سلام
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، پاسخ پرسش شما مثبت است. فروشنده باغ می‌تواند الزام مالک آپارتمان به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد، اما این موضوع شرایط و نکات حقوقی مهمی دارد.
در ادامه، تحلیل حقوقی این وضعیت و اقداماتی که باید انجام شود، توضیح داده می‌شود.
تحلیل حقوقی وضعیت
اساسا دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» زمانی مطرح می‌شود که فردی تعهدی برای انتقال مالکیت یک ملک داده اما از انجام آن خودداری می‌کند. در پرونده شما، وضعیت کمی پیچیده‌تر است زیرا مالک رسمی آپارتمان (شخص ثالث) طرف اصلی قرارداد خرید و فروش باغ نبوده است. با این حال، نکته کلیدی و تعیین‌کننده، امضای او در پشت قرارداد است.
نقش امضای مالک رسمی (شخص ثالث)
امضای مالک آپارتمان در پشت قرارداد، حتی اگر با جمله‌ای کوتاه همراه باشد، از نظر حقوقی یک تعهد محسوب می‌شود. با این امضا، او به طور ضمنی یا صریح، موافقت خود را با انتقال آپارتمان به عنوان بخشی از ثمن معامله اعلام کرده است. این امضا، قرارداد را از حالت «معامله نسبت به مال غیر» (که اصولا باطل است) خارج کرده و به آن اعتبار می‌بخشد، زیرا مالک اصلی، معامله را تایید (تنفیذ) کرده است.
اینکه مالک آپارتمان وجهی دریافت نکرده، تاثیری در اصل تعهد او ندارد. در چنین ساختار قراردادی، آپارتمان بخشی از کل ثمن معامله باغ بوده است و روابط مالی داخلی بین خریدار باغ و مالک آپارتمان (که ممکن است نسبت خانوادگی، شراکت یا بدهی شخصی داشته باشند) برای فروشنده باغ ملاک نیست. دادگاه به وجود تعهد امضاشده توجه می‌کند.
نحوه طرح دعوا در دادگاه
برای اینکه فروشنده باغ بتواند با موفقیت مالک آپارتمان را به تنظیم سند ملزم کند، باید دادخواست خود را به شیوه صحیح مطرح نماید.
خواندگان دعوا (طرفین شکایت): دعوا باید به طرفیت هر دو شخص زیر به صورت همزمان اقامه شود:
خریدار باغ: به عنوان طرف اصلی قرارداد که تعهد به پرداخت ثمن (شامل آپارتمان) را داشته است.
مالک رسمی آپارتمان: به عنوان کسی که سند مالکیت به نام اوست و با امضای خود متعهد به انتقال شده است.
طرح دعوا تنها علیه یکی از این دو نفر ممکن است منجر به صدور قرار رد دعوا شود، زیرا دادگاه برای صدور حکم نیاز دارد که تمام افراد ذی‌نفع و متعهد در پرونده حضور داشته باشند.
خواسته دعوا: خواسته اصلی در دادخواست باید «الزام خواندگان به ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی...» باشد.
مدارک و دلایل: فروشنده باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهد:
اصل قرارداد فروش باغ که مشخصات آپارتمان در آن ذکر شده است.
تصویر پشت قرارداد که امضای مالک آپارتمان در آن وجود دارد.
هرگونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده انجام تعهدات از سوی فروشنده باغ باشد (مانند تحویل باغ).
نکات کلیدی و استدلال‌های حقوقی
اصل لزوم قراردادها: طبق قانون مدنی، قراردادها و تعهدات امضاشده برای طرفین لازم‌الاجرا هستند. امضای مالک آپارتمان، او را به این قرارداد متعهد می‌کند.
اثبات وقوع تعهد: مهم‌ترین وظیفه فروشنده در دادگاه، اثبات این است که مالک آپارتمان با امضای خود، تعهد به انتقال را پذیرفته است.
صلاحیت دادگاه: این دعوا باید در دادگاه حقوقی محل وقوع آپارتمان مطرح شود.
در نهایت، اگر دادگاه وقوع تعهد از سوی مالک آپارتمان را احراز کند، حکم به الزام او برای حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند انتقال به نام فروشنده باغ صادر خواهد کرد. در صورت خودداری مجدد مالک پس از صدور حکم قطعی، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا خواهد کرد.
