با سلام و احترام خدمت شما،
درک می‌کنم که در چه شرایط دشواری قرار گرفته‌اید. از یک سو مایل به بازپس‌گیری طلب خود هستید و از سوی دیگر نگران به خطر افتادن سرمایه و ملک خود. پیشنهادی که از طرف بدهکار به شما ارائه شده، ریسک بسیار بالایی برای شما به همراه دارد و لازم است با احتیاط کامل با آن برخورد کنید.
بررسی پیشنهاد و خطرات احتمالی
اجازه دهید ابتدا جوانب مختلف این پیشنهاد را بررسی کنیم:
مسئولیت وام در برابر بانک: وقتی سند ملک شما برای دریافت وام به بانک ارائه می‌شود، از نظر قانونی و بانکی، شما به عنوان مالک سند، مسئول اصلی بازپرداخت وام شناخته می‌شوید. بانک کاری به توافقات شخصی شما با بستگانتان ندارد. اگر ایشان اقساط را پرداخت نکنند، بانک مستقیما علیه شما اقدام قانونی خواهد کرد و در نهایت ممکن است ملک شما را برای وصول مطالبات خود توقیف و به مزایده بگذارد.
سابقه بدحسابی بدهکار: فردی که در بازپرداخت بدهی فعلی خود به شما (که احتمالا مبلغ کمتری از وام مسکن است) ناتوان بوده و چک ایشان برگشت خورده، چگونه می‌تواند تضمین کند که اقساط سنگین‌تر وام مسکن را به طور منظم و برای چندین سال پرداخت خواهد کرد؟ این یک ریسک بزرگ است.
پیچیدگی‌های اداری و حقوقی: درگیر شدن در فرآیند وام‌گیری برای دیگری، حتی با نیت خیر، می‌تواند شما را وارد چالش‌های اداری و حقوقی پیش‌بینی نشده‌ای کند.
به طور خلاصه، پذیرش این پیشنهاد به این معناست که شما ریسک بزرگی را برای وصول طلب خود متحمل می‌شوید و در واقع، ملک خود را در گروی خوش‌حسابی فردی قرار میدهید که قبلا بدحسابی خود را ثابت کرده است.
راه‌های تضمین پرداخت اقساط توسط بدهکار (با ریسک بالا)
اگر با وجود تمام این هشدارها، همچنان تمایل به بررسی این راهکار دارید (که اکیدا توصیه نمیشود)، باید به فکر تضمین‌های بسیار محکم باشید. اما توجه کنید که هیچ تضمینی صد در صد نیست، به ویژه وقتی طرف مقابل شما از نظر مالی ضعیف است.
تنظیم قرارداد رسمی و محضری:
باید یک قرارداد دقیق و جامع بین شما و ایشان تنظیم شود. این قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
در این قرارداد باید به صراحت قید شود که وام برای چه منظوری گرفته می‌شود، مبلغ دقیق وام چقدر است، مسئولیت پرداخت تمام اقساط و جرایم احتمالی دیرکرد بر عهده چه کسی (بدهکار شما) است.
باید مشخص شود که بدهکار موظف است ماهیانه، چند روز قبل از سررسید قسط بانکی، مبلغ قسط را به حساب شما واریز کند تا شما به بانک بپردازید (یا ترتیبی اتخاذ شود که مستقیما به حساب وام واریز کند و رسید را به شما ارائه دهد).
دریافت تضمین‌های معتبر از بدهکار:
چک یا سفته به میزان کل مبلغ وام + سود و جرایم احتمالی: از ایشان چک یا سفته‌ای معادل کل مبلغ اصل و سود وام و حتی بیشتر (برای پوشش جرایم احتمالی) دریافت کنید. این چک‌ها باید قابلیت وصول داشته باشند.
معرفی ضامن معتبر: اگر ایشان فرد معتبر و دارای تمکن مالی دیگری را به عنوان ضامن پرداخت اقساط به شما معرفی کنند، این می‌تواند یک لایه امنیتی دیگر باشد. قرارداد ضمانت نیز باید به طور رسمی تنظیم شود.
