سلام
در پاسخ به سوال درباره ادعای ۱۶ متر زمین از سوی مالک همسایه‌ای که ملک او سند ندارد، باید گفت با توجه به اینکه زمین خریداری‌شده دارای سند رسمی است و در همین متراژ نیز سند صادر شده، ادعای کسی که صرفا قولنامه‌ای ملک را واگذار کرده و سند رسمی ندارد، صرفا با ادعا پذیرفته نمی‌شود و اثبات تجاوز یا تصرف غیرقانونی کل یا بخشی از ملک، مراحل قانونی خاصی دارد.
معیار اثبات و روند قانونی
معیار اصلی، حدود اربعه و نقشه ثبتی ملک دارای سند است؛ یعنی محدوده‌ای که به صورت دقیق در سند رسمی و نقشه ثبتی مشخص است.
اگر شخص مدعی (مالک قولنامه‌ای مجاور) ادعا دارد که تجاوزی صورت گرفته، باید این موضوع را از طریق کارشناس رسمی دادگستری و با نظر کارشناسی ثابت کند و مدارکی از جمله نقشه تفکیکی، استشهاد محلی و... ارائه نماید.
صرف فقدان سند رسمی برای زمین همسایه باعث ضعف موقعیت حقوقی او در دعاوی ملکی می‌شود، هرچند اگر تجاوز واقعی ثابت شود، دادگاه می‌تواند رفع تجاوز را حکم کند، اما این مسئله در اکثر موارد به نفع‌دارنده سند رسمی (شما) تمام می‌شود.
پرداخت ضرر و زیان
اگر ثابت شود واقعا بخشی از زمین تحت تصرف شما متعلق به همسایه است، دادگاه معمولا حکم به رفع تصرف (استرداد آن بخش) و جبران خسارت به نفع صاحب حق می‌دهد.
اما اگر پس از نظر کارشناسی و بررسی‌های ثبتی، زمین شما منطبق با سند رسمی باشد و تجاوز یا تصرف اضافی رخ نداده باشد، هیچگونه مسئولیت و خسارتی متوجه شما نخواهد بود و دفاع شما مستحکم است.
در صورتی که اشتباه ناشی از تفکیک یا افراز اولیه زمین‌ها و قصور ثبت اسناد باشد، مسئولیت جبران ضرر برعهده شخصی است که ملک را به این صورت تفکیک یا معامله کرده یا در صورت وجود تقصیر، اداره ثبت اسناد نیز می‌تواند مسئول باشد.
نکات حقوقی مهم
داشتن سند رسمی مزیت و اولویت بسیار مهمی نسبت به قولنامه در دعاوی ملکی است و مرجع نهایی تعیین حدود، نقشه تفکیکی ثبتی و سند رسمی خواهد بود.
توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، کروکی دقیق ملک خود را به همراه مدرک سند و حدود اربعه نزد کارشناس رسمی ثبت و بررسی کنید تا اگر احیانا اختلافی باشد، به صورت حقوقی پیگیری نمایید.
در نتیجه، مدعی قولنامه‌ای تنها در صورتی می‌تواند بخشی از زمین را طبق حکم دادگاه بگیرد که با نظریه کارشناسی رسمی و سایر مدارک ثابت کند تصرف شما فراتر از سند رسمی است. در غیر این صورت، سند رسمی شما حجیت برتر در مرجع قضایی خواهد داشت و مسئولیتی در این رابطه متوجه شما نیست.
