از آن قرارداد را که به نفع او نیست نادیده بگیرد.
این قاعده، اگرچه به صراحت در یک ماده قانونی خاص با این الفاظ نیامده، اما از اصول کلی حقوقی، از جمله اصل لزوم اجرای تعهدات قراردادی (مستفاد از ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و قاعده اقدام و منع تناقض‌گویی در رفتار حقوقی، قابل استنباط است.
تاثیر این قاعده و سند عادی (قولنامه) در دعوای تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی حقوقی: هدف اصلی اثبات سابقه تصرف شما (خواهان) و لحوق تصرف خوانده (متصرف فعلی) و عدوانی بودن (بدون رضایت و مجوز قانونی بودن) تصرف اوست. در این نوع دعوا، نیازی به ارائه سند رسمی مالکیت نیست و سند عادی (مانند قولنامه) می‌تواند به عنوان یکی از دلایل و امارات برای اثبات سابقه تصرف شما مورد استناد قرار گیرد. اگر شخص ثالث به همان قولنامه‌ای که شما نیز به آن استناد می‌کنید، برای توجیه تصرف خود اشاره کند، این امر می‌تواند به نوعی اعتراف به وجود آن قرارداد تلقی شود. استدلال شما مبنی بر عدم امکان تفکیک آثار عقد توسط ثالث، می‌تواند دفاعیات شما را تقویت کند.
کفایت برای پیروزی: صرف استناد به این قاعده، به تنهایی ضامن پیروزی شما در دعوای تصرف عدوانی نیست. شما همچنان باید ارکان دعوای تصرف عدوانی، به‌ویژه سبق تصرف خود و عدوانی بودن تصرف لاحق خوانده را با ارائه دلایل و مدارک کافی (که قولنامه می‌تواند یکی از آنها باشد) به دادگاه اثبات نمایید. دادگاه با بررسی مجموع دلایل، از جمله قولنامه، شهادت شهود (در صورت وجود)، تحقیقات محلی و سایر قرائن، تصمیم‌گیری خواهد کرد.
لزوم یا عدم لزوم طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای دعوای تصرف عدوانی: برای طرح و پیگیری دعوای تصرف عدوانی حقوقی، الزاما نیازی به طرح دعوای همزمان "الزام به تنظیم سند رسمی" علیه فروشنده و داشتن سند رسمی مالکیت نیست. شما می‌توانید با استناد به قولنامه عادی و اثبات سایر شرایط، دعوای رفع تصرف عدوانی را پیگیری کنید.
برای اثبات قطعی مالکیت و جلوگیری از مشکلات آتی: با این حال، باید توجه داشت که سند عادی (قولنامه) به تنهایی اثبات‌کننده قطعی مالکیت در برابر همگان نیست و اعتبار سند رسمی به مراتب بیشتر است. برای تثبیت کامل و رسمی مالکیت خود بر ملک، جلوگیری از ادعاهای معارض احتمالی در آینده (به‌خصوص اگر فروشنده ملک را به اشخاص دیگری نیز فروخته باشد یا اشخاص ثالثی با سند رسمی ادعایی مطرح کنند) و امکان استفاده از تمامی حقوق مالکانه، طرح دعوای "الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت" و دریافت حکم قطعی در این خصوص، و نهایتا ثبت رسمی ملک به نام خودتان، امری ضروری و بسیار توصیه شده است.
طبق مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و معاملات راجع به اموال غیرمنقول باید به ثبت برسند.
داشتن حکم الزام به تنظیم سند رسمی و در نهایت سند رسمی، موقعیت شما را در هرگونه اختلاف حقوقی، از جمله در برابر متصرف فعلی (حتی اگر او نیز به سند عادی دیگری استناد کند)، بسیار مستحکم‌تر خواهد کرد.
نتیجه‌گیری
استناد شما به قاعده عدم تفکیک آثار عقد توسط ثالث، یک استدلال حقوقی صحیح است که می‌تواند در کنار سایر ادله، به تقویت موضع شما در دعوای تصرف عدوانی کمک کند. با این حال، این استدلال به تنهایی برای پیروزی در پرونده کافی نیست و شما باید ارکان دعوای تصرف عدوانی را اثبات کنید.
در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، هرچند برای نفس دعوای تصرف عدوانی حقوقی، وجود سند رسمی یا طرح همزمان این دعوا الزامی نیست، اما برای احقاق کامل حقوق مالکانه و جلوگیری از مشکلات آتی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و اخذ سند رسمی مالکیت به نام خودتان، یک اقدام حقوقی مهم و ضروری است. این امر می‌تواند حتی به حل و فصل سریع‌تر و قطعی‌تر دعوای تصرف عدوانی نیز کمک کند، زیرا مالکیت رسمی شما را بر ملک مسلم می‌سازد.
بنابراین، هرچند ممکن است بتوانید بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند، در دعوای تصرف عدوانی (با اثبات ارکان آن) موفق شوید، اما برای اطمینان کامل و تثبیت حقوق خود، اقدام برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی توصیه اکید میشود.