وکالت بلاعزل برای فروش اموال (در صورت وجود): اگر بدهکار اموال دیگری (مانند خودرو یا ملک دیگر حتی به صورت مشاعی) دارد، می‌توانید وکالت بلاعزل فروش آن اموال را در صورت عدم پرداخت اقساط از ایشان بگیرید. البته این راهکار نیز پیچیدگی‌های خود را دارد.
شرط جریمه سنگین برای تاخیر: در قرارداد ذکر کنید که به ازای هر روز تاخیر در پرداخت مبلغ قسط (که ایشان باید به شما یا به حساب وام بپردازند)، ملزم به پرداخت جریمه دیرکرد مشخصی به شما خواهند بود.
تضمین آزاد کردن سند طی یک سال آینده
این بخش از خواسته شما بسیار خوش‌بینانه و تقریبا غیرعملی به نظر می‌رسد. وام مسکن معمولا یک تعهد بلندمدت (مثلا ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ ساله) است. تسویه کامل آن طی یک سال نیازمند توان مالی بسیار بالایی است که با توجه به وضعیت فعلی بدهکار شما، بعید به نظر می‌رسد.
تعهد در قرارداد: می‌توانید در قرارداد ذکر کنید که ایشان متعهد می‌شوند ظرف یک سال کل بدهی وام را تسویه و سند را آزاد کنند.
چک تضمین برای کل مبلغ وام: برای این تعهد نیز می‌توانید یک چک جداگانه به تاریخ یک سال آینده به مبلغ کل وام (اصل و سود تقریبی تا آن تاریخ) از ایشان دریافت کنید.
واقع‌بینی: باید بسیار واقع‌بین باشید. اگر ایشان توان پرداخت بدهی فعلی را ندارند، چگونه می‌خواهند وام سنگین مسکن را طی یک سال تسویه کنند؟ این احتمال وجود دارد که این صرفا وعده‌ای برای جلب رضایت شما جهت در اختیار گذاشتن سند باشد.
توصیه اکید و مسیر جایگزین
وکیل گرامی، توصیه اکید بنده به شما این است که به هیچ عنوان سند ملک خود را برای دریافت وام در اختیار ایشان قرار ندهید. ریسک این کار بسیار بیشتر از منافع احتمالی آن (که صرفا وصول طلب فعلی شماست) می‌باشد. شما سرمایه اصلی زندگی خود را به خطر می‌اندازید.
مسیر جایگزین و کم‌خطرتر:
اقدام قانونی از طریق چک موجود: شما از ایشان چک دارید. بهترین و قانونی‌ترین راه، اقدام از طریق همین چک است:
گواهی عدم پرداخت (برگشت زدن چک): اگر هنوز این کار را نکرده‌اید، چک را برگشت بزنید.
اجرای چک از طریق اداره ثبت یا دادگاه: با گواهی عدم پرداخت، می‌توانید از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت (اگر چک صیادی و دارای قابلیت اجرا از طریق ثبت باشد) یا از طریق دادگاه حقوقی برای وصول طلب خود اقدام کنید. در این روش، می‌توانید اموال بدهکار (اگر مالی داشته باشد) را توقیف کنید.
مذاکره برای پرداخت اقساطی بدهی: با ایشان مذاکره کنید تا بدهی فعلی خود را به صورت اقساط و با ارائه تضمین‌های جدید (مانند چک‌های جدید برای هر قسط) به شما پرداخت کنند.
جلب رضایت به پرداخت با کمک دیگران: شاید ایشان بتوانند از فرد دیگری قرض کنند یا کمک بگیرند تا بدهی شما را پرداخت کنند، به جای اینکه شما را وارد چنین ریسک بزرگی کنند.
نتیجه‌گیری نهایی
دوست عزیز، حفظ آرامش و امنیت مالی شما در اولویت قرار دارد. به نظر می‌رسد پیشنهاد مطرح شده بیشتر به نفع بدهکار است تا شما. لطفا احساسات و روابط فامیلی را در این تصمیم دخیل نکنید و منطقی و با در نظر گرفتن تمامی جوانب و خطرات تصمیم‌گیری فرمایید.
پیشنهاد می‌کنم حتما قبل از هرگونه اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها به صورت حضوری مشورت نمایید و مدارک خود (از جمله چک دریافتی) را به ایشان نشان دهید تا راهنمایی دقیق‌تری دریافت کنید.
