آیا می‌توانم دعوی تخلیه و خلع ید مغازه کنم؟

با سلام
خریدار می تواند به طرفیت فروشنده دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح کند. ضمنا با توجه به عادی بودن اسناد مثبت مالکیت فروشنده، لزومی به ثبت معامله در سامانه کاتب نبوده است.

سلام

خلع ید مستلزم داشتن سند رسمی است و خریدار امکان اقامه دعوای تحویل مبیع دارد

با سلام اسناد مالکیت مغازه می بایست بررسی شود؛ نوع سند عادی موضوع سئوال توسط دادگاه توصیف می شود

سوال طولانی و موضوع تخصصی است لطفا از مشاوره تلفنی استفاده کنید و حتی الامکان از کمک وکیل دادگستری در این موضوع بهره مند شود

با سلام موضوع کاملا تخصصی و برای اظهارنظر نیازمند بررسی مدارک است اما بصورت کلی امکان نتیجه گرفتن در دعوای خلع ید و تخلیه و.. بسیار پایین است خریدار با جمع شرایطی شاید بتواند الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بگیرد یا استرداد ثمن پرداختی

خیر، خریدار با مبایعه‌نامه عادی و بدون مالکیت رسمی یا انتقال قانونی سرقفلی، حق طرح دعوای تخلیه یا خلع ید را ندارد و این دعاوی قابل استماع نیست.
اقدام قانونی او صرفا می‌تواند مطالبه ثمن پرداختی یا طرح دعوای حقوقی ناشی از قرارداد (مانند فسخ و استرداد وجه) باشد.

با سلام اسناد مالکیت مغازه می بایست بررسی شود

با سلام
بنا بر اظهارات شما،موجبی برای طرح دعوای خلع ید و تخلیه وجود ندارد ، لازمه تحلیل حقوقی درست ، بررسی مبایعه نامه است، البته به نظر می رسد طرح دعوای الزام فروشنده به ایفای تعهدات متدرج در مبایعه نامه نتیجه بخش باشد.

باسلام
میتواند مطالبه ثمن پرداختی را مطرح نماید و یکی از ارکان دعوی خلع ید و تخلیه داشتن مالکیت رسمی میباشد و لازم است که سند مالکیت ارائه شود.

دادخواست تخلیه یا خلع ید به استناد این مبایعه‌نامه عادی قابلیت استماع ندارد .
درخواست استرداد طلای پرداختی به عنوان ثمن معامله را مطرح کنید.

با سلام و احترام؛
با بررسی ابعاد حقوقی موضوع و با در نظر گرفتن تاریخ انعقاد قرارداد و مقررات جدید، پاسخ پرسش شما در سه محور اصلی ارائه می‌گردد:

وضعیت دعوای خلع ید و تخلیه
با توجه به اینکه معامله در تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ (پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳) منعقد شده است، طرح دعوای خلع ید یا تخلیه به استناد مبایعه‌نامه عادی با چالش‌های جدی مواجه است:

طبق ماده ۱ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، هرگونه معامله راجع به حق واگذاری محل (سرقفلی) باید در سامانه‌های رسمی (مانند کاتب یا خودنویس) ثبت شود. اسناد عادی که پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ تنظیم شده و در سامانه‌های مذکور ثبت نشده باشند، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.

در خصوص املاک اوقافی، انتقال سرقفلی علاوه بر ثبت رسمی، مستلزم اذن کتبی متولی یا اداره اوقاف است. بدون این اذن و ثبت رسمی، خریدار فاقد "سمت قانونی" و "مالکیت رسمی" برای طرح دعوای خلع ید علیه فروشنده است.

همچنین با توجه به عدم پرداخت کامل ثمن، فروشنده می‌تواند به "حق حبس" استناد کند؛ یعنی تا زمانی که تمام ثمن (۵۰۰۰ گرم طلا) را دریافت نکرده، از تحویل مغازه خودداری کند. در این صورت، تصرف فروشنده غاصبانه تلقی نشده و دعوای خلع ید خریدار رد خواهد شد.
​

اشتباه در موضوع معامله
قید عبارت "شش دانگ یک باب مغازه" به جای "حق سرقفلی" در قرارداد، در حالی که فروشنده مالکیتی بر عرصه و اعیان ندارد، می‌تواند منجر به بطلان یا تزلزل معامله شود:

اگر خریدار با تصور مالکیت عین (مغازه) قرارداد را امضا کرده باشد، به دلیل "اشتباه در خود موضوع معامله" (موضوع ماده ۱۹۹ و ۲۰۰ قانون مدنی)، معامله باطل است.
​

با توجه به اینکه مورد معامله ملک وقفی است و فروشنده صرفا صاحب حق سرقفلی بوده، معامله نسبت به "عین" ملک، فضولی تلقی شده و چون اداره اوقاف چنین معامله‌ای را تنفیذ نخواهد کرد، قرارداد عملا از حیث انتقال عین بی‌اتبار است.

