با سلام و احترام،
بله، امکان خارج کردن ملک ورثه‌ای از دست یکی از وراث، حتی قبل از صدور رای قطعی در دعوای تقسیم ترکه، و همچنین امکان دریافت اجرتالمثل ایام تصرف وجود دارد. در ادامه، جزئیات حقوقی و راهکارهای عملی برای هر یک از موارد مطرح‌شده توضیح داده میشود.
پس از فوت یک شخص، تمام اموال او، از جمله املاک، به صورت مشاع به وراث منتقل میشود. این بدان معناست که تمام وراث در جزء به جزء ملک شریک هستند و هیچ یک از آن‌ها حق تصرف انحصاری در ملک را بدون اجازه و رضایت سایر وراث ندارد. تصرف یکی از ورثه بدون اذن دیگران، غیرقانونی محسوب میشود.
امکان خارج کردن ملک (خلع ید) قبل از تقسیم ترکه
راهکار اصلی برای خارج کردن وارث متصرف از ملک، طرح دعوای خلع ید است. با این حال، در رویه قضایی در مورد امکان طرح این دعوا قبل از نهایی شدن تقسیم ترکه، اختلاف نظر وجود دارد:
یک دیدگاه: برخی محاکم معتقدند چون ملک به صورت مشاع است، تصرف یکی از وراث غاصبانه تلقی نمی‌شود تا زمانی که درخواست تقسیم ترکه ثبت نشده باشد. بر این اساس، دعوای خلع ید را تا قبل از مشخص شدن تکلیف تقسیم ترکه، قابل استماع نمی‌دانند و ممکن است قرار عدم استماع دعوا صادر کنند.
دیدگاه دیگر: بسیاری از محاکم با استناد به مالکیت مشاعی سایر وراث، دعوای خلع ید را حتی قبل از تقسیم ترکه می‌پذیرند، زیرا تصرف انحصاری بدون اذن، حق سایر مالکین را ضایع می‌کند.
برای اطمینان بیشتر و جلوگیری از رد دعوا، بهترین راهکار این است که دعوای تقسیم ترکه به همراه دعوای خلع ید به صورت همزمان در دادگاه مطرح شود. با طرح دعوای تقسیم ترکه، شما رسما خواستار پایان دادن به حالت اشاعه شده و همزمان خلع ید متصرف را نیز درخواست می‌کنید.
امکان دریافت اجرتالمثل ایام تصرف
بله، شما میتوانید برای تمام مدتی که یکی از وراث به صورت غیرمجاز ملک را در تصرف داشته و از آن استفاده کرده یا اجاره آن را دریافت نموده، اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه کنید.
میزان اجرتالمثل: این مبلغ معادل اجاره‌بهای ملک در شرایط مشابه است که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
سهم شما: هر یک از وراث تنها به نسبت سهم‌الارث خود مستحق دریافت اجرتالمثل است و نمی‌تواند کل مبلغ را برای خود مطالبه کند.
شرط مطالبه: برای اینکه بتوانید اجرتالمثل را مطالبه کنید، باید ابتدا مخالفت خود را با تصرف وارث متصرف به صورت رسمی اعلام کنید. بهترین راه برای این کار، ارسال اظهارنامه قضایی است. با ارسال اظهارنامه، تصرف او از آن تاریخ به بعد قطعا بدون اذن تلقی شده و مبنای محاسبه اجرتالمثل قرار می‌گیرد.
نکته مهم: مشابه دعوای خلع ید، در مورد زمان طرح دعوای اجرتالمثل نیز اختلاف نظر وجود دارد. برخی دادگاه‌ها مطالبه آن را منوط به نهایی شدن تقسیم ترکه می‌دانند. با این حال، رویه غالب این است که می‌توان این دعوا را همزمان با دعوای تقسیم ترکه و خلع ید مطرح کرد.
راهکار عملی و گام به گام
با توجه به اینکه ملک در تصرف یکی از وراث است و او منافع آن (اجاره) را دریافت می‌کند، برای احقاق حق خود و خارج کردن ملک از دست وی، مراحل زیر را دنبال کنید:
ارسال اظهارنامه قضایی: اولین و مهم‌ترین اقدام، ارسال یک اظهارنامه رسمی برای وارث متصرف از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این اظهارنامه، مخالفت خود را با ادامه تصرفات او اعلام کرده و از او بخواهید که ملک را تخلیه و سهم شما از اجاره‌بهای دریافتی را پرداخت کند. این اقدام، سند محکمی برای اثبات غیرمجاز بودن تصرفات در دادگاه خواهد بود.
اخذ گواهی انحصار وراثت: اگر تاکنون این گواهی را دریافت نکرده‌اید، باید از طریق شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی، برای صدور آن اقدام کنید. این گواهی برای هرگونه اقدام قانونی در مورد ماترک ضروری است.
طرح دعاوی در دادگاه: دادخواست خود را به طرفیت تمام وراث (از جمله وارث متصرف) در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت کنید. بهتر است تمام خواسته‌های زیر در یک دادخواست مطرح شوند:
تقاضای تقسیم ترکه: این خواسته اصلی است که به حالت مالکیت اشتراکی پایان می‌دهد.
تقاضای خلع ید: درخواست اخراج متصرف از ملک.
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف: درخواست پرداخت سهم شما از منافع ملک از تاریخ تصرف یا حداقل از تاریخ ابلاغ اظهارنامه تا زمان خلع ید کامل.
مراحل دادرسی و نتیجه نهایی:
دادگاه پس از بررسی مدارک، در صورت لزوم قرار کارشناسی برای تعیین میزان اجرتالمثل صادر می‌کند.
در نهایت، اگر ملک قابل تقسیم فیزیکی بین وراث نباشد (که در مورد اکثر آپارتمان‌ها و خانه‌ها صدق می‌کند)، دادگاه دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر خواهد کرد. پس از فروش ملک، مبلغ حاصل از آن پس از کسر هزینه‌ها، به نسبت سهم‌الارث بین تمام ورثه تقسیم خواهد شد.
این فرآیند کامل‌ترین و مؤثرترین راه برای پایان دادن به تصرف غیرقانونی، دریافت خسارت و تعیین تکلیف نهایی ملک موروثی است.