امکان استرداد ثمن معامله
خریدار در وضعیت فعلی نمی‌تواند فروشنده را مجبور به تحویل ملک یا خلع ید کند، اما مسیرهای حقوقی زیر برای او متصور است:

استرداد ثمن: اگر معامله به دلیل عادی بودن و عدم ثبت رسمی یا اشتباه در موضوع معامله باطل تلقی شود، خریدار صرفا حق مطالبه طلای پرداختی (ثمن) را به عنوان "دارا شدن بلاجهت" فروشنده دارد.
​

الزام به ثبت: خریدار ابتدا باید دعوای "الزام به ثبت رسمی معامله" و "اخذ اذن از اوقاف" را مطرح کند که با توجه به عدم پرداخت ثمن و عادی بودن سند، احتمال موفقیت آن بسیار اندک است.

دعوای خلع ید یا تخلیه خریدار با وضعیت فعلی به احتمال قریب به یقین با قرار "عدم استماع" یا "رد دعوا" مواجه می‌شود. فروشنده نیز به دلیل شفاهی بودن فسخ، باید ابتدا "تایید فسخ" را از دادگاه بخواهد، هرچند به دلیل عادی بودن قرارداد، دادگاه ممکن است اصلا به دعوای ناشی از این سند رسیدگی نکند. بهترین راهکار برای طرفین، توافق بر اقاله (برهم زدن قراردادی) و استرداد طلای دریافتی است.

سلام
باید قرارداد مورد بررسی قرار گیرد
با وکیل مشورت نمایید

سلام
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، برای اسناد عادی تنظیم شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون محدودیت‌های شدید ایجاد کرده است. چون معامله شما در تاریخ ۱۴۰۴ انجام شده و سند عادی است، دعاوی مربوط به آن در محاکم پذیرفته نمی‌شود مگر اینکه در سامانه ثبت ادعای سامانه کاتب ثبت شود (که هنوز اجرایی نشده). بنابراین احتمال صدور قرار عدم استماع دعوا به دلیل عادی بودن سند بسیار بالاست. فروش شش‌دانگ مغازه در حالی که ملک وقفی است، اشتباه فاحش است. فروشنده مالک عرصه نیست، فقط مالک منافع یا همان سرقفلی است. این معامله ممکن است به عنوان فروش مال غیر باطل یا فضولی باشد.اگر در قرارداد حق فسخ به دلیل عدم پرداخت ثمن پیش‌بینی شده باشد، فروشنده با ارسال اظهارنامه فسخ، می‌تواند معامله را برهم بزند. دعوای خلع ید خریدار به استناد سند عادی علیه متصرف (فروشنده) که دارای سابقه تصرف و اجاره‌نامه رسمی با اوقاف است، محکوم به رد است. خریدار برای خلع ید نیاز به سند رسمی مالکیت دارد. بهترین راه برای خریدار، مطالبه استرداد طلاهای پرداختی و اعلام بطلان یا فسخ معامله است، نه تخلیه مغازه.

با سلام
پاسخ به پرسش شما مستلزم بررسی قرارداد می باشد.

سلام کاربر گرامی پاسخ به سوال شما مستلزم بررسی مدارک است

سلام وقت بخیر
اظهارنظر نیازمند بررسی مدارک میباشد

با سلام باتوجه به تخصصی بودن موضوع بهتر است مشاوره تلفنی استفاده کنید.

درود مشاوره تلفنی پیشنهاد می شود

با درود ، بلحاظ تخصصی بودن موضوع نیاز به بررسی دقیق قرارداد هست.
چون مفاد قرارداد چند مورد ایراد اساسی دارد.
بهتر است تصویر قرارداد را به ما ارسال کنید تا دقیق بررسی شود بعد پاسخ قاطع داده شود

سلام، برای پاسخ مستندات باید بررسی شود

با توجه به تخصصی بودن موضوع بهتر است قرارداد بررسی گردد

سلام
مستند دعوی خلع ید سند رسمی می باشد و با مبایعه نامه عادی منجر به رد دعوی میشود به نظر امکان استرداد ثمن معامله را دارید

درود دعوی خلع ید باید مستند به سند رسمی باشد و با توجه به خاص بودن موضوع باید توسط وکیل قرار داد برسی شود

سلام و احترام
از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.

یا سلام مشاوره تخصصی پیشنهاد میگردد.

عرض سلام و احترام ،طرح دعوی خلع ید مستلزم احراز مالکیت است.

نمی تواند تخلیه یا خلع ید بخواهد
سند عادی ثبت نشده طبق قانون ۱۴۰۳ قابل استماع نیست
فقط می تواند استرداد طلای پرداختی را مطالبه کند
معامله هم چون ملک وقفی است و به سرقفلی اشاره نشده دچار ابهام است